Cos’è il mutuo SL e come funziona? Ecco quando e come richiedere queste particolare prestito, con vantaggi e svantaggi.
Il mutuo SAL è una delle possibili opzioni per chi ha bisogno di un finanziamento per la ristrutturazione di un immobile.
Dinanzi alla realtà di tassi di interesse in calo grazie al cambio di rotta della BCE sui tassi di interesse - ora in calo - in questo 2025, effettuare lavori in casa chiedendo un mutuo può essere vantaggioso.
Nello specifico, anche quest’anno sono diverse le banche italiane che offrono questa tipologia di mutuo, con condizioni specifiche possono variare in base all’istituto e alle caratteristiche del progetto.
Da evidenziare, infatti, che elemento imprescindibile per accendere un mutuo SAL è la ristrutturazione di un immobile e, quindi, la necessità di speciali e periodiche perizie per la verifica dell’avanzamento dei lavori.
Come funziona, quindi, un mutuo SAL stato avanzamento lavori? Tutto quello che c’è da sapere su cos’è e quando conviene.
Cos’è il mutuo SAL?
Il mutuo SAL è una formula di finanziamento che prevede un’erogazione del mutuo in più tranche, che vengono concesse dalla banca solo al momento della verifica dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti e al raggiungimento del valore necessario per lo svincolo delle somme.
Solitamente, la prima tranche viene erogata contestualmente all’acquisto del terreno edificabile o di un immobile allo stato grezzo. Le successive erogazioni vengono concesse quando un perito di fiducia della banca stabilisce che i lavori sono stati effettuati in linea con il piano di finanziamento stabilito nel contratto.
Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è un mutuo ipotecario edilizio destinato sia alle imprese che ai privati che hanno l’esigenza di finanziare una parte della somma relativa all’acquisto dell’immobile e una parte riguardante il costo della ristrutturazione dello stesso bene.
Il mutuo SAL viene concesso ai costruttori immobiliari che acquistano un terreno su cui edificare un bene o a privati che intendono acquistare un’abitazione e svolgere successivamente dei lavori di ristrutturazione o ampliamento.
La differenza sostanziale tra il mutuo a stato avanzamento lavori dalle altre tipologie di prestito è la tempistica di erogazione delle somme.
Mentre nel caso del mutuo ipotecario tradizionale l’erogato viene concesso contestualmente al rogito, nel caso del mutuo SAL, la somma viene suddivisa in più tranche, in linea con lo stato dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.
Mutuo SAL: come funziona
Quando si richiede un mutuo a stato avanzamento lavori, la banca che accetta di concedere il prestito erogherà la somma totale in più fasi.
Solitamente, nella prima tranche l’istituto di credito concede fino all’80% del valore dell’immobile e successivamente erogherà altre tranche in base ai lavori svolti.
Facciamo un esempio. La banca delibera per intero un mutuo del valore di 200.000 euro per un immobile che vale 100.000 euro. Come prima tranche, che al mutuatario serve per effettuare l’acquisto del bene, l’istituto erogherà un importo massimo dell’80% del valore iniziale, ovvero 80.000 euro.
Mano a mano che i lavori vengono effettuati dal proprietario dell’immobile, l’istituto di credito, attraverso una perizia da parte di un tecnico di sua fiducia che effettua un sopralluogo, verifica lo stato dei lavori ed eroga una nuova tranche al mutuatario.
Quante volte andare dal notaio?
Per un mutuo SAL generalmente bisogna andare dal notaio una sola volta, al momento della stipula del contratto di mutuo.
Quando si firma il contratto di mutuo con la banca, il notaio iscrive l’ipoteca sull’immobile a garanzia del finanziamento. Dopo questa fase, la banca può iniziare a erogare la prima tranche del mutuo.
Se l’importo totale del mutuo cambia (es. richiesta di una variazione o aumento dell’importo), potrebbe essere necessaria una nuova iscrizione ipotecaria con un secondo atto notarile. Se si verifica un cambio di beneficiario, costruttore o altre modifiche contrattuali rilevanti, è anche necessario il notaio.
Da sottolineare, invece, che per le tranche successive non si richiede la presenza dal notaio, perché vengono erogate dopo una semplice perizia tecnica, senza necessità di nuovi atti.
Come richiedere un mutuo SAL?
Prima di sottoscrivere un mutuo a stato di avanzamento lavori, come per tutte le altre tipologie di finanziamento, è necessario stipulare un contratto attraverso il quale saranno definite tutte le condizioni, tra cui il tasso di interesse, l’ammontare del mutuo, la durata del preammortamento e dell’ammortamento definitivo.
