Spese condominiali, cosa comprendono e ripartizione prevista

Le spese del condominio sono una voce molto importante per la gestione finanziaria di tante famiglie, da mettere in conto nella voce «uscite» così come le tasse, le bollette e via discorrendo. Tante persone, però, si chiedono effettivamente quali siano questi costi condominiali, vale a dire quelle spese ordinarie che ogni condominio deve fronteggiare. Inoltre, non sempre è chiaro come funziona la ripartizione in quote diverse, a cosa corrispondono le tasse dovute a cui è sottoposto lo stesso condominio e, dunque, come si regolano spese e oneri (anche in termini di scadenze) in tal senso.

Che si stia per programmare un cambio di amministratore, ad esempio, dei lavori di ristrutturazione delle aree comuni o ancora si stia pensando di comprare (o affittare) un immobile facente parte di un condominio, è sempre importante conoscere le spese condominiali da mettere in conto e, non di meno, capire come - e se - può essere abbattuto il costo di esse.

Scopriamo, allora, quali sono e cosa comprendono le spese condominiali, come si possono ripartire e come funziona la gestione dei costi in base ai regolamenti di condominio più comuni.

Cosa sono le spese condominiali e a cosa servono

Le spese condominiali risultano un onere che si riferisce alle parti in comune di un edificio che grava su tutti i comproprietari. Difatti, in un palazzo condominiale non vi sono soltanto i beni dei singoli privati, come ad esempio le unità immobiliari, bensì esistono zone di proprietà comune: il costo della gestione di tali zone comuni ricade su tutti gli inquilini, come vedremo più avanti.

Ma tali spese non sono un costo fisso. Con gli oneri condominiali si intende quella dicitura che in un contratto di affitto, o quando si acquista una casa, può variare in base ai servizi offerti. Un ulteriore tassello per conoscere le spese condominiali e la loro variazione è far caso alla posizione e alla zona dell’abitazione, oltre che alla qualità dei servizi. Si possono suddividere ipoteticamente tra spese condominiali ordinare e straordinarie o extra ordinarie.

Le spese di condominio ordinarie sono, per esempio, la pulizia delle scale, ma anche il mantenimento del giardino o la manutenzione dell’ascensore, se presente. Nella maggior parte dei casi le spese condominiali servono per contribuire alle bollette elettriche delle zone in comune, come l’illuminazione. In alcuni casi, infine, il costo va a coprire le spese dell’acqua, il compenso per l’amministratore e l’eventuale portiere dello stabile.

Con spese straordinarie, invece, si intendono quei costi in più dati da un’eventuale riparazione di un danno. In tal senso, quindi, i costi del condominio servono per fare cassa nel momento del bisogno e non solo per pagare i servizi quotidiani.

In Italia, le spese condominiali sono in media sui 100 euro al mese. Queste, però, possono variare, anche di molto, da un minimo di 20 euro a un massimo di 200 euro al mese (con picchi anche di 500 euro nei casi di abitazioni di lusso).

Chi deve pagare le spese condominiali?

La normativa civile ci dà una mano in tal senso. Precisamente è l’art. 1118 comma 2 del Codice civile che prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve, quindi, sempre provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

In un condominio, le spese condominiali devono essere sostenute da tutti i proprietari delle unità immobiliari, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, come analizzeremo più avanti.

È compito dell’amministratore di condominio, se presente, ripartire correttamente queste spese tra i condomini e assicurarsi che tutti paghino quanto dovuto. In caso di inosservanza, sarà il condominio stesso ad intraprendere azioni legali per recuperare le somme non pagate dai condomini inadempienti.

Per le case in affitto, invece, come funziona? In questa circostanza, le spese condominiali sono generalmente suddivise tra il proprietario (locatore) e l’inquilino (conduttore). Le spese ordinarie, che riguardano la manutenzione e il funzionamento quotidiano del condominio, sono solitamente a carico dell’inquilino. Le spese straordinarie, che includono interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione delle parti comuni, restano invece a carico del proprietario. È importante che queste disposizioni siano chiaramente definite nel contratto di affitto per evitare controversie. In caso di dubbi, si può fare riferimento alla normativa vigente e, se necessario, chiedere consiglio a un legale.

Cosa comprendono le spese condominiali? Ecco quali sono

Per stabilire quale sia o no un bene comune del condominio, è utile riferirsi all’art. 1117 del Codice civile, che elenca in modo non del tutto esaustivo quali sono i beni comuni.

Per riassumere, i beni comuni sono:

• parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, etc etc;
• le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni;
• impianti, macchinari e installazioni di qualsiasi genere destinati all’uso comune, come ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, gas, energia elettrica ecc.;

Rispetto a tali beni, vigono costi di gestione e manutenzione ordinaria. Vediamo, quindi, quali sono le spese da affrontare per i condomini.

Spese ordinarie: tasse, bollette e non solo

Sono spese ordinarie quelle relative all’attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la corretta funzionalità del condominio.

Rientrano in questa tipologia le seguenti:

• luce elettrica dei luoghi condivisi;
• le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio, così come eventuali giardini condominiali;
• acqua per fontanelle e rubinetti siti nelle aree condominiali;
• manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
• il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
• la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
• il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
• il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Le spese straordinarie

Sono spese straordinarie quelle spese prive di caratteri come la continuità o la periodicità. Sono quindi connesse a particolari situazioni di emergenza o di danneggiamento o rotture, nonché ammodernamenti e/o sviluppo dello stabile.

