Surroga mutuo, cos'è, come funziona e quando si può fare

Cosa significa surrogare un mutuo e, soprattutto, quando è possibile? Ecco come funziona, quando conviene e tutto quello che c’è da sapere sulla surroga.

La surroga del mutuo è diventata una tematica di grande rilevanza per molti proprietari di casa che cercano di migliorare le condizioni del proprio finanziamento. Si tratta di una procedura che, se finalizzata al momento giusto e alle condizioni più idonee, può portare a risparmi significativi, soprattutto in un contesto economico in cui i tassi di interesse sono soggetti a variazioni costanti.

Negli ultimi mesi, infatti, caratterizzati dalla riduzione degli indici IRS e dalle nuove offerte commerciali incentrate sui mutui a tasso fisso, la surroga si presenta come un’opzione vantaggiosa non solo per coloro che desiderano passare da un tasso variabile a uno fisso, ma anche per coloro che mirano a ridurre l’ammontare complessivo della rata.

Con l’obiettivo di ridurre i costi o di adeguare il mutuo alle nuove esigenze, sempre più italiani scelgono di percorrere questa opportunità. Ecco, allora, tutto ciò che c’è da sapere sulla surroga, dal suo funzionamento alle tempistiche, passando per i costi e i vantaggi.

Surroga mutuo, la guida completa

Cos’è la surroga del mutuo: ecco cosa significa
La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo
Come funziona la surroga del mutuo: requisiti e documenti necessari
Dopo quanto tempo si può fare la surroga? E quando conviene farla?
A chi richiedere la surroga? Si può fare con la stessa banca?
Quali mutui si possono surrogare? Ecco quando si può fare la surroga (e quando non è possibile)
Tempi della surroga del mutuo (minimi e massimi)
Quanto costa una surroga mutuo

Cos’è la surroga del mutuo: ecco cosa significa

La surroga del mutuo, nota anche come portabilità del mutuo, è una procedura regolamentata dalla legge italiana, in particolare dalla Legge 40/2007 (conosciuta come «Legge Bersani»).

Grazie a questa normativa, il mutuatario ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario da una banca a un’altra, senza dover pagare penali o costi aggiuntivi significativi. Il principale scopo della surroga è quello di ottenere condizioni contrattuali più favorevoli rispetto a quelle stipulate inizialmente, come tassi di interesse più bassi o la modifica della durata del mutuo.

Con la surroga, l’ipoteca originaria viene mantenuta, ma il credito viene spostato su una nuova banca, che subentra come creditore. È importante notare che la surroga riguarda esclusivamente il debito residuo: l’importo del mutuo non può essere aumentato attraverso questa operazione, a differenza della sostituzione del mutuo, che vedremo più avanti.

Questa operazione non richiede un nuovo atto di mutuo, poiché si mantiene la stessa garanzia ipotecaria.
Tra i vantaggi principali della surroga, troviamo la possibilità di:

passare da un tasso fisso a uno variabile (o viceversa);
modificare la durata del mutuo
e, in molti casi, ottenere una rata mensile più sostenibile.

Inoltre, il cliente non è obbligato a restituire commissioni o penali alla banca originaria, che, secondo la legge, non può opporsi alla surroga. Tuttavia, è importante considerare anche i possibili costi accessori, come la perizia dell’immobile e gli eventuali oneri notarili, che, sebbene spesso inclusi nell’offerta della nuova banca, potrebbero rappresentare una spesa da sostenere.

La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

Quando si parla di modificare le condizioni di un mutuo esistente, è facile confondere la surroga con altre due procedure: la sostituzione del mutuo e la rinegoziazione. Sebbene queste operazioni possano sembrare simili, ciascuna ha caratteristiche specifiche che le distinguono.

