Si può obbligare un comproprietario a vendere?

Cosa fare per vendere una casa cointestata: quando si può obbligare un comproprietario a vendere e cosa comporta.

Gestire una casa cointestata non è certo semplice, soprattutto se questa eventualità non è stata pianificata ma è frutto di un evento imprevisto, come un lascito ereditario o un divorzio. Il modo più semplice per evitare liti e malesseri è senza dubbio vendere l’immobile, così da dividere il ricavato ed eventualmente comprare delle case come singoli proprietari.

Non tutti, però, sono disposti a lasciare andare un immobile con cui hanno un legame affettivo, o qualsiasi altra ragione personale per conservarlo, incluse iniziative imprenditoriali. Per chi, invece, vuole utilizzare diversamente l’immobile o il corrispondente valore economico della sua quota, si crea una situazione piuttosto complessa.

Per questa ragione tanti si chiedono se si possa obbligare un comproprietario a vendere, così da sciogliere in modo definitivo qualsiasi legame giuridico ed economico tra le parti. Posto che ogni proprietario ha diritto al ricavato in misura proporzionale alla propria quota di proprietà, ci sono differenti strade da percorrere.

Si può obbligare un comproprietario a vendere?

Per consolazione di tanti titolari di beni immobili, si può obbligare un comproprietario a vendere l’immobile, ma questa possibilità non è così conveniente come potrebbe apparire. Per ottenere la vendita forzata dell’immobile, vale a dire contro la volontà di uno o più comproprietari, bisogna necessariamente rivolgersi al giudice.
In caso di disaccordo, il tribunale può dividere il bene in natura oppure operare una divisione giudiziale.

La prima ipotesi è di solito preferibile, perché comporta la divisione materiale del bene al fine di ottenere due immobili separati e del tutto indipendenti. Come si può intuire, non è una soluzione che si adatta a tutti gli immobili e anzi, per gli appartamenti piccoli è impraticabile. Oltretutto, la divisione in natura è comunque subordinata all’accordo tra tutti i proprietari.

Per questo motivo nella maggior parte dei casi l’azione giudiziale si conclude con la vendita forzata e la seguente divisione del ricavato tra tutti i proprietari in proporzione della quota loro spettante. Il problema è che la vendita avviene tramite asta giudiziaria, così gli immobili sono per lo più venduti a prezzi nettamente inferiori a quelli di mercato. Per i comproprietari questa può rappresentare a tutti gli effetti una perdita economica, nel peggiore dei casi, perciò questa soluzione dovrebbe essere conservata come ultima spiaggia.

Cosa fare se il comproprietario non vuole vendere

Se non c’è modo di convincere il comproprietario a vendere, ma si vuole evitare la divisione giudiziale per il possibile deprezzamento dell’immobile è possibile tentare delle soluzioni alternative. La riuscita dipende soprattutto dalle reali esigenze del proprietario che vuole vendere e dalle effettive motivazioni che spingono l’altro a opporsi.

In particolare, è possibile vendere la propria quota di proprietà a terzi oppure allo stesso comproprietario, in quest’ultimo caso si parla di liquidazione della quota. In entrambi i casi, posto di riuscire a trovare un accordo, è possibile liberarsi della situazione di proprietà e ottenere il corrispettivo economico con prezzi coerenti con quelli di mercato, mentre il comproprietario rimane in disponibilità della quota.

La vendita della quota di proprietà a terzi non è sempre semplice, per l’appunto per la situazione di comproprietà che si viene a creare, ancora più difficile da gestire tra estranei. Questa, tuttavia, non è una verità universale, dipende tutto dal tipo di immobile e dalla sua destinazione d’uso. Per un immobile destinato alla locazione o all’uso commerciale, ad esempio, si pone come soluzione ideale.

Per quanto riguarda la liquidazione della quota, invece, l’ostacolo più grande è la disponibilità economica del comproprietario. Pur necessitando dell’accordo, infatti, è assai probabile che la prospettiva di una vendita giudiziale sia convincente a sufficienza. Ovviamente, nulla vieta di cedere la propria quota a un valore inferiore a quello stimato dagli esperti o addirittura di donarla. In questo caso, però, si annulla il tornaconto economico.