5 passi da fare prima di chiedere un mutuo in banca

Prima di chiedere un mutuo in banca è fondamentale essere ben informati su una serie di elementi che favoriranno un più facile accesso al credito e permetteranno al richiedente di risparmiare molti soldi.

In questa guida vedremo quali sono i passi più importanti prima di presentare una richiesta di mutuo all’istituto di credito prescelto.

1) Conoscere la propria affidabilità creditizia

Uno dei requisiti principali per avere buone probabilità che venga accettata la richiesta di un mutuo è l’affidabilità creditizia, ovvero la valutazione su cui si basa la banca per decidere se concedere o meno un prestito.

L’affidabilità creditizia è la storia che ciascuno di noi ha costruito nel tempo e rimane scritta nero su bianco all’interno delle principali banche dati finanziarie. Oltre alla considerazione del reddito di ciascun richiedente, che determina la capacità di rimborsare il debito, ogni banca, prima di concedere un finanziamento, sia che si tratti di un prestito personale o cessione del quinto oppure di un mutuo ipotecario per l’acquisto della casa, consulta le SIC e Centrali rischi per valutare se un soggetto è un buon pagatore o un cattivo pagatore.

Pertanto, prima di chiedere un finanziamento sarebbe conveniente essere certi della propria affidabilità creditizia per evitare di vedersi rifiutare il mutuo.

Consiglio: per vedere se si è stati segnalati come cattivi pagatori e scoprire quanto tempo occorre per essere cancellati dalle liste è possibile interrogare alcune banche dati, tra cui Crif, o chiedere un resoconto alla Centrale Rischi visitando il sito di Banca d’Italia.

2) Decidere l’importo più adatto

Quando si è in procinto di chiedere un mutuo in banca, un dubbio ricorrente si presenta quando si deve decidere l’importo del prestito da finanziare per l’acquisto di un immobile o per la ristrutturazione della propria abitazione. Chi ha una poca disponibilità economica iniziale avrà una scelta obbligata in quanto richiederà alla banca la cifra massima disponibile, solitamente fino all’80% del prezzo dell’immobile o in certi casi, in presenza dei giusti requisiti, opterà per un mutuo 100%.

Chi invece ha la possibilità di ridurre la percentuale dell’importo di mutuo rispetto al valore dell’immobile (LTV - Loan to value) dovrà valutare con attenzione se limitare il più possibile il valore del finanziamento per avere un debito di partenza più basso, o al contrario, chiedere una cifra più alta sfruttando i bassi tassi di interesse attualmente sul mercato.

Consiglio: qualunque sia la disponibilità di denaro del richiedente, l’importo del mutuo deve essere una scelta ponderata. La soluzione migliore è quella di chiedere una cifra che non faccia alzare troppo l’indebitamento familiare e allo stesso tempo che tenga conto di tutti i costi legati al mutuo, oltre alle tipiche spese che si presentano dopo la compravendita (acquisto del nuovo arredamento e degli elettrodomestici, lavori di ristrutturazione etc). Nel dubbio, è meglio chiedere un importo di mutuo più alto e piuttosto valutare in un secondo momento un’estinzione parziale del finanziamento. Anche in presenza di altri prestiti in corso può essere utile valutare di farsi finanziare dalla banca una cifra maggiore per estinguere quei finanziamenti che hanno un tasso di interesse più alto.

3) Scegliere la durata ideale

La valutazione della durata del mutuo si basa spesso sulla rata mensile che si è in grado di pagare. Maggiore sarà la scadenza del finanziamento, minore sarà l’impegno mensile e dunque più agevole la singola rata da rimborsare, ma si deve tenere conto che si pagheranno più interessi. Al contrario, riducendo la durata del mutuo si deciderà di pagare una rata più alta con la consapevolezza che si ridurranno gli interessi da pagare alla banca del corso del piano di ammortamento.

C’è da dire però che la scelta della durata del mutuo non è vincolante in quanto è possibile chiedere alla stessa banca una rinegoziazione della scadenza oppure avvalersi della surroga, che permette di cambiare istituto e chiedere nuove condizioni ex novo.

Consiglio: meglio optare per una durata del mutuo più dilazionata negli anni e comunque adeguata alle proprie capacità di reddito attuali, e non basata su future entrate economiche, valutando che potrebbero sorgere spese più o meno improvvise, come la nascita di un figlio o la necessità di chiedere altri prestiti per altre esigenze familiari. Per rinegoziare la scadenza c’è sempre tempo.

4) Scegliere tra tasso di interesse fisso e variabile

Avere le idee chiare su come viene determinato il tasso di interesse del mutuo che ci verrà proposto dalle banche ci permette di valutare con più attenzione quale sia la soluzione migliore che fa al caso nostro. La scelta della maggioranza delle famiglie, ultimamente, sta ricadendo verso il mutuo a tasso fisso, che garantisce al mutuatario una rata costante che non potrà cambiare nel tempo, anche se in futuro i tassi di interesse dovessero salire. Il tasso fisso dei mutui viene stabilito il giorno del rogito notarile, quando la banca prenderà come riferimento l’Eurirs di pari durata del mutuo, in base alla rilevazione stabilita dall’istituto di credito.

All’Eurirs viene aggiunto un valore percentuale, detto spread, che corrisponde al guadagno della banca. Il valore finito, Eurirs + spread, sarà il tasso su cui verrà calcolata la rata che rimarrà invariata per tutta la durata del mutuo.

Anche nel caso dei mutui a tasso variabile la banca applica uno spread, a cui questa volta è da aggiungere all’Euribor, il parametro di riferimento che si basa sull’andamento dei tassi interbancari che variano tutti i giorni lavorativi. Dal 2020, il nuovo Euribor esordirà con un sistema di calcolo differente, che sarà probabilmente più altalenante perché si baserà sulle transazioni eseguite sui mercati, al contrario rispetto ad oggi, che viene fissato su uno scambio di telefonate tra poche banche europee.

Consiglio: la scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile è puramente soggettiva e deve essere analizzata sulla base di vari fattori, tra cui l’importo richiesto, il proprio reddito e la propensione al rischio. Un mediatore creditizio esperto potrebbe essere il professionista che sarà in grado di dare maggiori consigli al riguardo.

5) Aattenzione alla proposta immobiliare

Ultimo, ma non certo meno importante, è l’aspetto legato all’immobile che si intende acquistare. Prima di sottoscrivere la proposta è fondamentale chiedere al venditore o all’agenzia immobiliare tutte le informazioni necessarie sull’immobile che la banca dovrà ipotecare, e nello specifico, se ci sono ipoteche, vincoli o qualunque vizio che possa creare un problema al futuro acquirente e all’istituto di credito.

Consiglio: quando si sottoscrive una proposta per l’acquisto di un immobile è importante vincolare la stessa all’ottenimento del mutuo ipotecario per non incorrere nel rischio di perdere dei soldi. Infatti, se il finanziamento da parte della banca non dovesse essere concesso, la caparra versata dovrà essere restituita al potenziale acquirente senza esborso di alcuna spesa.

È importante specificare che questa clausola non è sempre apprezzata dalla parte venditrice e dall’agenzia immobiliare che ha in esclusiva l’immobile, in quanto il vincolo del mutuo, che tante volte si protrae nel tempo, non consente di portare avanti altre eventuali trattative. La soluzione potrebbe essere quella di chiedere una pre-fattibilità del mutuo prima ancora di cercare la casa per avere la certezza di poter concludere l’affare in tempi più brevi.