Condominio senza amministratore: quando è possibile?

L’amministratore si può considerare una figura essenziale per un condominio, infatti ha diversi obblighi relativi alla gestione dello stesso. Tuttavia non è detto che sia sempre necessario averne uno.

Infatti la legge ha stabilito, attraverso la Riforma del Condominio, un limite massimo entro cui è possibile restare senza amministratore. Una volta superato l’appartamento è necessario per forza, per un palazzo, affidarsi a qualcuno che gestisca il condominio.

Quali sono i casi in cui è possibile non avere un amministratore e cosa si gestisce la situazione? Cosa succede nel caso in cui si dovesse avere un amministratore, ma si scegliesse di proseguire senza? Di seguito le risposte per poter gestire le diverse situazioni.

Quando un condominio può essere senza amministratore

Ogni qualvolta che un edificio con delle parti comuni viene abitato da almeno due proprietari, si configura automaticamente lo status di condominio. Questo significa che non è necessario fare nessuna registrazione od operazione per acquisire questo titolo.

Ma è obbligatorio avere un amministratore esattamente nel momento in cui ci si trova ad avere anche solo due proprietari diversi all’interno di una stessa struttura? La risposta è no. Infatti per legge quest’obbligo diventa tale solo al superamento di un numero massimo di diversi proprietari.

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Il numero massimo di proprietari possibili in uno stesso condominio perché questo non necessiti di un amministratore è otto. Un palazzo più piccolo quindi, con otto appartamenti appartenenti a persone diverse, non ha legalmente bisogno dell’amministratore.

Inoltre, in teoria, anche in un palazzo con venti unità abitative, ma solo cinque proprietari, per esempio, non si ha l’obbligo di nominare un amministratore.

Nel momento in cui subentra un nono proprietario però allora sarà necessario procedere con l’assunzione di questa figura per la gestione del palazzo. La parola importante a cui fare attenzione è, appunto, “proprietario”, e non condomino. Questo significa che se nelle otto unità abitative massime vivono più di otto persone, comunque non è legalmente richiesta la presenza di un amministratore.

Condominio senza amministratore: come funziona

Chiaramente, anche quando non si ha l’obbligo di amministratore, i condomini possono comunque sceglierne uno. Ma nel caso in cui si scegliesse l’autogestione, chi è che dovrebbe seguire e gestire tutto ciò che normalmente rientra tra i doveri dell’amministratore?

In questo caso è comunque necessario che sia presente qualcuno che si occupi della gestione dei diversi obblighi relativi alla vita del condominio stesso, come la manutenzione obbligatoria, il pagamento delle bollette e della pulizia degli spazi comuni, l’invio degli avvisi di interesse per i diversi condomini, l’istituzione delle assemblee, o la gestione dei lavori negli spazi condivisi.

Le soluzioni, in questo caso, sono tre:

• si può scegliere comunque di nominare un amministratore;
• un condomino potrà scegliere di gestire il condominio, senza però prendere il ruolo di amministratore;
• oppure i diversi lavori possono venire controllati da condomini diversi, a turno anche a seconda delle necessità del momento e della situazione.

La scelta di non nominare l’amministratore solitamente viene fatta poter risparmiare su quanto dovuto a chi ricopre questo ruolo, andando a preferire un’autogestione da parte dei condomini.

In questo caso non c’è obbligo che il condomino che si occupa della gestione dei diversi obblighi sia sempre lo stesso e il ruolo potrà essere ricoperto da persone diverse, anche in base alle singole conoscenze e possibilità degli stessi.

Nel momento in cui non c’è un amministratore qualunque condomino, inoltre, ha la facoltà di convocare un’assemblea, sia essa ordinaria o straordinaria. Nel caso in cui scegliesse questa strada però è fondamentale che l’ambiente del palazzo sia pacifico e collaborativo, per evitare incomprensioni e problematiche.

Gli adempimenti senza amministratore

Nel momento in cui non si ha un amministratore di condominio è comunque obbligatoria la presenza dei numeri di telefono, recapiti vari, e generalità, di chi ne fa le veci negli spazi comuni del condominio stesso, o comunque nelle zone di maggiore accesso, disponibili anche a terzi.

Inoltre la ripartizione delle spese deve, anche in questo caso, avvenire seguendo la regola dei millesimi di proprietà, come avviene in tutti gli altri condomini. Nel caso in cui non fosse stata redatta la tabella apposita, sarà necessario farlo quanto prima.

Senza amministratore quando obbligatorio: cosa succede

Può anche accadere che un condominio con più di otto proprietari differenti, e quindi con obbligo di amministratore, si trovi a non averne uno. Le motivazioni possono essere diverse, come l’arrivo di un nuovo proprietario inaspettato, oppure la scadenza della nomina del precedente amministratore, senza che venga trovato prontamente un sostituto o i diversi condomini non si trovino d’accordo su chi nominare, per esempio.

In questo caso, anche se il condominio ha l’obbligo di un amministratore e questo ruolo non sta venendo ricoperto da nessuno, non si corre il rischio di sanzioni di alcun tipo.

È fondamentale però che tutti gli obblighi relativi a questa figura, fiscali e legali, vengano comunque svolti prontamente, indipendentemente dal fatto che questo avvenga da parte di un condomino, di un gruppo, o dell’amministratore appunto.

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Nel caso in cui solo una parte dei condomini volesse scegliere un amministratore, e si fosse in una situazione in cui sono presenti più di otto proprietari differenti, i condomini che desiderano la nomina di un amministratore potranno comunque ricorrere alle vie legali e ottenere la nomina giudiziale presso il proprio tribunale di riferimento.