Per l’acquisto di un immobile all’asta è possibile ricorrere al mutuo bancario. Cerchiamo di capire come ottenere un finanziamento in tale ipotesi.
Con le aste immobiliari si dà vita a un procedimento inserito nell’ambito di un processo esecutivo, che vede coinvolti un debitore inadempiente (debitore esecutato) e i creditori procedenti, i quali si sono attivati per rivalersi sul patrimonio personale del primo.
Sebbene il prezzo da pagare quando si acquista un immobile mediante un’asta sia inferiore a quello di mercato, è possibile che non si disponga di tutto il denaro necessario. Ecco che una soluzione può essere quella di ricorrere ad un finanziamento concesso da una banca mediante un contratto di mutuo. In tal caso, nei termini previsti dall’avviso di vendita per il pagamento del prezzo, dovrà essere concluso il contratto di mutuo previsto dalla legge.
Ai sensi dell’art. 585, 3° comma, c.p.c.:
se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata.
Il mutuo di scopo per l’acquisto di un bene all’asta
Sulla base della norma citata possiamo affermare quanto segue:
- si tratta di un mutuo di scopo, ossia un contratto di mutuo finalizzato specificamente a uno scopo, nel nostro caso l’acquisto di un immobile mediante un’asta;
- il mutuo è garantito da ipoteca di primo grado: la banca vuole essere certa che non avrà altri creditori che possano soddisfarsi, con preferenza rispetto a lei, sull’immobile aggiudicato. Ecco perché, quando il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento del bene all’aggiudicatario ordina anche, ex art. 586 c.p.c., che vengano cancellate le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie precedenti (quelle che hanno portato all’avvio della procedura esecutiva). Si rammenta che non ogni gravame può essere cancellato su ordine del giudice delle esecuzioni;
- la stipula del mutuo è contestuale: il finanziamento e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore della banca che presta il denaro per l’acquisto avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario dell’immobile.
Convenzione tra Associazione Bancaria Italiana e Tribunali
La persona interessata ad acquistare un immobile mediante asta giudiziaria, e che non disponga di tutto o parte del denaro necessario, può verificare quali banche hanno aderito alla Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (Abi) e alcuni Tribunali.
Infatti, con diversi Tribunali italiani, sono state individuate procedure che prevedono, nel rispetto del dettato normativo e delle esigenze organizzative dei singoli Tribunali, un procedimento finalizzato a rendere possibile la partecipazione alle aste immobiliari utilizzando, per l’acquisto del bene, un mutuo garantito da ipoteca iscritta su di esso.
L’elenco, consultabile sul sito dell’Abi è in continuo aggiornamento, perché qualsiasi banca può decidere di aderire alla Convenzione.
In ogni caso, alcune banche, seppur non rientranti nell’elenco suddetto, potrebbero essere disponibili a finanziare un immobile acquistato mediante asta giudiziaria. Sarà allora l’interessato a verificare, di volta in volta, se un determinato istituto di credito offra tale servizio e a quali condizioni.
Asta e mutuo: percentuale e procedura.
Nell’Avviso di vendita, ossia quel documento pubblico redatto dal notaio, da altro professionista incaricato o dal cancelliere presso il Tribunale, è prevista la possibilità che l’acquisto sia finanziato da un mutuo. Il finanziamento può coprire il 70/80% del valore commerciale del bene, come stimato dal perito nominato dal giudice, oppure del prezzo di aggiudicazione, qualora esso sia inferiore all’importo del primo.
Colui che si è aggiudicato l’immobile dovrà saldare il prezzo nel termine di 120 giorni e ciò in modo che la banca possa attivarsi per compiere gli adempimenti e le formalità necessarie.
Dopo l’aggiudicazione, la banca si metterà in contatto con il notaio scelto dall’interessato per la stipulazione del mutuo. Se invece il professionista delegato alla procedura (ciò che risulterà dall’Ordinanza di vendita) è un notaio, verosimilmente sarà lui a stipulare il mutuo. Tale stipulazione avverrà contestualmente all’emissione del decreto con cui viene trasferita la proprietà del bene aggiudicato, in modo tale che l’acquirente – nuovo proprietario – possa concedere ipoteca in favore della banca erogante il mutuo.
Affinché il giudice emetta il decreto di trasferimento della proprietà del bene, dovranno essere predisposti due assegni circolari intestati al notaio: il primo quale saldo del prezzo d’acquisto; il secondo finalizzato a coprire imposte, spese e ulteriori oneri. Qualora l’assegno per l’acquisto (emesso dalla banca mutuante) non sia idoneo a coprire l’intero prezzo, è chiaro che l’acquirente dovrà essere munito di un altro assegno di importo tale da coprire la differenza.
All’esito dell’operazione, il notaio che ha stipulato il mutuo provvederà:
- a trascrivere il decreto di trasferimento in favore dell’acquirente e contro l’ex proprietario, debitore esecutato;
- a iscrivere l’ipoteca quale garanzia della restituzione del prezzo finanziato, contro l’acquirente divenuto proprietario e in favore della banca mutuante.
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