Realizzare la surroga del mutuo non è sempre possibile. La banca destinataria del trasferimento del finanziamento potrebbe non accettare la richiesta. Vediamo perché.
La surroga del mutuo è lo strumento che dal 2007, anno in cui è stata introdotta la possibilità di trasferire il mutuo da un istituto di credito a un altro senza pagare alcuna spesa, ha permesso a tante famiglie di risparmiare molti interessi, semplicemente passando a un’altra banca che proponeva condizioni più vantaggiose.
Dopo 13 anni dall’entrata in vigore della legge sulla portabilità, meglio conosciuta anche come decreto Bersani, ancora tanti mutuatari non ha ancora chiesto il trasferimento del proprio mutuo. Molti invece hanno già ottenuto la seconda e terza surroga, sfruttando di volta in volta le offerte più convenienti delle banche e cavalcando l’onda dei tassi sempre più bassi.
Altre famiglie invece, pur presentando la domanda di cambio mutuo, non sono riuscite a ottenere la surroga. Le cause del rifiuto da parte degli istituti di credito possono essere diverse.
Vediamo quando la surroga non è possibile e quali sono i limiti e le restrizioni del trasferimento del mutuo.
Surroga mutuo: limiti e restrizioni
Per prima cosa è importante chiarire che le banche non sono obbligate ad accettare una surroga proposta da un cliente di un altro istituto di credito. La legge sulla portabilità del mutuo permette di trasferire il proprio debito verso un’altra banca che offra condizioni migliorative, ma non considera la surroga come un diritto acquisito da parte di un mutuatario.
Se è vero che l’istituto presso cui abbiamo il mutuo non può opporsi alla nostra volontà di migrare altrove, è bene sapere che la banca cui ci rivolgiamo per la surroga non è obbligata ad accettare la nostra richiesta.
Se, ad esempio, il potenziale cliente non ha un profilo reddituale solido o, ancora, se gli anni mancanti all’estinzione del finanziamento originale fossero pochi, l’istituto presso il quale è stata presentata domanda di surroga potrebbe respingere la richiesta.
Surroga non accettata: limiti delle banche
Una delle principali ragioni per cui non viene accettata la surroga del mutuo si manifesta quando la richiesta di trasferire il proprio debito avviene troppo presto rispetto alla data del rogito per l’acquisto della casa, o rispetto alla sottoscrizione dell’ultima surroga.
Pur non essendoci di fatto una regola scritta, molti istituti di credito pongono il limite minimo di 12 mesi di rate pagate con la precedente banca.
Le ragioni di tale restrizione sono principalmente due: da una parte, perché l’istituto di credito vuole accertarsi dell’affidabilità del cliente, e in particolare vuole essere sicuro che siano stati onorati regolarmente i pagamenti fino a quel momento. Dall’altra parte, e anche in questo caso la regola non è scritta, per non farsi concorrenza tra banche da cui nessuna uscirebbe vincitrice.
Diciamo inoltre che, solitamente, le banche non accettano la surroga se l’ammontare del finanziamento è meno di 50mila euro .
Difatti, se il debito residuo relativo al vecchio mutuo, cioè pari al nuovo prestito che si vuole trasferire, è inferiore a questo importo, è molto probabile che la richiesta venga respinta.
Ovviamente questo avviene perché se la somma è bassa anche gli interessi sono minori. Di conseguenza, la banca potrebbe giudicare non abbastanza remunerativa l’operazione.
Se il mutuo originario era al 100% la surroga è più difficile
Chi in un recente passato avesse ottenuto un finanziamento per l’acquisto della casa per il prezzo totale avvalendosi di un mutuo 100%, oggi potrebbe avere difficoltà a vedersi accettare una surroga.
Il motivo principale è legato all’importo del debito residuo rispetto al valore dell’immobile. Le probabilità di ottenere il via libera alla portabilità del mutuo, in questo caso, dipenderà dall’Ltv, il valore del finanziamento rispetto al valore del bene ipotecato.
Se questo parametro fosse inferiore all’80%, la nuova banca potrebbe procedere con la richiesta del trasferimento senza alcun problema, ma nel caso in cui questa misurazione fosse superiore, allora la possibilità di ottenere una surroga sarebbe difficile in quanto si riscontrerebbe un impedimento di legge, secondo la quale il mutuo fondiario deve essere erogato per un massimo dell’80% rispetto al valore dell’immobile.
