Trascrizione nei registri immobiliari: qual è la sua funzione?

La trascrizione degli atti negli appositi registri è una formalità che si compie successivamente alla stipula di un contratto. E’ prevista sia per i contratti immobiliari che per i contratti che hanno ad oggetto beni mobili registrati (come navi, aeromobili, autoveicoli); essa costituisce il mezzo necessario per dare pubblicità al contratto, ovvero per portarlo a conoscenza di terzi. Il contratto, pur pienamente valido e produttivo dei suoi effetti tra le parti, solo mediante la trascrizione viene reso noto a terzi, ossia, come si dice in gergo legale, è ad essi opponibile. Ne consegue che, l’effetto prodotto dal contratto come può essere il trasferimento della proprietà dell’immobile diviene un fatto giuridico noto a tutti (cd presunzione legale di conoscenza).

Modalità di trascrizione
La trascrizione si effettua presso l’ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni, qualora si tratti di beni immobili. L’atto da trascrivere deve presentare specifici requisiti formali, idonei a renderlo un titolo per la trascrizione. Può trattarsi di una sentenza, di un atto pubblico o scrittura privata con firme autenticate o giudizialmente accertate.
Il titolo per la trascrizione deve essere accompagnato da una nota di trascrizione, nella quale sono riportati gli estremi essenziali dell’atto e gli immobili che ne formano oggetto.

La trascrizione immobiliare

Si devono rendere pubblici per mezzo della trascrizione nei registri immobiliari:

• i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
• i contratti che costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono diritti reali di godimento su beni immobili;
• le locazioni ultranovennali;
• i contratti di società o associazione con i quali si conferisce il godimento di immobili per oltre nove anni o a tempo indeterminato;
  gli atti unilaterali, le sentenze e gli altri provvedimenti giudiziari che producano i medesimi effetti.
  La trascrizione ha la funzione di risolvere, a vantaggio di chi per primo ha trascritto l’atto, il conflitto tra più acquirenti della proprietà del medesimo bene da uno stesso venditore.

Il sistema della trascrizione immobiliare è a base personale, in quanto i registri, ai fini di eventuali accertamenti, fanno riferimento alle persone e non ai beni.

Il conservatore dei registri immobiliari è un pubblico ufficiale ed è responsabile dei danni che può cagionare a privati per l’illegittimo rifiuto di procedere alla trascrizione, per l’eventuale ritardo, per le omissioni o errori commessi.
Qualora emergano gravi dubbi sulla trascrivibilità di un atto il conservatore, previa istanza di parte, esegue la formalità con riserva; la parte interessata dovrà proporre reclamo all’autorità giudiziaria affinchè venga sciolto il dubbio.

Trascrizione mobiliare
I medesimi atti soggetti a trascrizione nei registri immobiliari, ove abbiano ad oggetto beni mobili registrati, saranno soggetti a trascrizione presso i relativi pubblici registri.
La funzione è la stessa e costituisce un onere per le parti contrattuali.
Vi è tuttavia un importante elemento di differenziazione: il sistema della trascrizione mobiliare è a base reale ai fini di eventuali accertamenti. La conoscenza degli elementi identificativi del bene consente con facilità di accertare a chi esso appartiene e quali sono state le precedenti vicende traslative.