Visura catastale, cos'è, a cosa serve e come richiederla

Cos’è la visura catastale e a cosa serve? In che modo può essere richiesta e quanto si paga? Sciogliamo tutti i dubbi in questa guida completa.

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Cos’è la visura catastale e quando serve? Come si richiede e quanto costa? Si sente spesso parla di visura catastale, ma a esclusione di architetti, geometri e ingegneri sono davvero pochi quelli che sanno di cosa si tratta veramente.

Per comprendere di cosa stiamo parlando cerchiamo di capire cosa significano le parole “visura” e “catastale”. Visura deriva dal participio passato del verbo vedere in latino (visus) e significa, appunto, prendere visione. Catastale, come è facilmente intuibile, deriva dalla parola Catasto, ovvero l’inventario dei beni immobili Italiani.

Detto questo con visura catastale si intende il prendere visione di atti che riguardano il parco immobiliare del nostro Paese. Quello che non tutti sanno, però, è che la visura catastale può riguardare un immobile, ma anche una persona.

Si tratta di un documento formale per il quale occorre una specifica richiesta, che può essere effettuata secondo diverse modalità, anche in via telematica, comodamente da casa. Le diverse modalità di richiesta ne determinando una variazione del costo.

Dal 1° luglio del 2010, la visura catastale è obbligatoria in sede di stipulazione dell’atto di compravendita davanti al notaio, a pena di invalidità della procedura. Qui i dettagli sulla responsabilità del notaio in caso di omessa presa visione della visura.

Cos’è la visura catastale: significato e definizione

Non esiste una definizione ufficiale della visura catastale, ma si può dire che si tratta di un documento ufficiale che viene rilasciato dall’Ufficio Provinciale dell’Agenzia delle Entrate relativo a un immobile o a una persona (fisica o giuridica). Le informazioni presenti nel documento, ovviamente, sono diverse se si richiede per un immobile o per una persona.

La visura catastale di un immobile fornisce informazioni molto specifiche dell’immobile come, ad esempio la rendita catastale (necessaria per il calcolo di IMU, TASI e TARI), le informazioni sulla classe e sulla categoria immobiliare e gli aggiornamenti sui trasferimenti di proprietà.

La visura catastale di una persona, invece, non è altro che un elenco dei beni immobili che ha intestati.

Va specificato che la visura catastale non ha una valenza probatoria e, pertanto non ha valore legale: ad esempio la visura catastale non può essere utilizzata per provare a chi appartiene un determinato immobile.

Per rispondere, quindi, alla nostra domanda iniziale, la visura catastale è una panoramica di informazioni (su un immobile o una persona), è un documento fondamentale per chi deve vendere o comperare un immobile ed è indispensabile per ottenere tutte le informazioni fiscali dell’immobile.

A cosa serve la visura catastale di un immobile (e di una persona)

La visura catastale è un documento ufficiale che contiene le informazioni idonee a identificare in maniera univoca un determinato immobile, che sia esso un garage, un negozio, un ufficio e via dicendo. Tali informazioni riguardano sia gli aspetti strutturali dell’immobile che i riferimenti di chi ne è l’intestatario.

Dunque, la visura catastale, innanzitutto, fornisce le informazioni sulla proprietà immobiliare, quindi se è regolarmente iscritto al Catasto, se l’indirizzo è esatto e se l’intestazione del proprietario è aggiornata.

Il documento ha valenza ai fini fiscali, notarili e contrattuali. Per quel che riguarda i fini fiscali la visura catastale consente di verificare la rendita catastale dell’immobile, sulla quale vengono calcolate le imposte sul reddito (come l’IRPEF) e le imposte comunali sulla proprietà: IMU (imposta municipale unica), TASI (tassa sui servizi indivisibili) e TARI (tassa sui rifiuti). Serve, inoltre, anche per la compilazione dell’Isee

Ai fini notarili la visura catastale è indispensabile quando si deve fare un atto di compravendita immobiliare, una successione ereditaria, una donazione o delle divisioni patrimoniali. Da sottolineare che la visura è richiesta anche quando si stipula un contratto di locazione o quando si chiede il mutuo per acquistare una casa.

