Richiedere un mutuo per acquistare una casa o avviare un’attività è un’operazione importante e, allo stesso tempo, molto delicata. Ecco le cose da sapere prima di sottoscrivere un mutuo.
La sottoscrizione di un mutuo può aprire le porte a molte soddisfazioni, ma al contempo può essere anche l’inizio di un serie di problemi, soprattutto se si prendono decisioni affrettate senza valutare molto attentamente tutti i rischi legati al mutuo.
Sia che si voglia sottoscrivere un mutuo per comprare la prima casa, sia che si voglia avviare un’attività o un progetto di altro tipo, gli esperti raccomandano sempre di informarsi riguardo alcune caratteristiche del mutuo.
Ecco tutti gli aspetti fondamentali da valutare prima di sottoscrivere un mutuo.
Contratto di Mutuo: cos’è e quali caratteristiche deve avere
Nell’ordinamento italiano la definizione di mutuo viene fornita dall’articolo 1813 del Codice Civile:
«Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità»
Nella maggior parte dei casi sono le banche i soggetti che trasferiscono somme di denaro ai mutuari, i quali possono essere sia privati cittadini che imprese. Oltre agli istituti di credito e ai mutuari è presente anche una terza figura che talvolta può essere coinvolta nella sottoscrizione di un mutuo, vale a dire il terzo datore d’ipoteca. Prendiamo come esempio la sottoscrizione di un mutuo per la casa e immaginiamo che il mutuario decida di intestare la casa acquistata con il mutuo al proprio figlio. Quest’ultimo diviene pertanto il terzo datore d’ipoteca, in quanto possiede il bene acquistato grazie al mutuo pur non essendo lui a dover ripagare il debito contratto con la banca.
Il soggetto che riceve dalla banca il prestito in denaro si impegna a restituirlo con l’aggiunta di determinati interessi. Sono proprio i diversi tassi d’interesse che determinano la classificazione dei mutui, i quali possono essere:
- mutui a tasso fisso: come suggerito dal nome, il tasso d’interesse rimane costante, ne segue che anche le rate saranno costanti. Il tasso fisso è il risultato della somma del ricavo dell’istituto bancario (spread) e del tasso di riferimento europeo Eurirs;
- mutui a tasso variabile: in questo caso il tasso d’interesse e le rate non saranno costanti, bensì più alti o più bassi rispetto ai valori iniziali. In questo caso il tasso si determina dalla somma del ricavo della banca e del tasso di riferimento Euribor;
- mutui Cap: sono una particolare tipologia di mutui a tasso variabile che si caratterizzato per un tetto massimo previsto per il tasso d’interesse, che non può quindi eccedere una determinata soglia;
- mutui a tasso bilanciato: questa particolare tipologia di mutui prevede che il tasso offerto sia in parte fisso e in parte variabile;
- mutui a tasso misto: si tratta di mutui particolari che permettono di cambiare la tipologia di tasso in base alle modalità stabilite nel contratto;
In termini di procedure e modalità per il rimborso del capitale prestato e degli interessi, le banche italiane adoperano un piano di ammortamento alla francese. Secondo questa modalità di rimborso, le rate sono costituite da una parte di capitale prestato e da una parte di interessi. Mentre la prima parte è destinata a crescere nel tempo, la seconda si riduce progressivamente. Se si tratta di un mutuo a tasso variabile, le rate possono subire variazioni soltanto nella misura degli interessi variabili, mentre la parte del capitale rimarrà invariata.
Sottoscrivere un mutuo: ecco a cosa fare attenzione
Fino a ora abbiamo parlato delle caratteristiche principali di un mutuo, ora però è doveroso parlare degli elementi che non dovrebbero mai essere trascurati prima della sottoscrizione di un mutuo. In linea di massima si raccomanda sempre di essere in possesso dei requisiti per poter accedere a un mutuo e di consegnare all’istituto di credito tutta la documentazione necessaria al fine di valutare l’esistenza dei presupposti per concedere il prestito. Anche la valutazione delle spese legate all’iter burocratico è un aspetto da non sottovalutare.
