Quante tasse si pagano nel caso in cui si decida di affittare un immobile? Ecco pratici esempi di quanti soldi si pagano su affitto di 500, 800 e 1.000 euro con tassazione ordinaria o cedolare secca.
Quanti soldi si pagano su un affitto da 500, 800 o 1.000 euro mensili?
Ho un appartamento e vorrei darlo in affitto, quale tipo di contratto di locazione è più conveniente e quante tasse dovrò pagare?
Queste le domande che si pongono molti proprietari che vorrebbero ricavare un reddito dai beni immobili, ma temono di dover affrontare una tassazione troppo elevata.
Ecco tutte le differenze tra affitto con tassazione ordinaria, cedolare secca, canone concordato e canone libero con eventuali limiti.
Quante tasse pago con locazione a tassazione ordinaria?
Per capire quanti tributi si pagano sulle locazioni la prima tipologia da considerare è la tassazione ordinaria, quindi con cumulo del reddito derivante eventualmente da altre attività lavorative, ad esempio lavoro dipendente, con reddito proveniente dalla locazione dell’immobile. In questo caso è essenziale la determinazione dell’aliquota Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e l’applicazione della stessa.
Fare il calcolo di quante tasse si pagano con questa scelta non è semplice, infatti, dipende anche dagli altri redditi percepiti. Andando per gradi, si può comunque determinare una tassazione tipo.
Per prima cosa determiniamo le aliquote Irpef 2024:
- redditi fino a 28.000 euro: 23%;
- redditi da 28.000 a 50.000 euro: 35%;
- oltre 50.000 euro: 43%.
In caso di opzione per la tassazione ordinaria per l’affitto di un immobile si deve avere in considerazione il fatto che la tassazione è applicata sul 95% dell’importo percepito. Tale abbattimento è più sostanzioso in caso di immobili di interesse storico e artistico (35%) e immobili situati in centri storici (25%).
Dobbiamo però fare un’altra precisazione. Nel caso in cui si opti per la tassazione ordinaria, oltre a dover versare l’Irpef, è necessario versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
L’imposta di registro è pari al 2% del valore del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto. Può essere pagato in una sola soluzione o a rate, in questo caso con l’obbligo di ricalcolo della quota ogni 12 mesi in base agli indici ISTAT.
L’imposta di bollo deve essere pagata per entrambe le copie da consegnare all’Agenzia delle Entrate. Il suo valore è di 16 euro ogni 4 facciate (o 100 linee) di contratto.
Quanti soldi pago se affitto casa con la tassazione ordinaria a 500, 800 o 1.000 euro al mese?
Facciamo, quindi, il caso di un proprietario che affitta casa con un canone di locazione di 500 euro mensili. Ipotizziamo che il contribuente, cumulando gli altri redditi prodotti, comunque resti nella prima fascia di reddito e quindi viene applicata la prima aliquota Irpef.
A questo punto calcoliamo l’imposta di registro, si tratta di 120 euro l’anno per la durata del contratto (generalmente 4+4). Sono 480 euro per 4 anni.
Consideriamo l’imposta di bollo minima di 16 euro per ogni copia e quindi sono 32 euro.
A questo punto però calcoliamo l’Irpef.
Si è detto che vi è un abbattimento forfettario del 5%, quindi l’Irpef viene pagata su 475 euro. Si è anche detto che nell’ipotesi tipo il contribuente è in prima fascia di reddito: si applica l’aliquota del 23%, si tratta di 109,25 euro al mese. In un anno sono 1.311 euro a cui aggiungiamo i 120 euro annui di imposta di registro, arriviamo a 1.431 euro l’anno totali.
Aggiungiamo l’ulteriore, eventuale, balzello delle addizionali regionali (minimo 1,23%, massimo 3,33%) e comunali (massimo 0,8%), la percentuale dipende dalla Regione e dal Comune.
Non sommiamo l’imposta di bollo perché si paga una sola volta, ma sappiamo che c’è.
Quanti soldi, invece, servono per un canone mensile di 800 euro?
L’imposta di bollo resta uguale. L’imposta di registro, invece, sarà di: 192 euro l’anno.
La base imponibile Irpef deve essere calcolata su: 760 euro mensili e l’Irpef sarà di 174,8 euro al mese.
Quanti soldi servono nel caso di canone di locazione di 1.000 euro?
Per l’imposta di registro abbiamo 20 euro al mese e quindi 240 euro l’anno.
Per l’Irpef con abbattimento del 5%, abbiamo una base imponibile di 950 euro e una tassazione Irpef di 218,5 euro mensili.
Ipotizziamo, solo in questo caso, che il contribuente abbia un reddito che lo colloca solo per gli importi del canone di locazione nella seconda aliquota Irpef (28.000 euro di reddito da lavoro dipendente a cui si aggiungono i canoni di locazione). In questo caso l’Irpef dovuta (con canone di locazione di 1.000 euro) sarebbe di 332,5 euro. Notiamo una differenza importante dipendente solo dal diverso scaglione Irpef.
Canone concordato con tassazione ordinaria
Possiamo però anche scegliere un’alternativa, cioè il contratto a canone concordato con tassazione ordinaria. Il canone concordato è disciplinato dalla legge 431 del 1998, si tratta di un contratto a canone calmierato il cui obiettivo è quello di favorire il mercato delle locazioni. L’ammontare del canone di affitto in questo caso è determinato in base agli accordi negoziati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
Gli accordi sono redatti a livello nazionale con una convenzione quadro che determina aree omogenee per: valori di mercato, infrastrutture, tipologie edilizie. Per ognuna di queste aree viene fissato un canone minimo e un canone massimo.
