Cambiare le condizioni del mutuo è possibile. Ma quanto tempo dobbiamo aspettare per richiedere una rinegoziazione o per presentare una domanda di surroga? Vediamo in questa guida tempi e modalità.
Chi non è più soddisfatto del proprio mutuo, può tentare di sostituirlo con uno più vantaggioso.
Il cambio delle condizioni contrattuali del mutuo ancora in corso è favorito dalla legge ed esistono diverse strade per il mutuatario che vuole risparmiare o trovare un finanziamento più adatto alle proprie esigenze.
I casi di rinegoziazione sono aumentati notevolmente negli ultimi anni, dopo che i tassi di interesse erano gradualmente scesi fino a raggiungere i minimi storici, finendo anche in territorio negativo per quanto riguarda l’Euribor.
Per risparmiare con la rinegoziazione del mutuo in banca, bisognerà prima di tutto valutare il tasso che si vuole sfruttare. Di solito in molti fanno il passaggio dal tasso variabile a quello fisso quando l’Euribor comincia a tornare in positivo, e viceversa se scende in territorio negativo.
Se invece si opta per la surroga, ci si imbatte in un’altra procedura: mentre la rinegoziazione avviene solo presso la banca con cui hai stipulato il mutuo, la surroga avviene col passaggio ad una seconda banca.
In questa guida vedremo quali sono le soluzioni per cambiare mutuo e quanto tempo bisogna aspettare per fare una nuova richiesta di sostituzione.
Perché cambiare mutuo è conveniente
Non esiste un solo modo, né una sola motivazione, per cambiare mutuo. Può accadere difatti che il mutuo che si era sottoscritto un tempo sia diventato oggi fuori mercato.
Le variazioni delle condizioni applicate dalla banca, le oscillazioni del mercato che modificano l’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti concorrenziali, sono tutte variabili che possono indurre a prendere la decisione di sostituire il proprio mutuo.
Si può decidere di modificare il proprio mutuo per cambiare la tipologia di tasso, approfittando, ad esempio, di un momento di calo dell’Euribor e passare dal fisso al variabile, in modo da abbassare il costo della rata.
A volte invece si può avere la necessità di allungare la durata del mutuo per alleggerire le spese mensili e migliorare la propria qualità della vita. In altri casi semplicemente, si può avere bisogno di una somma extra rispetto a quella ricevuta in finanziamento.
Come cambiare mutuo: le soluzioni
In considerazione delle molteplici motivazioni per cui si potrebbe decidere di cambiare mutuo, sono previste varie opzioni tra cui il mutuatario può scegliere per mutare il proprio finanziamento in corso.
Vediamo di seguito le tre principali opzioni e i relativi tempi prima di poter presentare una nuova richiesta alla banca:
- la rinegoziazione del mutuo: consiste nel cambiare le condizioni del mutuo direttamente con la banca o l’istituto di credito che ha erogato il finanziamento;
- la surroga del mutuo: anche detta portabilità del mutuo, consiste nel trasferimento del mutuo dalla propria banca ad un’altra, ed è finalizzata a risparmiare cercando di ottere condizioni più vantaggiose con il nuovo istituto;
- la sostituzione del mutuo: si effettua estinguendo il mutuo originario e sottoscrivendone uno nuovo, e di solito è finalizzato ad ottenere anche liquidità aggiuntive.
Rinegoziazione del mutuo
La prima soluzione, più facile e rapida, è chiedere una rinegoziazione del mutuo alla propria banca.
La rinegoziazione consiste nella revisione delle condizioni definite nel contratto originario. Può trattarsi, come solitamente avviene, del tasso di interesse, ma non solo. Una famiglia che deve far fronte ad altre spese ingenti potrebbe voler alleggerire il peso mensile della rata, mentre chi ha visto nel tempo aumentare lo stipendio potrebbe voler fare il contrario, con l’intenzione di “velocizzare” l’ammortamento (e quindi risparmiare interessi).
La rinegoziazione del mutuo non prevede costi per il mutuatario in quanto può essere stipulata una scrittura privata tra la banca e il cliente, salvo diversi accordi per cui si decida di avvalersi di un notaio che in questo caso richiederà il suo onorario.
Quanto tempo occorre aspettare per chiedere la rinegoziazione del mutuo?
Non c’è una tempistica certa, dipende dalla disponibilità della banca ad accettare condizioni peggiorative pur di mantenere il cliente tra le sue fila. Alcune banche definiscono un periodo di rimborso minimo prima di poter rinegoziare il contratto.