Per definire l’entità dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, al fine di identificare il valore complessivo dell’immobile una volta completati gli interventi, per la richiesta di un mutuo SAL è necessario fornire alcuni documenti specifici.
Oltre ai classici documenti da presentare per una tradizionale domanda di mutuo, la banca richiederà:
- i dati dell’impresa che si occuperà dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
- il preventivo completo dei lavori che dovranno essere effettuati;
- il progetto edilizio da parte dell’impresa di costruzioni.
Come calcolare rata e ammortamento?
Per calcolare le rate e l’ammortamento di un mutuo SAL, bisogna considerare che l’erogazione del capitale avviene in tranche e che inizialmente si pagano solo gli interessi sulle somme effettivamente ricevute (preammortamento).
Durante l’erogazione progressiva delle tranche, si pagano solo gli interessi calcolati sul capitale erogato fino a quel momento. Per esempio: Mutuo di 200.000 euro con tasso annuo del 4%; Prima tranche erogata: 50.000 euro; Interesse mensile: 166,67 euro.
Ogni volta che viene erogata una nuova tranche, gli interessi aumentano, perché vengono calcolati sulla somma totale ricevuta fino a quel momento.
Una volta erogata l’ultima tranche, il mutuo entra nella fase di ammortamento standard e si inizia a pagare la rata completa (quota capitale + quota interessi).
Mutuo SAL: pro e contro
Il mutuo SAL è un prodotto finanziario molto vantaggioso per certi aspetti, dato che permette di poter affrontare la costruzione di un edificio o una ristrutturazione senza dover immediatamente pagate per intero le rate del mutuo, se non dopo il completamento dei lavori.
Dunque, il mutuo SAL è il finanziamento ideale per le realizzazioni immobiliari di una certa portata e per le somme economiche ingenti.
Rispetto ad un mutuo tradizionale, il mutuo SAL prevede però dei costi aggiuntivi, che come abbiamo visto sono principalmente gli interessi relativi alla fase del preammortamento.
Inoltre, per il fatto che la banca dovrà periodicamente verificare lo stato dei lavori in corso d’opera, il costo maggiore di questa tipologia di mutuo è rappresentato anche dalle perizie immobiliari. Infatti, ogni volta che viene concessa una nuova tranche da parte dell’istituto di credito è necessario il pagamento del perito.
Mutuo SAL: conviene o no?
Il mutuo SAL è un prodotto finanziario molto vantaggioso per certi aspetti, dato che permette di poter affrontare la costruzione di un edificio o una ristrutturazione senza dover immediatamente pagate per intero le rate del mutuo, se non dopo il completamento dei lavori.
Dunque, il mutuo SAL è il finanziamento ideale per le realizzazioni immobiliari di una certa portata e per le somme economiche ingenti.
Rispetto ad un mutuo tradizionale, il mutuo SAL prevede però dei costi aggiuntivi, che come abbiamo visto sono principalmente gli interessi relativi alla fase del preammortamento.
Inoltre, per il fatto che la banca dovrà periodicamente verificare lo stato dei lavori in corso d’opera, il costo maggiore di questa tipologia di mutuo è rappresentato anche dalle perizie immobiliari. Infatti, ogni volta che viene concessa una nuova tranche da parte dell’istituto di credito è necessario il pagamento del perito.
In sintesi, i vantaggi sono:
- non si paga l’intero mutuo subito, ma solo sugli importi erogati;
- permette di finanziare lavori progressivi senza anticipare grosse somme;
- è flessibile e adattabile al ritmo del cantiere
Tra i contro si annoverano:
- richiede perizie intermedie, che possono avere un costo;
- i tempi di erogazione dipendono dalle verifiche della banca;
- è necessario rispettare le tempistiche dei lavori per non ritardare le erogazioni
Mutuo SAL: possibili agevolazioni e detrazioni 2025
Le agevolazioni e le detrazioni fiscali per un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori) nel 2025 sono principalmente legate agli interessi passivi e agli incentivi per ristrutturazioni edilizie.
Ecco una panoramica delle principali opportunità e delle novità previste:
- Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa: Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap, offre una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto della prima casa, agevolando l’accesso al credito;
- Bonus Ristrutturazione: Detrazione IRPEF del 50% sulle spese sostenute per interventi di recupero edilizio, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare;
- Bonus Mobili ed Elettrodomestici: Detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo dell’immobile ristrutturato
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