Investire nel mattone conviene ancora?

Quanto conviene investire nel mattone oggi? Una domanda sempre attuale considerato lo storico attaccamento degli italiani al mercato immobiliare.

Come di consueto, anche nel 2019 gli esperti hanno cercato di evidenziare l’attuale stato del comparto e altresì di formulare attente previsioni sul prossimo andamento dello stesso.

Alcune indagini hanno cercato di capire dove conviene comprare casa oggi, mentre altre hanno analizzato gli acquisti immobiliari in ottica di mero investimento. In linea di massima, gli esperti hanno ancora una volta osservato un aumento delle compravendite, al quale però non è corrisposto l’atteso e generalizzato balzo dei prezzi.

Alla luce di tutto questo però una precisazione è d’obbligo. Per capire al meglio se conviene investire nel mattone o meno, bisogna innanzitutto comprendere cosa è accaduto sul mercato immobiliare negli ultimi anni e soprattutto cosa sta accadendo oggi.

Nel mercato immobiliare, una nuova tendenza in fase di rafforzamento negli ultimi tempi è rappresentata dal crowdfunding e dal crowdlending, capaci di democratizzare l’investimento nel mattone permettendo ai privati di investire anche solo 50 euro, con tassi di interesse che possono superare il 10% annuo.

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Investire nel mattone: le fasi del mercato immobiliare

Sono essenzialmente 4 le fasi in cui, volendo effettuare una sintesi, si potrebbe racchiudere l’andamento del mercato immobiliare dagli anni Novanta ad oggi, secondo quanto rilevato da un’indagine di Scenari Immobiliari pubblicata diverso tempo fa.

• Fase 1 (1993-1999): i prezzi cominciano a scendere e passano da una media di €2.149 al metro quadro ad una media di €1.588 nel giro di un solo anno. La flessione dei prezzi medi reali rilevata nel periodo di riferimento è stata del 19,2%.
• Fase 2 (2000-2007): i prezzi riprendono a salire (crescita del 32,6%) in concomitanza con una ripresa dell’attività di compravendita.
• Fase 3 (2008-2015): la flessione dei prezzi del 24,1% viene esacerbata dallo scoppio della crisi finanziaria globale, partita dagli USA con lo scandalo subprime e con il fallimento delle saving banks.
• Fase 4 (2016-oggi): le attività sono in ripresa e stanno cercando di invertire la tendenza ribassista del post-crisi, il che potrebbe far scorgere qualche segnale di recupero. I prezzi stanno continuando a scendere.

Come sta il mercato immobiliare oggi?

A far luce sull’attuale stato del mercato immobiliare italiano è stata una recente indagine dell’Istat, che nel primo trimestre del 2019 ha evidenziato un nuovo calo dei prezzi delle abitazioni.

Di conseguenza, dal 2010 ad oggi la flessione complessiva è stata del 17,2%. Ad aumentare sono state comunque le compravendite (trend avviato nel 2014).

Più nello specifico, i prezzi delle case di nuova costruzione sono cresciuti su base annua, ma l’avanzata non è stata sufficiente a controbilanciare il forte calo dei prezzi delle case esistenti (-1,3% a/a).

Un confronto con il 1° trimestre 2018

Secondo l’Ufficio studi nazionale FIMAA, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, il mercato immobiliare italiano ha tentato la ripresa nel primo trimestre dello scorso anno. L’analisi si è concentrata su un campione di 70 città tra cui non soltanto capoluoghi di provincia più grandi ma anche comuni di dimensioni più contenute.

Dall’indagine è emerso che nel primo trimestre del 2018 le attività del settore immobiliare (il riferimento è alle compravendite residenziali) sono aumentate del 4,5% rispetto allo stesso trimestre del 2017. Nel medesimo periodo di riferimento, invece, i prezzi si sono stabilizzati senza però procedere di pari passo con il ritmo delle attività:

“il dato medio nazionale segna infatti un calo dell’1,2%, a differenza delle grandi città dove i valori degli immobili sono in leggerissima risalita (+0,2%).”