Surroga rifiutata per sospensione delle rate del mutuo
In seguito alla richiesta di sospensione delle rate del mutuo, che consente di poter bloccare il regolare pagamento del finanziamento in caso di improvvisa difficoltà economica, potrebbero esserci delle ripercussioni negative in fase di richiesta di surroga.
Fatti recentemente accaduti confermano che alcune banche non accettano le richieste di trasferimento del mutuo di quei clienti che in passato hanno presentato domanda di sospensione delle rate in quanto, a detta degli istituti, considerati non affidabili per garantire i successivi pagamenti.
Su questa restrizione imposta dalle banche si sono espresse varie associazioni di categoria, che hanno chiesto ufficialmente ai vari istituti di credito di non tenere conto delle difficoltà riscontrate in passato quando si deve decidere se concedere o meno una surroga.
Surroga mutuo: quante volte si può chiedere?
Non esiste un limite massimo di richieste di portabilità. Ci sono casi in cui sullo stesso mutuo sono state concesse 4-5 modifiche del contratto tra surroghe con vari istituti e rinegoziazioni con la stessa banca.
Rispetto al passato, oggi vige di più il buon senso. Mentre anni fa, quando i tassi di interesse erano scesi in modo precipitoso, ricercare costantemente condizioni sempre più vantaggiose era giustificato, oggi, con i tassi pressoché stabili, cambiare banca per un taglio del tasso di pochi punti base potrebbe non valer la pena.
Le stesse banche tendono a non soddisfare le richieste di quei clienti che si dimostrano particolarmente interessati a un risparmio temporaneo e allo stesso tempo manifestano poca volontà a instaurare un legame duraturo con lo stesso istituto.
Reddito dei richiedenti non sufficiente
Può capitare che anni addietro, in fase di approvazione del precedente mutuo, ci fossero tutti i presupposti per ottenere il finanziamento, e oggi, invece, a distanza di tempo, sia cambiata la situazione reddituale del richiedente.
Pensiamo ad esempio al caso della perdita di lavoro, o semplicemente all’ipotesi di una riduzione delle ore del contratto, o ancora immaginiamo la nascita di uno o più figli. Tutti elementi che potrebbero innalzare il livello di rapporto rata/reddito e compromettere l’ottenimento di un nuovo mutuo.
Infatti, la portabilità del mutuo è da considerarsi una pratica da presentare ex novo all’istituto prescelto, con la conseguenza che la banca dovrà effettuare tutte le verifiche e le valutazioni necessarie prima di decidere se concedere il trasferimento del mutuo.
Surroga rifiutata per insolvenza del mutuo
Come per tutti i casi in cui si presenta una nuova richiesta di finanziamento, che sia un prestito personale, una cessione del quinto o un mutuo per acquisto casa, anche per la surroga è fondamentale che i pagamenti effettuati fino a quel momento siano sempre stati onorati nei tempi prestabiliti.
A tal proposito, è bene ricordare che il nuovo istituto di credito effettuerà tutti i dovuti controlli presso le Centrali rischi finanziarie. E in caso di insolvenza è molto probabile che la banca non accetterà la richiesta di surroga.
Qualora si fosse segnalati come cattivi pagatori, bisognerà attendere che le banche dati che registrano queste comunicazioni negative non riportino più tali informazioni, come stabilito dal codice deontologico delle varie Sic, e procedere con la richiesta di surroga solo dopo avere regolarizzato i pagamenti dovuti al creditore.
Alternative alla surroga del mutuo
La surroga è uno strumento molto vantaggioso in quanto permette di risparmiare fino a diverse decine di migliaia di euro di interessi nel corso dell’ammortamento del mutuo, grazie al miglioramento delle condizioni economiche del proprio contratto.
Il trasferimento del mutuo non è sempre facile e soprattutto non deve essere considerato scontato. Mentre la vecchia banca non può in nessun modo opporre resistenza trattenendo il mutuatario che ha sottoscritto il contratto, la nuova banca può decidere di rifiutarsi di concedere il trasferimento del mutuo per una serie di motivi che abbiamo visto.
Quando la surroga non è possibile, in certi casi, si può optare per delle alternative tra cui la rinegoziazione del mutuo con la propria banca, a cui si possono richiedere condizioni di tasso migliorative rispetto a quelle in corso.
Si può in alternativa presentare una richiesta di sostituzione mutuo a un nuovo istituto di credito, tramite nuovo atto notarile e avere più possibilità di vedersi accettare la pratica, o avviare con una nuova banca una surroga più liquidità o consolidamento debiti, nel caso in cui l’esigenza fosse quella di ottenere una somma di denaro superiore al debito residuo del mutuo.
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