Il canone concordato ha generalmente un importo inferiore rispetto al canone libero, la durata minima obbligatoria è di 3 anni con opzione per il rinnovo di due anni (3+2).
Naturalmente a fronte di una riduzione del canone e, quindi, di un minor guadagno, ai proprietari sono riconosciuti dei vantaggi fiscali.
Il canone concordato con tassazione ordinaria prevede comunque un abbattimento della base imponibile. Rispetto all’abbattimento del 5% prima visto vi è un ulteriore abbattimento del 30%.
Riprendiamo il vecchio canone di 500 euro mensili, il primo abbattimento ha portato la base imponibile a 475 euro, con l’ulteriore abbattimento del 30% la base imponibile/reddito tassabile mensile è di 332,5 euro.
Continuiamo a considerare che il proprietario abbia un reddito totale che ricade completamente nella prima aliquota, in questo caso applicando l’Irpef al 23%, ogni mese l’Irpef è di 76,47 euro.
In un anno l’Irpef scende a 917,74 euro.
I benefici fiscali però non finiscono qui, infatti, anche per l’imposta di registro vi è una riduzione del 30%. Non si pagano, di conseguenza, 120 euro l’anno, ma 84 euro l’anno.
Una precisazione però deve essere fatta, in genere se io riesco a dare in locazione un immobile a 500 euro al mese con il canone libero, con il canone concordato quello stesso immobile avrà una quotazione più bassa. Quindi in ogni caso è bene fare il calcolo avendo in considerazione tutti questi elementi, infatti, non è detto che un proprietario riesca davvero a fissare un canone libero molto più alto del canone concordato perché magari non trova inquilini disposti a versare tali somme. Molto dipende dal mercato di zona.
Quanti soldi pago con il canone concordato e affitto di 800 o 1.000 euro?
Se un contribuente affitta casa a 800 euro al mese con il canone concordato, grazie all’abbattimento della base imponibile, verserà l’Irpef su 532 euro. L’Irpef relativa con aliquota al 23% è 122,36 euro mensili.
Per un canone di locazione di 1.000 euro, l’importo tassabile è di 665 euro e l’Irpef sul canone mensile è di 152,95 euro.
Quanti soldi pago se affitto con opzione per la cedolare secca?
Il canone di locazione con cedolare secca consente di sottoporre gli importi del canone di locazione a tassazione sostitutiva. L’importo versato sostituisce le varie imposte e addizionali che devono essere versate sui canoni di locazione.
Si tratta di un regime di favore e non tutti possono accedervi, in particolare tale strada è aperta a persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile quindi non ai proprietari immobiliari che si occupano di locazioni per professione.
In questo caso, addio a imposta di registro e di bollo, si versa solo la cedolare secca con aliquota al 21% (più bassa del primo scaglione Irpef).
Con l’opzione per la cedolare secca non vi è alcun abbattimento del canone di locazione, nel senso che le imposte devono essere versate sull’importo per intero. Non sono ammesse detrazioni e deduzioni di spese sostenute per l’immobile stesso. Inoltre, il contratto di affitto deve essere stipulato per fini abitativi.
Per i contratti di locazione breve, dal 2024 l’aliquota al 21% è applicata solo per un immobile, per gli immobili ulteriori rispetto al primo, l’aliquota è al 26%.
Facendo il caso sempre di un canone di 500 euro mensili, l’importo Irpef da versare è di 105 euro. Il risparmio non è poco considerando che non si è tenuti al versamento di altri balzelli. Il risparmio è ancora più elevato nel caso in cui il contribuente non abbia un reddito rientrante per intero nella prima aliquota Irpef (in tassazione ordinaria) ma nella seconda o addirittura nella terza.
Nel caso di canone fissato a 800 euro, l’importo sostitutivo di tutti i tributi da versare è: 168 euro anche in questo caso abbiamo un risparmio di imposta significativo.
Per il canone di 1.000 euro al mese, il contribuente deve versare 210 euro mensili.
Cedolare secca e canone concordato, quanti soldi pago sull’affitto?
Infine, l’ultimo caso, cioè affitto con opzione per la tassazione sostitutiva della cedolare secca a cui si aggiungono gli effetti del canone concordato. I presupposti sono gli stessi visti prima. Al verificarsi di tale ipotesi però la cedolare secca non vede l’applicazione di un’aliquota al 21%, ma di un’aliquota ridotta al 10%.
La tassazione agevolata prevista per il canone concordato è però limitata ad alcune condizioni: l’immobile deve essere ubicato in un Comune ad alta densità abitativa (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino Venezia e i comuni limitrofi a questi). Trova applicazine nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, inoltre, può applicarsi nei contratti di locazione per studenti e in contratti di locazione di natura transitoria.
In questo caso per un affitto di:
- 500 euro si versano 50 euro mensili;
- 800 euro si versano tasse pari a 80 euro mensili;
- 1.000 euro i tributi da versare ammontano a 100 euro.
Per coloro che scelgono il contratto di affitto a canone concordato vi è anche il vantaggio della riduzione dell’Imu con un abbattimento al 75%.
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