Esempi tipici sono il rinnovamento della facciata del palazzo o le innovazioni che possono essere apportate allo stabile, come ad esempio l’installazione di un ascensore oppure dei pannelli solari.

Queste spese, per essere approvate devono ottenere la maggioranza nel voto dell’assemblea condominiale. Inoltre, in alcuni casi possono essere obbligatorie: ad esempio quando riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.

Spese condominio: ecco come funziona la ripartizione in quote

Sempre il Codice civile spiega la ripartizione delle spese condominiali tra i condomini. In particolare, gli articoli dal 1123 al 1126 del Codice civile, spiegano che il criterio fondamentale di ripartizione è quello proporzionale.

Le spese di condominio sono piuttosto variabili, come detto sopra, ma c’è una regola con la quale si stabiliscono. Questa è detta “sistema dei millesimi”. Per comprendere questa ripartizione è anzitutto necessario introdurre e analizzare il concetto di millesimi.

Il sistema di millesimi è un modo per ripartire le spese condominiali e si basa sul valore complessivo di 1.000/1.000. Si tratta della somma del valore dei singoli appartamenti, mentre ogni appartamento ha un valore necessariamente inferiore a 1.000. Tramite questo sistema si è soliti ripartire le spese condominiali in modo eguale.

Le spese condominiali gravano dunque, in generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi. Più è grande l’unità immobiliare, più paga si pagherà di condomino, ma sempre in maniera proporzionale. Ma non è la «grandezza» l’unico parametro che inficia sui millesimi. Questo vuol dire che, all’interno dello stesso condominio, chi ha un appartamento locato in una zona nella quale non usufruisce della luce pagherà di meno rispetto a chi ha una strada o un pianerottolo illuminato.

Il sistema dei millesimi non è utilizzato in maniera sistematica, anzi. Nella maggior parte dei casi le spese di condominio sono uguali per tutti. In questi casi, per capire quanto si spende in media per servizi del condominio, ci si può basare sul numero e la qualità di questi servizi.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

Le spese condominiali possono essere alte e fastidiose, ma vanno pagate. Nel caso in cui non si pagassero si può incappare in una procedura esecutiva con l’obiettivo di ottenere il credito.

Dopo la comunicazione iniziale (“comunicazione di messa in mora”) se la somma non viene pagata entro una precisata data (entro 40 giorni) si procede con l’esecuzione forzata. Si intende:

• pignoramento mobiliare;
• pignoramento prezzo terzi;
• pignoramento immobiliare.

Nella prima fase, prima di pratiche più invasive, si rischia la sospensione di servizi quali luce e pulizia delle scale.

FAQ, domande frequenti

Come pagare le spese condominiali?

• Le spese condominiali devono essere pagate seguendo le modalità e le scadenze stabilite dall’amministratore di condominio. Generalmente, l’amministratore invia un bollettino di pagamento o una fattura dettagliata a ciascun condomino, specificando l’importo dovuto e le relative voci di spesa. Il pagamento può essere effettuato tramite bonifico bancario, bollettino postale, o altro metodo indicato dall’amministratore. È fondamentale rispettare le scadenze per evitare sanzioni o interessi di mora. In caso di difficoltà, è consigliabile comunicare tempestivamente con l’amministratore per trovare una soluzione.

Regolamento di condominio: deve comprendere anche le spese condominiali?

• Sì, il regolamento di condominio deve comprendere anche le disposizioni relative alle spese condominiali. Questo documento, che regola la vita comune all’interno del condominio, dovrebbe specificare i criteri di ripartizione delle spese, le modalità di pagamento, le scadenze, e le eventuali sanzioni per i ritardi nei pagamenti. In questo modo, tutti i condomini hanno chiara comprensione dei loro obblighi finanziari e delle regole da seguire. Il regolamento può anche stabilire le procedure per l’approvazione delle spese straordinarie e per la gestione del fondo cassa condominiale.

Quando si possono non pagare le spese del condominio?

• In linea di massima, le spese condominiali devono essere sempre pagate. Tuttavia, un condomino può rifiutarsi di pagare se le spese non sono state approvate regolarmente dall’assemblea condominiale o se l’amministratore non fornisce una rendicontazione dettagliata e trasparente delle spese stesse. Inoltre, se un condomino ritiene che le spese siano ingiustificate o eccessive, può richiedere chiarimenti o contestare la ripartizione davanti all’assemblea o, in ultima istanza, rivolgersi a un legale o al giudice competente. È importante agire tempestivamente e documentare ogni contestazione.

Le spese condominiali vanno inserite nella dichiarazione dei redditi?

• Le spese condominiali ordinarie non vanno generalmente inserite nella dichiarazione dei redditi. Tuttavia, alcune spese straordinarie possono beneficiare di detrazioni fiscali, come quelle per la ristrutturazione edilizia, il risparmio energetico, o l’installazione di impianti fotovoltaici. In questi casi, l’amministratore deve fornire la certificazione delle spese sostenute e la quota spettante a ciascun condomino. Questi importi possono poi essere riportati nella dichiarazione dei redditi per beneficiare delle detrazioni previste dalla legge. È consigliabile consultare un commercialista per informazioni dettagliate e aggiornate.

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