Sfratto inquilini senza contratto: come fare

Come faccio a cacciare di casa gli inquilini senza contratto? Se lo chiedono molti proprietari che hanno locato un immobile in nero, senza regolare contratto registrato all’Agenzia delle Entrate.

Formalmente, senza contratto di affitto tra le parti, non è possibile ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e per finita locazione, che consentono di riappropriarsi dell’immobile in tempi rapidi. Tuttavia esistono due modi per mandare via gli inquilini in nero:

• registrare il contratto d’affitto, anche se in ritardo;
• proporre azione giudiziale contro l’occupazione senza titolo.

In questa guida spiegheremo modi, tempi per procedere allo sfratto degli inquilini quando non vi è stato firmato nessun contratto. Il costo della procedura è sempre subordinato alla parcella dell’avvocato che si sceglie, che aumenta in base al prestigio del nome e alla complessità della causa.

Sfratto inquilini senza contratto: cosa dice la legge

Locare un immobile senza regolare contratto di affitto è a tutti gli effetti una evasione fiscale; il padrone di casa rischia pesanti sanzioni, e anche gli inquilini sono tenuti al pagamento in solido delle somme evase.

Dal punto di vista civilistico, l’affitto senza contratto si considera nullo e quindi privo di effetti. Per questa ragione il proprietario di casa non potrà chiedere al giudice la procedura di sfratto se gli inquilini non pagano i canoni pattuiti (quindi lo sfratto per morosità) o rifiutano di abbandonare l’immobile alla scadenza del periodo concordato (sfratto per finita locazione). Infatti, se non vi è regolare contratto, manca la prova che indica con precisione la somma dovuta mensilmente per l’affitto e la durata del rapporto.

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Nonostante le previsioni legali e fiscali, il fenomeno degli affitti in nero è molto diffuso. Vediamo allora come procedere allo sfratto quando non c’è contratto d’affitto.

Sfratto inquilini in nero: la registrazione tardiva del contratto

Il primo modo per procedere con lo sfratto degli inquilini è registrare il contratto, anche se tardivamente.

La legge impone che il contratto di locazione debba essere registrato entro 30 giorni dalla stipula tra le parti, in caso contrario scattano le sanzioni. Chi vuole procedere allo sfratto per via giudiziale può registrare il contratto di affitto in ogni momento, dovrà però pagare le sanzioni per il ritardo. Queste dipendono dal momento in cui avviene il ravvedimento, e aumentano con l’aumentare del ritardo:

• 30 giorni, la sanzione è pari al 6%, più interessi di mora e imposta dovuta, con importo minimo di 20 euro;
• 90 giorni di ritardo, sanzione pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• un anno di ritardo, sanzione al 15%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• tra un anno e due anni di ritardo, sanzione del 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• dopo due anni, sanzione del 20%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• regolarizzazione in seguito a contestazione della violazione, sanzione del 24%, più interessi di mora e imposta omessa.

Dopo la registrazione del contratto, il proprietario di casa potrà rivolgersi ad un avvocato e procedere con la richiesta di sfratto al tribunale territorialmente competente.

In base al motivo si procederà con sfratto per morosità, quando gli inquilini non hanno pagato il canone mensile pattuito (con tolleranza di 20 giorni), o con lo sfratto per finita locazione se gli inquilini restano nell’immobile oltre il tempo stabilito dalle parti.

Sfratto degli inquilini senza contratto: giudizio per occupazione senza titolo

Oltre alla via della registrazione tardiva del contratto, il padrone di casa può procedere anche con l’azione per occupazione senza titolo dell’immobile che apre un processo ordinario per la restituzione del possesso dell’immobile.

In questo caso, però, gli inquilini possono difendersi dimostrando che vi era un accordo- anche se non formalizzato in un contratto - e che quindi non si tratta di occupazione senza titolo ma di locazione. Prova di questo possono essere le ricevute dei bonifici effettuati al padrone di casa, le bollette mensili e così via. Se il giudice riconosce il rapporto di affitto, a quel punto il proprietario può procedere con lo sfratto per morosità o per finita locazione.