Chiaramente, da parte del mutuatario dovrà esserci buon senso e non chiedere una trattativa alla prima flessione dei tassi, ma sarebbe più opportuno giocarsi la carta della rinegoziazione soltanto quando le nuove condizioni contrattuali possano garantire un notevole risparmio.
La surroga del mutuo
Il trasferimento del proprio mutuo da una banca ad un’altra è un’opzione riconosciuta già dall’articolo 1202 del codice civile, ma che la legge 40 del 2007, meglio conosciuta come decreto Bersani, ha reso celebre grazie all’esenzione di tutte le spese a carico del consumatore. Ciò significa che la nuova banca si prenderà carico di tutti gli oneri, compresi i costi notarili e dunque il cliente non dovrà pagare nulla.
Trasferire il mutuo in una banca diversa può essere vantaggioso anche per le politiche del credito delle banche, che spingono sempre più verso la surroga. Mentre anni fa gli istituti erano più restii a concedere più surroghe nel corso dello stesso mutuo, oggi è più facile e diffuso surrogare il mutuo già trasferito in passato.
Surroga mutuo: quanto aspettare per poter fare richiesta?
La legge non stabilisce una tempistica minima prima di poter avanzare una nuova domanda di surroga. Dipende dall’istituto che dovrà farsi carico del mutuo in corso. Mediamente, le banche preferiscono accettare richieste di surroga dopo che siano passati almeno 12 mesi e dunque sia stato pagato almeno un anno di ammortamento.
Questo soprattutto per verificare l’affidabilità creditizia del richiedente e in particolare se ha sempre pagato regolarmente il debito alla banca precedente. Un’altra regola, non scritta, è legata al buon senso. Da una parte ci sono gli istituti di credito non hanno alcun vantaggio a concorrere in un mercato creditizio basato sulle continue surroghe con margini di guadagno sempre più ridotti, dall’altra parte ci sono i mutuatari che non possono permettersi di perdere la loro credibilità con le future banche presentando troppe surroghe per lo stesso mutuo per risparmiare ogni volta solo pochi euro.
Sostituzione mutuo più liquidità
Al contrario della rinegoziazione e della surroga, la pratica della sostituzione del mutuo è meno diffusa, e di fatto meno conveniente per il mutuatario, in quanto deve essere sottoscritto un nuovo atto notarile di mutuo che implica una serie di costi: oltre all’onorario del notaio, infatti, il cliente deve pagare l’imposta sostitutiva, la perizia e la commissione di istruttoria della banca.
Può capitare che oltre a sostituire il vecchio mutuo si abbia la necessità di ottenere una liquidità aggiuntiva. Per questo può essere richiesta una surroga più liquidità, che consente di estinguere il debito residuo del vecchio mutuo senza dover sostenere alcuna spesa, mentre si pagherà soltanto in proporzione alla cifra maggiore richiesta, che può essere adibita per altri scopi. Rientra nella categoria dei mutui sostituzione anche il consolidamento debiti, che grazie alla concessione di un mutuo di un importo pari all’ammontare di tutti i prestiti in corso, permette di avere un unico debito e una rata più sostenibile con una sola banca.
Sostituzione mutuo: quanto tempo deve passare prima della nuova domanda
Come per la surroga, anche per il mutuo sostituzione è richiesto dalla maggioranza delle banche un minimo di tempo che permetta di valutare la convenienza dell’operazione, e per questo è necessario aspettare almeno 12 mesi dall’ultima stipula.
Rispetto alla classica surroga in cui si andrà a trasferire il debito residuo del mutuo, nel caso di surroga più liquidità, o mutuo consolidamento debiti, c’è da dire che il passaggio da una banca ad un’altra è più complicato a causa di una maggiore somma da rilasciare al cliente per cui possono essere richiesti dei requisiti specifici, come la fideiussione da parte di un garante o l’estensione dell’ipoteca.
Sui tempi possiamo concludere che non esistono regole impositive per fare una nuova domanda di rinegoziazione, surroga o consolidamento debiti; dipende dal tipo di richiesta e dalla nuova banca che dovrà analizzare ogni singola situazione.
Ricordiamo inoltre che in tutti i casi, tra gli elementi principali per la buona riuscita del cambio mutuo, la nuova banca valuterà con estrema attenzione la regolarità dei pagamenti delle rate di mutuo e degli altri prestiti in corso da parte del richiedente.
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