Si può affittare casa con abuso edilizio?

Affittare una casa con abusi edilizi è possibile secondo la legge, ma in alcuni casi il contratto di locazione è invalido. Ecco quando l’inquilino ha diritto allo scioglimento e perché.

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Con la stipula del contratto d’affitto il conduttore e il locatore si assumono precisi obblighi da rispettare, i quali possono precludere anche la validità stessa del contratto. Il dovere principale del locatore è quello di permettere all’inquilino il pieno godimento dell’immobile in locazione. Questo impegno si esprime anche nella manutenzione straordinaria, necessaria appunto a preservare le condizioni dell’immobile dato in affitto, affinché l’affittuario possa continuare a utilizzarlo.

Questo principio è fondamentale per capire cosa succede al contratto d’affitto (e cosa rischiano le parti) quando sull’immobile grava un abuso edilizio. Al pari della vendita, infatti, non è possibile stabilire a priori se si può affittare una casa con abuso edilizio oppure no. I criteri da utilizzare sono quelli del godimento dell’immobile e del consenso espresso dalle parti, così come più volte richiamato dalle Corti.

Si può affittare una casa con abuso edilizio

Come anticipato, l’invalidità del contratto d’affitto può essere determinata soltanto dall’impossibilità di godimento dell’immobile da parte dell’inquilino dovuta alla responsabilità del locatore. L’abuso edilizio difficilmente compromette la possibilità di abitare la casa in affitto, perciò è solo raramente una causa di invalidità.

L’abuso edilizio, infatti, è un reato di cui il proprietario di casa dovrà rispondere allo Stato secondo le norme del diritto penale. Il contratto di affitto, invece, viene stipulato tra privati e non ha alcuna attinenza con la responsabilità penale. Di conseguenza, l’eventuale invalidità del contratto d’affitto va ricercata esclusivamente nella regolamentazione contrattuale.

Ecco perché nella maggior parte delle ipotesi si può affittare una casa con un abuso edilizio, fintanto che non viene leso alcun diritto dell’inquilino e non sono violate le obbligazioni tra le parti.

Validità del contratto d’affitto in caso di abusi edilizi

Se l’affittuario è stato informato dell’abuso edilizio prima di firmare il contratto e ha così espresso il suo consenso, il contratto è valido e vincolante. Questo però non significa che l’omissione dell’abuso edilizio pregiudichi automaticamente la validità dell’affitto, fintanto che l’abusivismo non impedisce al proprietario di adempiere ai suoi doveri contrattuali. In particolare, soltanto se l’abuso edilizio non impedisce il pacifico godimento dell’immobile il contratto d’affitto resta valido.

È evidente che si tratta della più comune delle ipotesi per quanto riguarda l’affitto a scopo abitativo. La presenza di abusi edilizi sull’immobile, infatti, non impedisce agli inquilini di abitarvi e utilizzarne gli spazi e dunque non si configura alcun inadempimento da parte del locatore.

Quando non si può affittare una casa con abusi edilizi

Il contratto di affitto di una casa con abuso edilizio è invalido soltanto quando l’inquilino può provare le ripercussioni sul godimento, rappresentate essenzialmente dal sequestro dell’immobile e dall’ordine di demolizione. In entrambe le ipotesi l’affittuario viene privato della casa a causa degli abusi edilizi – che non gli erano stati comunicati – e dunque il proprietario è inadempiente.

Si ha poi un’ultima ipotesi in cui l’abuso edilizio comporta l’invalidità del contratto di locazione, ovvero quella in cui l’immobile è dichiarato inagibile e non può essere utilizzato dall’inquilino, ma solo a patto che quest’ultimo non ne fosse a conoscenza e avesse acconsentito comunque al contratto.

In tutti gli altri casi, è possibile affittare una casa nonostante gli abusi edilizi senza che l’inquilino possa avanzare pretese aggiuntive e anzi continuando a essere obbligato a corrispondere il canone d’affitto e le altre spese pattuite. Il proprietario di casa, infatti, non è tenuto a rispondere dell’abuso edilizio all’inquilino, a meno che non si sia impegnato a ottenere le autorizzazioni nel contratto. In questo caso, la persistenza dell’abuso rappresenterebbe un inadempimento contrattuale, idoneo anche alla richiesta di scioglimento.