Di seguito ecco una serie di consigli sugli altri aspetti principali da prendere in considerazione mentre si è alla ricerca di un mutuo per acquistare casa o avviare un’attività.
1. Esaminare bene le clausole
Prestare attenzione alle clausole di un contratto è importante nella vita di tutti i giorni, ancor di più se si tratta di mutui. Quando si parla di mutui a tasso variabile si prospetta sempre il problema relativo alle possibili clausole Floor. Queste clausole speciali salvaguardano il tasso d’interesse offerto dalla banca, che non può scendere sotto una determinata soglia. Come abbiamo visto, il tasso variabile si ottiene sommando lo spread al tasso Euribor.
Negli anni passati molte banche hanno iniziato a inserire queste clausole per salvaguardarsi dalla possibilità di dover offrire un tasso d’interesse inferiore allo spread. La normativa impone di pubblicizzare espressamente la presenza di un tasso d’interesse Floor, che pertanto è riportato in ogni contratto. Ovviamente le clausole Floor non sono le uniche presenti nei contratti, perciò si consiglia sempre di prestare grande attenzione a tutto ciò che viene riportato.
2. Valutare attentamente quale tasso scegliere
Spesso la scelta del tasso d’interesse del mutuo non è così semplice come può sembrare. Come abbiamo visto in precedenza, il tasso fisso sembrerebbe quello più sicuro dal punto di vista dell’importo, al contrario quello variabile presenta alcune oscillazioni che in determinati casi possono portare all’aumento della rata, quant’è vero il contrario.
Esistono poi altre tipologie di tasso (cap, bilanciato e misto), le quali sono meno diffuse ma ugualmente presenti nello scenario italiano. In generale si può affermare che il tasso fisso sia più conveniente nel caso in cui il mutui abbia una durata di lungo periodo (solitamente pari o superiore ai 30 anni), mentre per mutui di breve periodo il tasso variabile potrebbe risultare la scelta più adeguata.
Questo si deve principalmente al rischio di aumento dei tassi d’interesse futuri, che si ripercuote negativamente sui mutui a tasso variabile. La scelta di una tipologia di mutuo piuttosto che un’altra tiene conto anche di altri elementi, quali per esempio le fonti di reddito e la loro costanza nel tempo. In conclusione, si raccomanda di pesare con estrema attenzione la scelta della tipologia di mutuo.
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3. Prestare attenzione a Taeg, Tan e Teg
Questi tre tassi sono indicatori di costo che forniscono informazioni molto importanti sul mutuo che si intende sottoscrivere. Il Taeg (tasso annuo effettivo globale) riflette tutti i costi accessori che il mutuario deve sostenere per avere accesso al mutuo, come ad esempio:
- l’imposta sostitutiva;
- il costo legato alla perizia da parte del tecnico della banca;
- le spese di istruttoria della banca;
- le spese periodiche sulla rata;
- le spese di mediazione creditizia;
- il costo legato alle comunicazioni periodiche;
- le assicurazioni obbligatorie;
Più il Taeg è basso, più il mutuo presenta costi accessori bassi. Questo indicatore non tiene però conto di eventuali assicurazioni non obbligatorie, spese notarili e tutto ciò che non è legato all’operazione di finanziamento. In virtù di ciò, si raccomanda di dare particolare attenzione anche a questi aspetti.
Il Tan (tasso annuo nominale) rappresenta invece il tasso d’interesse che si applica ogni anno sulla somma erogata dall’istituto di credito. Ne segue che per i mutui a tasso fisso la base di calcolo del Tan sarà rappresentata dal tasso Eurirs, mentre per quelli a tasso variabile la base di calcolo sarà il tasso Euribor.
Un Tan basso si traduce in rate più basse e non tiene conto dei costi accessori, che come abbiamo appena visto sono espressi dal Taeg. Infine, si ha il Teg (tasso effettivo globale), che a differenza di Taeg e Tan viene espresso nel periodo successivo alla stipula del contratto. Si tratta di un indicatore molto complesso da calcolare, utilizzato al fine di accertare se i costi legati alle operazioni creditizie fornite dalle banche risultino o meno a livelli usurari.
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