La surroga, come abbiamo visto, comporta il trasferimento del mutuo da una banca a un’altra senza la possibilità di aumentare l’importo finanziato. Questo strumento è molto conveniente per chi vuole cambiare istituto bancario senza dover rifare l’ipoteca o incorrere in spese notevoli. Il vantaggio principale sta nel fatto che tutte le spese notarili e quelle legate alla chiusura del vecchio mutuo sono a carico della nuova banca.
La sostituzione del mutuo, invece, prevede la stipula di un nuovo contratto di mutuo che può includere, oltre all’importo residuo, anche somme aggiuntive. Questo è il caso di chi, ad esempio, ha bisogno di liquidità extra per affrontare nuovi progetti o spese impreviste. Tuttavia, la sostituzione comporta costi maggiori rispetto alla surroga, poiché è necessario un nuovo atto notarile e, in alcuni casi, nuove perizie e polizze assicurative.
Infine, la rinegoziazione del mutuo si riferisce alla possibilità di modificare le condizioni del mutuo con la stessa banca presso cui è stato acceso. Non si cambia istituto di credito, ma si può concordare una modifica di tasso, durata o altri termini contrattuali. La rinegoziazione è meno onerosa dal punto di vista burocratico, ma spesso le banche sono poco propense a concedere condizioni particolarmente vantaggiose rispetto a quelle offerte da altri istituti.

La surroga è, quindi, la scelta ideale per chi vuole migliorare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare l’importo finanziato, la sostituzione per chi ha bisogno di liquidità aggiuntiva e la rinegoziazione per chi desidera restare con la propria banca.

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Come funziona la surroga del mutuo: requisiti e documenti necessari

La surroga del mutuo segue un iter preciso, che inizia con la richiesta del cliente alla nuova banca e termina con il trasferimento del finanziamento. Per avviare la procedura, è fondamentale conoscere i requisiti e i documenti necessari per completare con successo l’operazione.

Requisiti per la surroga

Per poter richiedere la surroga, il mutuo originario deve essere già attivo e, in linea di massima, occorre aver rimborsato regolarmente le rate fino a quel momento. Non esiste un periodo minimo di tempo specifico per poter richiedere la surroga, anche se le banche tendono a preferire clienti che abbiano già rimborsato una certa quota del mutuo. Inoltre, il richiedente deve dimostrare di essere in una situazione finanziaria stabile, con un reddito sufficiente a coprire le nuove rate del mutuo surrogato.

Documenti necessari per la surroga

Documento di identità e codice fiscale: necessari per identificare il richiedente.
La documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca;
Estratto conto del mutuo originario: questo documento riporta il capitale residuo del mutuo in corso e le condizioni originarie.
La nota di iscrizione ipotecaria, dell’intestatario del mutuo e dei garanti (se presenti);
Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio: Se il mutuatario è sposato, può essere richiesto dalla banca.
Ultima busta paga (o ultime tre) e dichiarazione dei redditi: servono a dimostrare la capacità reddituale del richiedente.
Perizia dell’immobile: anche se la surroga non richiede una nuova ipoteca, la banca potrebbe voler effettuare una valutazione aggiornata dell’immobile.
Documentazione catastale e urbanistica, incluse planimetrie e visure: in alcuni casi, la banca potrebbe richiedere conferme sulla regolarità catastale e urbanistica dell’immobile ipotecato.
I dati della nuova banca e del referente che segue l’operazione, l’ammontare del debito residuo al giorno della surroga.

Procedura
Una volta raccolti questi documenti, il processo di surroga segue diverse fasi:

prima la nuova banca effettua una valutazione delle condizioni reddituali e dell’immobile;
quindi si procede alla stesura del nuovo contratto;
infine, all’atto di surroga vero e proprio presso il notaio, senza che il cliente debba sostenere costi aggiuntivi.

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Dopo quanto tempo si può fare la surroga? E quando conviene farla?

Come anticipato, in linea di principio, non esiste un termine minimo previsto dalla legge per richiedere la surroga del mutuo, ma nella pratica è consigliabile attendere almeno 12 mesi dalla stipula del mutuo originario. Questo perché la maggior parte delle banche considera questa tempistica ragionevole per valutare l’andamento del rimborso e il comportamento finanziario del cliente. Inoltre, molte offerte di mutuo sul mercato possono prevedere delle condizioni più favorevoli dopo un certo periodo di tempo, il che rende conveniente attendere.

Richiedere una surroga troppo presto potrebbe essere visto con sospetto dalle banche, poiché si tratta di una procedura che comporta costi per l’istituto che acquisisce il mutuo. Inoltre, potrebbe non essere conveniente per il mutuatario passare a una nuova banca prima di aver ammortizzato una parte consistente del mutuo, specialmente nei primi anni di rimborso, quando la quota di interessi è maggiore rispetto a quella di capitale.

