Mutuo seconda casa: come funziona, tassi, requisiti

Il mutuo seconda casa è la soluzione per chi sta pensando all’acquisto di un secondo immobile. Comprare una casa vacanze, al mare o in montagna, per esempio potrebbe richiedere una certa disponibilità di liquidità in mancanza della quale ovviamente si può accedere a un finanziamento.

Il mutuo seconda casa è tuttavia assai diverso dal mutuo prima casa dal momento che nel primo caso non sono previste le agevolazioni pensate per la seconda tipologia di acquisto.

Se quindi si sta pensando di comprare una seconda casa accedendo a un mutuo prima di tutto è importante valutare i tassi di interesse dello stesso e quindi quali sono le banche che offrono condizioni più vantaggiose confrontando le varie opzioni. Per accedere a un mutuo seconda casa occorre avere determinati requisiti e soprattutto occorre ricordare che le banche tendono a imporre delle condizioni più stringenti al mutuatario rispetto a quanto avviene con la prima abitazione. Vediamo allora come funziona il mutuo seconda casa e i tassi applicati.

Mutuo seconda casa: come funziona

Per capire come funziona un mutuo seconda casa occorre chiarire che ha delle differenti caratteristiche rispetto al prestito concesso dalle banche per l’acquisto della prima casa. Il mutuo seconda casa è un mutuo ipotecario per l’acquisto o la ristrutturazione di una abitazione secondaria e che quindi è garantito presso la banca da un’ipoteca.

Per seconda casa, è bene ricordarlo, si intende quella dove il mutuatario, cioè colui o colei che richiede e ottiene il mutuo dalla banca, non ha la residenza e per il quale non è la dimora principale.

L’acquisto della seconda casa con un mutuo può riguardare un immobile nello stesso comune di residenza del richiedente o in altro come nel caso di una casa vacanze al mare o in montagna. Come abbiamo anticipato le condizioni per ottenere un mutuo seconda casa e i tassi sono meno convenienti del mutuo prima casa. Non sono previste agevolazioni perché si tratta di un investimento, si presume pertanto che chi è disposto ad acquistare una seconda abitazione sia in condizioni economiche migliori di chi non ha nulla. Rispetto a un mutuo per la prima abitazione quindi, quello sulla seconda casa prevede un’imposta sostitutiva maggiore e non beneficia della detrazione sugli interessi passivi.

Requisiti per il mutuo seconda casa

Chiarite le caratteristiche generali del mutuo seconda casa vediamo quali sono i requisiti. Partiamo con il dire che quando si fa una distinzione del mutuo tra prima e seconda casa occorre definire quali sono i requisiti che ci permettono di inserire la nostra abitazione nell’una o l’altra categoria. Una differenza la possiamo fare partendo dagli elementi che definiscono la prima casa:

• non è considerata un’abitazione di lusso;
• si trova nello stesso comune di residenza del mutuatario o comunque nel comune nel quale risiederà entro 18 mesi dalla stipula del contratto con la banca;
• il mutuatario non è beneficiario di altre agevolazioni sulla prima casa;
• il richiedente non ha diritti di proprietà, usufrutto o abitazione in altro immobile del comune di residenza.

Quando questi requisiti non sussistono, quindi, si parla di mutuo seconda casa. Ovviamente il mutuo seconda casa è possibile anche per l’acquisto di immobili nello stesso comune di residenza del richiedente. Al solito per avere un mutuo occorre non aver superato i 75 anni di età.

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Mutuo seconda casa: tassi

I tassi di interesse applicati a un mutuo seconda casa sono meno favorevoli rispetto a una prima casa dal momento che, il secondo immobile viene considerato per esempio di lusso. Per capire qual è il mutuo più conveniente, e quindi anche i tassi di interesse applicati, occorre confrontare le offerte delle varie banche. Per fare un esempio possiamo vedere quello che offre Intesa Sanpaolo. La banca in questione ha previsto il mutuo Exclusive per l’acquisto della prima e della seconda casa a tasso fisso. I vantaggi offerti dalla banca in questo caso sono:

• rata di soli interessi all’inizio, quindi più leggera;
• rata sempre uguale nel tempo essendo il tasso fisso.

Per fare un altro esempio vediamo come Banca Sella propone un mutuo per l’acquisto della seconda casa a tasso fisso con un importo massimo finanziabile pari al 70% del valore cauzionale dell’immobile oggetto del prestito e con una durata che va dai 10 ai 25 anni.

Le banche permettono di calcolare online il preventivo del mutuo scegliendo la finalità, quindi nel nostro caso l’acquisto della seconda casa, e inserendo il valore dell’immobile, reddito, età del richiedente e l’importo richiesto.

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Agevolazioni

Le agevolazioni previste per il mutuo prima casa spesso rivolte ai giovani, non sono contemplate per un immobile accessorio quale è la seconda casa. Per il mutuo seconda casa le condizioni, come abbiamo già detto, sono più restrittive. Per esempio l’imposta sostitutiva del mutuo è pari al 2% per la seconda casa, laddove per la prima si attesta allo 0,25% dell’importo. Intesa Sanpaolo nel presentare il suddetto mutuo Exclusive precisa infatti che l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% in caso di acquisto della prima casa, ma che sale al 2% negli altri casi, quindi anche per l’acquisto della seconda casa.

Possiamo a tal proposito riportare una simulazione fatta dalla banca BNL che propone il prodotto ai suoi clienti. L’esempio è il seguente:

“su un mutuo di 200.000 euro, chi acquista la prima casa pagherà 500 euro di imposta sostitutiva, mentre chi acquista la seconda casa dovrà pagare 4.000 euro.”

Ancora, come sottolinea la banca stessa sul suo sito, sul mutuo seconda casa non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi.

Nel caso del mutuo seconda casa poi, le banche ne limitano la durata a 30 anni e il rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile (LTV) si attesta al 60%. Le banche che concedono questo tipo di prestito solitamente controllano che l’impatto della rata sul reddito mensile del mutuatario sia molto contenuto.

Quello che possiamo consigliare quindi, come abbiamo più volte ribadito, è di fare una prima ricerca online tra le banche per una simulazione del preventivo per il mutuo seconda casa e contattare in un secondo momento le stesse per vedere qual è l’offerta più vantaggiosa nel dettaglio.