Una raccolta di circolari e sentenze per capire quando si ha diritto al bonus fiscale anche sulla seconda casa come se fosse la prima così da pagare meno tasse: ecco la guida.
Quando la seconda casa conta come fosse la prima? Questa è una delle domande ricorrenti di chi decide di acquistare una seconda casa e vorrebbe usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
In generale, chi compra la prima casa può beneficiare di una riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e in materia di Iva, se sono soddisfatti determinati requisiti. Un vantaggio che generalmente non spetta a chi compra una seconda casa. Ci sono tuttavia dei casi in cui è possibile.
Facciamo il punto su cosa prevede la legge prendendo in considerazione la guida dell’Agenzia delle entrate aggiornata a gennaio 2022.
Requisiti per bonus prima casa
Prima di approfondire quando la seconda casa conta come fosse la prima, ricordiamo quali sono i requisiti da rispettare per ottenere il bonus prima casa.
L’agevolazione spetta a chi compra la prima casa nel 2022 se:
- l’immobile rientra in specifiche categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11),
- l’immobile si trova nel Comune in cui si ha o si intende trasferire la residenza (o nel quale si svolge l’attività lavorativa),
- l’acquirente non è proprietario di immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- l’acquirente non è titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
- l’acquirente non è titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso.
Su quest’ultimo punto è intervenuta la legge di Stabilità 2016 che ha esteso il bonus prima casa anche al contribuente già proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni prima casa, a condizione che venda la casa già posseduta entro un anno dal rogito. Il mancato rispetto di questo impegno, risultante dall’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, fa perdere i benefici e obbliga alla restituzione della differenza non versata con la maggiorazione di una sanzione del 30% e degli interessi.
Riportiamo una tabella dell’Agenzia delle entrate con le agevolazioni sul nuovo acquisto quando si è già proprietari di una casa.
AGEVOLAZIONI SUL NUOVO ACQUISTO QUANDO SI E’ GIA’ PROPRIETARI DI UNA CASA
Fonte: Guida Agenzia delle entrate gennaio 2022
Riassumiamo di seguito le agevolazioni fiscali previste:
| BONUS PRIMA CASA | AGEVOLAZIONI FISCALI |
|---|---|
| Acquisto da privato o impresa esente Iva | Imposta di registro 2% anziché del 9% (minimo 1.000 euro); imposta ipotecaria 50 euro; imposta catastale 50 euro |
| Acquisto da impresa | Iva 4% dal 10%; imposta di registro 200 euro; imposta ipotecaria 200 euro; imposta catastale 200 euro |
Acquistare la seconda casa come se fosse la prima: il caso più semplice
Come spiegato nella guida dell’Agenzia delle entrate, è possibile acquistare una nuova casa pur essendo già proprietari di un immobile - e senza doverlo vendere - quando la vecchia casa è stata acquistata senza agevolazioni e si trova in un Comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare.
In questa fattispecie rientra anche il caso di due coniugi, di cui solo uno intestatario al 100% di una casa acquistata con agevolazioni prima casa. Il nuovo immobile può essere acquistato per l’intera proprietà dall’altro coniuge, a condizione che non possieda nemmeno per quota altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con agevolazioni. Per non perdere il beneficio, il coniuge intestatario del nuovo immobile vi dovrà trasferire la residenza.
Acquistare la seconda casa come se fosse la prima: casa inagibile
Un caso particolare in cui la seconda casa conta come fosse la prima è quando quest’ultima è inidonea all’utilizzo.
Secondo la Corte di Cassazione ( sentenza n. 19989/2018 del 27 luglio 2018) questa condizione è verificata quando:
- esiste un impedimento di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi (usufrutto, locazione, ecc.);
- l’immobile è inagibile o da ristrutturare oppure è diventato troppo piccolo per le esigenze della famiglia;
Pertanto se la prima casa è inagibile o in affitto a terzi è possibile comprarne un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale.
Acquistare la seconda casa come se fosse la prima: casa ricevuta in donazione
Analizziamo ora un ultimo caso in cui la seconda casa conta come fosse la prima: quando un figlio riceve un immobile in donazione usufruendo dell’agevolazione prima casa, può acquistare successivamente un’altra abitazione usufruendo dei benefici prima casa.
Lo ha stabilito l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 44 del 7 maggio 2001 in cui ha chiarito che l’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti derivanti da donazione, se ricorrono i presupposti per le agevolazioni prima casa, non preclude la possibilità di acquistare successivamente a titolo oneroso un’altra abitazione non di lusso fruendo dei benefici prima casa perché sono diversi i presupposti dell’acquisto.
Attenzione. La situazione cambia se prima è stato acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa e successivamente il contribuente ne riceve uno a titolo gratuito: in tal caso l’agevolazione non spetta a meno che non rivenda la casa acquistata in precedenza (Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, quesito 2.3).
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