In termini pratici, una buona regola è quella di considerare la surroga quando il differenziale di tasso tra il mutuo originario e le nuove offerte sul mercato è sufficientemente elevato da giustificare l’operazione.

Ad esempio, con tassi di interesse in discesa (come in questo periodo storico), potrebbe essere conveniente valutare la surroga anche dopo solo uno o due anni dalla stipula del mutuo. Al contrario, se i tassi sono stabili o in aumento, potrebbe essere meno vantaggioso.

A chi richiedere la surroga? Si può fare con la stessa banca?

La surroga del mutuo deve essere richiesta a una banca diversa da quella che ha erogato il mutuo originario. Questo perché l’obiettivo principale della surroga è quello di cambiare le condizioni del finanziamento attraverso una concorrenza tra istituti di credito. Tuttavia, è importante sottolineare che il mutuatario non è costretto a cambiare banca. Se le condizioni offerte dalla propria banca sono vantaggiose, si può optare per la rinegoziazione, che, come accennato, non implica il cambio di istituto.

Richiedere la surroga a una nuova banca comporta numerosi vantaggi, come la possibilità di accedere a tassi di interesse più competitivi e ottenere condizioni più flessibili, ma è importante fare attenzione anche alle eventuali offerte promozionali della propria banca. Spesso gli istituti bancari, pur di non perdere il cliente, offrono condizioni migliorative che possono avvicinarsi a quelle di una surroga. In questo caso, potrebbe risultare conveniente rinegoziare il mutuo senza procedere al cambio di banca.

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Quali mutui si possono surrogare? Ecco quando si può fare la surroga (e quando non è possibile)

La surroga può essere applicata a qualsiasi mutuo ipotecario contratto per l’acquisto di un immobile, sia a uso residenziale che commerciale, e anche sui mutui accesi per la ristrutturazione di un immobile. Tuttavia, non tutti i mutui possono essere oggetto di surroga, e ci sono alcune limitazioni che è bene conoscere.

Per poter richiedere la surroga, il mutuo deve essere in regola con i pagamenti. Le banche non accettano di surrogare mutui che presentano rate in arretrato o situazioni di insolvenza.
Inoltre, il mutuo deve essere garantito da un’ipoteca: i finanziamenti personali, i prestiti non ipotecari o i mutui senza garanzia non possono essere surrogati.
Anche i mutui con un capitale residuo molto basso potrebbero non essere accettati per la surroga. Questo perché la nuova banca potrebbe non ritenere conveniente acquisire un finanziamento di piccola entità, che non garantirebbe un guadagno sufficiente per giustificare le spese dell’operazione.

In generale, la surroga è possibile quando l’importo residuo del mutuo è tale da rendere vantaggiosa l’operazione per entrambe le parti. Se, ad esempio, mancano solo pochi anni alla scadenza del mutuo, potrebbe non essere conveniente né per il cliente né per la banca procedere con la surroga.

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Tempi della surroga del mutuo (minimi e massimi)

I tempi della surroga del mutuo possono variare a seconda della banca e della complessità dell’operazione.

Tuttavia, la normativa italiana stabilisce che l’intero processo non dovrebbe richiedere più di 30 giorni lavorativi dalla data in cui la nuova banca richiede il trasferimento del mutuo alla vecchia banca.

In media, il processo di surroga si completa entro 30-60 giorni, ma ci sono diversi fattori che possono influire sui tempi, come la rapidità di trasmissione dei documenti, la necessità di una nuova perizia sull’immobile e la disponibilità del notaio per formalizzare l’atto.

Alcune banche, inoltre, potrebbero avere tempi più lunghi per via di procedure interne o di un elevato numero di richieste di surroga.

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Quanto costa una surroga mutuo

Uno dei vantaggi principali della surroga è il fatto che non comporta costi per il mutuatario. Secondo la legge, infatti, tutte le spese notarili, di perizia e di istruttoria sono a carico della nuova banca che acquisisce il mutuo.

Tuttavia, ci sono alcune spese accessorie che potrebbero comunque sorgere, come eventuali costi legati all’assicurazione sull’immobile, che in alcuni casi deve essere rinnovata.