Superbonus 110% di nuovo oggetto di chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Delucidazioni sulle pertinenze e il loro ruolo nel calcolo della prevalenza residenziale in un condominio misto.
Con la risposta all’interpello 314 del 30 maggio 2022, l’Agenzia delle Entrate è nuovamente intervenuta sui criteri di determinazione della superficie residenziale di edificio condominiale ai fini dell’applicazione del superbonus 110%.
La spiegazione si è resa necessaria riguardo alle pertinenze e al loro ruolo nel calcolo della prevalenza residenziale in un condominio misto.
L’Agenzia ha specificato che, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.
La superficie del box auto quindi non concorre alla determinazione della prevalenza residenziale del condominio misto. La superficie complessiva deve essere calcolata prendendo in considerazione esclusivamente la superficie catastale delle unità immobiliari che compongono il condominio. L’autorimessa, tuttavia, rientra nel calcolo del limite di spesa, una volta verificato il requisito della prevalenza residenziale.
Analizziamo i dettagli nella risposta all’interpello numero 314 del 30 maggio 2022.
Superbonus 110%: chiarimenti sulla “prevalenza residenziale”
La natura «residenziale» dell’edificio
Lo spunto nasce dal quesito posto dall’istante, proprietario di un appartamento situato all’interno di un condominio misto, composto da sei unità immobiliari ovvero:
- tre unità a uso residenziale con annessa cantina pertinenziale (categoria catastale A/2);
- due unità adibite a camere d’albergo di proprietà di una società (categoria catastale D/2);
- una autorimessa (categoria catastale C/6), di proprietà di una società, detenuta insieme agli altri due condomini a titolo di locazione e destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.
I condomini intendono eseguire lavori di riqualificazione energetica del fabbricato sia sulle parti comuni dello stesso, che sulle unità immobiliari di proprietà.
Pertanto, il contribuente chiede lumi sul calcolo della prevalenza residenziale dell’immobile e sulla possibilità di accedere alla detrazione da parte dei proprietari delle unità immobiliari residenziali, ma anche della società che possiede le unità adibite ad albergo. Nello specifico, l’istante intende sapere quali delle unità concorrono alla superficie per il calcolo della prevalenza residenziale e se il nel calcolo rientra la superficie del garage.
Quindi riassumendo, l’istante, ai fini dell’applicazione del regime di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio) chiede:
- se per il calcolo della superficie residenziale del condominio è corretto utilizzare le superfici catastali delle singole unità residenziali come si evincono dalle visure dei singoli immobili di categoria A/2;
- se la superficie del locale autorimessa (C/6) di proprietà della società e adibita a pertinenza delle unità a uso residenziale viene considerata ai fini del calcolo della superficie residenziale;
- quali unità immobiliari vanno conteggiate ai fini della determinazione del tetto massimo di spesa nell’ipotesi di fabbricato considerato residenziale nella sua interezza, ovvero nel caso in cui la superficie residenziale sia inferiore al 50% della superficie totale del fabbricato.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia per replicare alla richiesta richiama i principali documenti di prassi e il quadro normativo di riferimento.
Con riferimento ai quesiti dei primi due punti del precedente paragrafo, ai fini della fruizione dei benefici, va verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. Pertanto, è possibile fruire del superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio medesimo sia superiore al 50%.
In relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, viene richiamata la circolare n. 24/E del 2020, con la quale è stato precisato che, utilizzando un principio di «prevalenza» della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.
Tuttavia, se la percentuale è inferiore, le spese che danno accesso alla detrazione sono sempre quelle sulle parti comuni ma da parte esclusivamente dei possessori o detentori di abitazioni, ovvero unità residenziali.
Viene inoltre richiamata la circolare numero 30 del 2020. Il documento di prassi chiarisce che nel caso di edificio residenziale nel suo complesso:
...il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali. Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del superbonus per interventi «trainati» realizzati sui propri immobili.
Nel caso, invece, di un edificio non residenziale nel suo complesso - cioè con superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza minore del 50%:
“...il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del superbonus anche per interventi «trainati» realizzati sui propri immobili, sempre che questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili «di lusso» escluse (A/1, A/8 e A/9).”
Il box concorre al calcolo della prevalenza residenziale?
L’Agenzia ribadisce che, per calcolare la “prevalenza residenziale”, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del dpr 138/1998. Nel calcolo non va ricompresa la superficie catastale delle pertinenze.
Pertanto, nel caso in esame, tale verifica deve essere effettuata confrontando la superficie complessiva delle tre unità residenziali con la superficie complessiva dell’intero edificio e scorporando da tale superficie quella relativa all’autorimessa destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari a uso residenziale.
Quindi la risposta al nostro quesito è no, la superficie del box auto non concorre alla determinazione della prevalenza residenziale del condominio misto.
Il limite di spesa agevolabile
In relazione ai criteri da utilizzare per determinare il limite di spesa massimo agevolabile, nel caso di interventi di efficientamento energetico effettuati sulle parti comuni, ovvero sulle singole unità immobiliari all’interno dell’edificio in condominio, l’Agenzia ricorda che:
...nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, indipendentemente dalla circostanza che le stesse siano o meno servite dall’impianto termico.
Inoltre, nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio, nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50%, ai fini del calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce).
L’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non alle singole unità che lo compongono.
Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.
Infine, qualora l’edificio sia residenziale nel suo complesso, il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni andrà calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’immobile; nel caso portato in esame sono sei, comprese le due unità adibite a camere d’albergo e l’autorimessa.
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