Revisione e modifiche delle tabelle millesimali: come funziona

Le tabelle millesimali vengono utilizzate per indicare la percentuale di proprietà, in millesimi, dei diversi condomini in un codominio. Risultano quindi essere di importanza fondamentale quando ci si trova a votare e pagare lavori per il palazzo, o in generale durante le riunioni di condominio, in particolare quando si discutono possibili modifiche.

È proprio attraverso i valori delle tabelle che viene calcolato quanto ogni condomino deve pagare, in percentuale, per le migliorie del palazzo, per esempio. Tuttavia, nel corso del tempo le dimensioni delle proprietà possono variare, e le tabelle andrebbero aggiornate e modificate di conseguenza. Come avviene questo processo? È necessario richiedere il permesso degli altri condomini per fare una revisione delle tabelle? Qual è il costo previsto?

A cosa servono le tabelle

Le tabelle millesimali esprimono al loro interno, in millesimi, il valore di ogni appartamento presente nel condominio. Queste vengono redatte da personale tecnico, come geometri o architetti tenendo conto delle dimensioni delle unità, della loro esposizione, e altri parametri.

Vengono generalmente utilizzate durante le votazioni delle assemblee di condominio, solitamente nel momento in cui si devono ripartire le spese per modifiche o migliorie al palazzo. In breve, coloro che posseggono una maggiore quantità di millesimi di proprietà, si troveranno a pagare di più, ma il loro voto avrà anche un peso maggiore in determinate situazioni.

Si tratta di una regola generale, che però chiaramente non viene sempre vera, anche a seconda di quanto previsto dal regolamento del singolo condominio e durante le votazioni.
In generale comunque hanno le seguenti funzioni:

• servire, in alcuni casi, durante il calcolo della maggioranza alle assemblee;
• dividere equamente i costi delle spese per manutenzione ordinaria o straordinaria, come nel caso delle pulizie;
• determinare le misura del diritto delle parti comuni.

È chiaro quindi che, data l’importanza dell’utilizzo delle tabelle nei condomini, sia fondamentale che queste siano aggiornate e corrette. Tuttavia far revisionare questo documento non è un processo di poco conto, essendo molto complesso e richiedendo quindi anche un esborso da parte dei condomini.

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Errori e variazioni: quando si possono modificare

Per poter revisionare le tabelle millesimali, generalmente è richiesta una votazione durante l’assemblea condominiale che dia risultato unanime. Nel caso in cui, anche solo una persona non fosse d’accordo, allora non si potrà procedere con il controllo.

Esistono due situazioni in cui non è richiesta l’unanimità:

• nel caso di errori da parte di chi ha redatto le tabelle vigenti, che può essere sia per via di un errore di interpretazione delle regole, sia perché sono stati riportati dati che non corrispondono al vero. In questo caso si apporterà una rettifica alle tabelle;
• nel caso in cui siano state apportate delle modifiche e delle variazioni ai singoli appartamenti, e sia quindi necessario aggiornare le tabelle. Queste variazioni possono essere ampliamento di superfici o riduzione degli ambienti, e in generale lavori che modifichino la destinazione d’uso dell’appartamento e dei suoi ambienti. In questo caso si dovranno quindi modificare le tabelle.

Se ci si trova in una di queste due ipotesi, le tabelle possono essere revisionate, anche in favore di un singolo condomino, attraverso una votazione che preveda un risultato di maggioranza positivo, pari quindi al 50%+1. Le modifiche inoltre avranno generalmente un impatto positivo su tutti gli abitanti. In altri casi, invece, sarà necessario il consenso unanime.

Come richiedere la revisione delle tabelle

Ci sono due modi per richiedere la revisione e la modifica delle tabelle. Il primo, chiaramente, è attraverso la delibera dell’assemblea di condominio, che dovrà votare o a maggioranza, o unanimemente perché questo avvenga. Nel caso in cui, però, il voto dell’assemblea non fosse quello sperato, si può anche seguire una seconda strada.

In una situazione in cui il condominio ha scelto di non procedere con la revisione delle tabelle, il condomino (o i condomini) interessati possono rivolgersi a un tribunale e richiedere una sentenza che obblighi la revisione. In questo caso è necessario citare in giudizio il condominio, nella persona dell’amministratore, e fornire prove a sostegno delle proprie motivazioni, tra cui fotografie e mappe catastali. Il giudice poi provvederà a nominare un consulente per rielaborare le tabelle.

Nel caso in cui la domanda venisse accolta, le nuove tabelle diventeranno ufficiali nel passaggio in giudicato della sentenza.

Costo della revisione

Nel caso in cui la modifica delle tabelle avvenisse per via della ristrutturazione o lavori di una singola unità, questa generalmente è a carico del condomino che ne ha portato la necessità.

In altre situazioni, invece, il costo viene suddiviso tra il numero delle unità immobiliari del palazzo. Ciò significa che, anche se in generale il prezzo è maggiore all’aumento delle dimensioni del condominio, più unità sono presenti più è facile che questo sia basso per il singolo individuo.

Per i condomini molto grandi quindi può oscillare tra i 100,00 e i 200,00 euro a testa, mentre per quelli più piccoli può aumentare fino a 300,00 euro. Agli importi va poi aggiunta l’Iva e tenuto conto del fatto che professionisti diversi possono avere costi differenti.

Chiaramente, nel caso in cui fosse stato richiesto l’intervento del giudice, bisognerà anche aggiungere i costi della parcella dell’avvocato e del contributo unificato, oltre che l’onorario del consulente scelto dal giudice.

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