Il vicino ha costruito sul confine, cosa fare?

Tra i vicini le incomprensioni sono all’ordine del giorno e le cause di vicinato affollano i tribunali italiani. Non è facile vivere l’uno accanto all’altro, il rischio di creare disagi e disturbi è sempre dietro l’angolo per chi ha i terreni confinanti. Rispettando le regole, magari con un po’ di tolleranza e comunicazione, i problemi dovrebbero essere risolti, ma non sempre è così. Così, spesso uscendo di casa si trovano vere e proprie sorprese, come una costruzione sul confine. Capire che fare in questi casi non è scontato, soprattutto se il vicino insiste di aver agito del tutto legalmente. Ecco quando non è così e come è possibile difendersi.

Fino a che distanza il vicino può costruire?

Anche se i vicini di casa potrebbero essere ben tolleranti verso le rispettive necessità ci sono delle regole che è meglio rispettare per non rischiare spiacevoli conseguenze. In tema di vicinato, nulla è lasciato al caso. Non si può scegliere deliberatamente dove costruire, soprattutto arrivando secondi. Il Codice civile impone infatti una distanza minima di 3 metri tra le costruzioni.

Questa regola spesso genera dei fraintendimenti, in quanto non deve essere misurata dal confine tra i terreni bensì tra la costruzione esistente e il punto scelto per quella nuova. Chi vuole costruire per secondo deve quindi tenere conto della posizione dell’opera già esistente, mentre chi costruisce per primo non ha limiti rispetto alle distanze. Una regola che prende il nome di criterio della prevenzione.

Oltretutto, i regolamenti locali possono aumentare la distanza minima rispetto a quella generale, ma non diminuirla. Nella stragrande maggioranza dei casi è prevista di fatto una distanza maggiore, soprattutto per ragioni di sicurezza. C’è inoltre una norma urbanistica nazionale, il decreto ministeriale n. 1444/1968, che impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (fatta eccezione per i centri storici).

La legge, tuttavia, prevede anche delle regole specifiche riguardo alle distanze tra le costruzioni e il confine tra i fondi, molto differenti rispetto alle distanze tra le costruzioni vere e proprie.

Si può costruire sul confine?

Le regole sulle distanze minime non impongono necessariamente dei divieti alla costruzione sul confine, a patto che siano rispettati i limiti previsti dalla normativa nazionale e locale. Come anticipato, esistono però delle disposizioni anche per quanto riguarda la distanza delle costruzioni dal confine. In particolare, l’articolo 875 del Codice civile permette di richiedere la comunione forzosa del muro che si trova a meno di 1,5 metri dal confine oppure a meno di metà della distanza stabilita dal regolamento locale. Ciò non significa che sia vietato costruire più vicino al confine, rispettando le distanze tra le costruzioni sopra enunciate, ma appunto che l’altro proprietario può pretendere la comunione del bene.

Quest’ultima consente di costruire contro il muro in questione, in parte proprietà del vicino, anziché limitarsi alla costruzione in aderenza. L’articolo 877 del Codice civile stabilisce infatti anche la possibilità di costruire in aderenza, quindi sul confine ma senza che il nuovo fabbricato si appoggi materialmente all’altro.

Cosa fare se il vicino ha costruito sul confine

Se il vicino ha costruito sul confine ci sono diverse soluzioni legali per tutelare la proprietà, a seconda delle circostanze specifiche. Nella seguente tabella la sintesi dei rimedi legali previsti.

Di conseguenza, se la costruzione rispetta i limiti di legge, ad esempio nella costruzione in aderenza, non sarà possibile adire pretese. Approfondiamo ora le varie ipotesi. Intanto, va sottolineato che soltanto il mancato rispetto delle distanze minime tra costruzioni imposte dal Codice civile è possibile chiedere la rimozione in tribunale, dunque la demolizione della costruzione. Quando sono violati i regolamenti locali, invece, nella stragrande maggioranza dei casi è possibile ottenere soltanto un risarcimento dei danni. Secondo la giurisprudenza, in ogni caso, il risarcimento è sempre riconosciuto se non vengono rispettate le distanze, essendoci sempre una lesione del godimento e di diritti come la privacy.

Questo perché la normativa locale non protegge di norma la proprietà privata, quanto piuttosto interessi urbanistici generali, come il decoro urbano. Altrimenti, se la costruzione si trova a meno di un metro e mezzo dal confine (o la distanza dal confine è inferiore alla metà di quella individuata dai regolamenti locali) si può ottenere la comunione del muro. Il vicino diventa così proprietario di una parte della costruzione che insiste sul confine, pagando la metà del valore del muro.

A questo scopo dovrà prima informare il vicino, per permettergli eventualmente di procedere alla demolizione. Il vicino sarà così obbligato a dare una risposta entro 15 giorni e a compiere la scelta (demolizione o comunione) entro 6 mesi. Per questa ragione è opportuno che la comunicazione abbia data certa, quindi che avvenga a mezzo raccomandata a/r o pec. Lo stesso vale per la diffida necessaria a intimare al vicino la rimozione o il risarcimento danni, che farà piena prova in caso di ricorso in tribunale per l’inadempimento.

Quando il vicino può o non può costruire sul confine

Tra privati valgono le regole finora enunciate, indipendentemente da permessi di costruire e sanatorie. La giurisprudenza non è nemmeno concorde sulla validità di accordi differenti dalla normativa generale, anche se però alcune sentenze li hanno accettati. L’unico modo per derogare legittimamente alle regole è quello dell’usucapione, del fondo vicino o della costruzione, quando l’altro proprietario non ha esercitato il proprio diritto per almeno 20 anni.

Come premesso la normativa locale può imporre delle distanze minime dal confine, di solito metà della distanza minima tra costruzioni l’una di fronte all’altra (quindi 5 metri) e metà dell’altezza della costruzione più alta da quelle di fronte. Una costruzione di 10 metri può, secondo questi criteri, essere fabbricata ad almeno 5 metri dal confine. Si tratta sempre di indicazioni generali, visto che ognuno deve fare riferimento al regolamento locale di competenza. Il posizionamento a una distanza inferiore alla metà di questi limiti consente di ottenere la comunione del muro, in modo che il vicino possa costruire anche “a contatto”.

Le regole finora enunciate si applicano alle costruzioni, fatta eccezione per alcune opere per le quali sono previste distanze specifiche. In particolare pozzi, cisterne e fosse di latrina devono essere posizionate ad almeno 2 metri tra il confine e il perimetro interno dell’opera. Per tubi dell’acqua, del gas e similari la distanza minima scende invece a 1 metro.

leggi anche

A che distanza si possono piantare gli alberi dal confine?