Sempre nel primo trimestre del 2018, le compravendite nelle grandi città (Bologna, Genova, Milano, Napoli, Roma, Torino, Bari, Catania) sono aumentate in media del 4%. L’unica a registrare una variazione negativa delle operazioni sul mercato immobiliare è stata Bologna a -6%. Nel dettaglio, le variazioni positive maggiori sono state le seguenti:

• Milano: +8%
• Catania: +8%
• Genova: +5,8%
• Bari: +5,7%
• Torino: +5%
• Roma: +3%
• Napoli: +2,5%
  
  Sul fronte prezzi, invece, il trend medio del primo trimestre (nelle città più grandi) è stato positivo di un lievissimo 0,2%. I prezzi di Bologna sono saliti del 4%, quelli di Bari dell’1,7%, quelli di Genova dell’1,25%. A Milano, poi, l’incremento è stato dell’1%, mentre alla stabilità di Torino ha fatto seguito il calo di Roma (-0,5%), Catania (-2%) e Napoli (-4%).

Le previsioni 2019

All’inizio dell’anno, diversi esperti hanno formulato le proprie previsioni sull’andamento del mercato immobiliare nel corso del 2019. Per Fabiana Megliola, Responsabile dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, le compravendite continueranno a mantenersi toniche (la stima è di 570-580 mila transazioni), mentre i prezzi nelle grandi città saliranno tra l’1% e il 3% (il trend interesserà soprattutto Milano).

Anche per Nomisma le compravendite saliranno (dalle 566.057 stimate nel 2018 a quota 586.412) così come aumenterà (seppur lievemente) l’importo complessivo dei mutui erogati. I prezzi si manterranno stabili sia nel 2019 che nel 2020.

Una view, questa, simile a quella di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, secondo cui le compravendite aumenteranno (ma di poco rispetto al 2018) mentre i prezzi non riusciranno a salire.

Meno ottimista Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia, convinto che la caduta dei prezzi non riuscirà ad arrestarsi neanche nel 2019. I timori relativi all’investire nel mattone, a sua detta, non faranno che aumentare.

Investire nel mattone conviene sì o no?

Osservando il mercato possiamo dire che investire nel mattone (nello specifico nel mercato immobiliare residenziale) è stata una scelta che ha permesso di osservare un aumento dei rendimenti negli ultimi 12 mesi (+6,6% dal +5,9% dell’anno precedente).
Questo tipo di decisione ha garantito (nell’ipotesi peggiore) un rendimento di quattro volte superiore rispetto a quello dei BTp decennali.

Investire nel mattone senza comprare immobili

Esiste un metodo alternativo, sempre più in voga soprattutto tra i privati, per investire nel mattone senza comprare immobili. Ciò è possibile tramite il crowdfunding immobiliare e crowdlending.

Tra tutti la realtà più promettente al momento è Re-Lender, la prima piattaforma di real estate dedicata alle riconversioni industriali, immobiliari ed ecologiche. Lanciata dal gruppo imprenditoriale Marella (con oltre 100 anni di esperienza nel settore) e con sede a Milano e Madrid, la società ospita progetti orientati alla sostenibilità ambientale, sociale ed economica.

È possibile registrarsi in pochi secondi e prestare soldi in maniera diretta alle aziende più innovative, ricevendo gli interessi previsti ogni mese. Ed è possibile investire anche solo 50 euro.

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Dove conviene investire nel mattone?

Ancora secondo l’ultima analisi citata, a garantire i maggiori rendimenti è stata la città di Nuoro, in Sardegna, che ha messo a segno performance a doppia cifra percentuale. Di seguito le 3 città più redditizie in caso di investimenti nel mattone:

1. Nuoro: +10,1%
2. Biella: +8,9%
3. Vicenza: +8,4%

In ottima forma anche Milano (+6,9%), Catania (+6,6%), Torino (+6%), Roma (+5,5%) e Napoli (4,9%). Tra le variazioni meno corpose invece troviamo quelle di Bolzano a +4,1% e Massa a +3,8%.

Gli investimenti nel mattone, ha proseguito l’indagine, hanno reso bene non solo nel comparto residenziale, ma anche in quello dei locali commerciali (ritorni fino al 10,4%), e degli uffici (7,8%).

Dove conviene comprare casa?

All’inizio di luglio un’indagine condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha stilato una classifica delle città italiane dove comprare casa avendo a disposizione 200 mila euro.

1. Palermo: 173 mq
2. Genova: 156 mq
3. Bari: 139 mq
4. Verona: 135 mq
5. Torino: 134 mq
6. Napoli: 92 mq
7. Bologna: 90 mq
8. Firenze: 76 mq
9. Roma: 67 mq
10. Milano: 67 mq

La lista è stata ordinata sulla base dei metri quadri acquistabili con i citati 200 mila euro. Ad oggi, insomma, investire nel mattone conviene di più a Nuoro, mentre comprare casa sembra essere più fattibile a Palermo.