Chi può richiedere una visura catastale? Quali sono le tipologie disponibili?

La visura catastale è un documento pubblico e di fatto, l’accesso ai dati che contiene è aperto a tutti. L’eccezione dei dati catastali pubblici è rappresentata dalle planimetrie la cui consultazione può essere richiesta esclusivamente da chi ha un diritto di proprietà o di godimento sull’immobile.

Va sottolineato che, però, per chi ha un diritto di proprietà o di godimento la visura catastale è erogata gratuitamente, per tutti gli altri, invece, è necessario pagare i tributi speciali e catastali.

Quali tipologie di visure catastali esistono? Come abbiamo accennato, la prima distinzione va fatta su:

visura catastale per immobili;
visura catastale di persone.

Sia per le visure di immobili che per quelle di persone la richiesta può riguardare la variante:

storica;
attuale,
analitica;
sintetica.

La visura catastale storica (che è anche quella che si utilizza per l’Isee) permette di scegliere il periodo storico da coprire (dalla data di meccanizzazione del catasto alla data di richiesta del documento) tracciando la storia delle variazioni che hanno interessato l’immobile nel corso del tempo (variazioni strutturali, passaggi di proprietà, e variazioni delle rendite catastali).

La visura catastale attuale indica i dati essenziali dell’immobile al momento della richiesta (si tratta di quella necessaria per la compravendita) e fornisce, quindi, un’istantanea aggiornata della situazione.

La visura catastale sintetica è una versione semplificata di quella attuale e si concentra solo sui dati essenziali dell’immobile.

La visura catastale analitica, invece, fornisce maggiori dettagli andando a descrivere anche i vani e le pertinenze, i frazionamenti, gli ampliamenti.

Cosa contiene la visura catastale?

Essendo una vera e propria fotografia dell’immobile, nella visura catastale (in base a quale si richiede) contiene diversi dati e nello specifico:

l’indirizzo, cioè l’esatta ubicazione dell’immobile, comprensiva di numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare;
la zona censuaria, ovvero l’indicazione della porzione omogenea di territorio comunale nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati deve considerarsi uniforme;
la categoria, quindi la tipologia delle unità immobiliari (cioè la loro destinazione);
la sezione urbana;
il foglio, cioè la porzione di territorio comunale che il Catasto indica nelle proprie mappe cartografiche;
la particella, detta anche “numero di mappa”, cioè la porzione di territorio all’interno del foglio, il fabbricato oppure l’area di pertinenza, contrassegnata da un numero;
il subalterno che identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella.;
la superficie catastale;
la classe, in altre parole il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C;
la consistenza, o più semplicemente le dimensioni dell’unità immobiliare (per le abitazioni e gli uffici è espressa in metri quadri);
la rendita, che per gli immobili di categoria A, B e C viene calcolata mediante la moltiplicazione della consistenza dell’immobile per la tariffa unitaria determinata dal Comune di appartenenza, invece per le categorie D ed E il calcolo avviene con una stima diretta;
i dati anagrafici degli intestatari;
la mappa catastale per i terreni;
le planimetrie.

Come richiedere la visura catastale online e presso sportello

Per richiedere e ottenere la consegna della visura catastale, il cittadino può scegliere tra tre modalità:

recandosi presso le Poste Italiane che espongono all’ingresso il logo di “Sportello Amico”, dove è possibile compilare il modulo per la richiesta della visura catastale;
presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
secondo la modalità telematica, ovvero accedendo sul sito dell’Agenzia delle Entrate e scegliendo “Consultazione personale”. Basta registrarsi sul portale ed inserire le proprie credenziali (codice fiscale, identificativi catastali e Provincia di ubicazione dell’immobile).

Quanto costa?

Il rilascio della visura catastale non è gratuito per tutti, infatti è soggetto al pagamento di speciali tributi (in vigore dal 2012). Tuttavia, in particolari ipotesi, la legge consente di evitare il pagamento di questi tributi; ad esempio sono esenti i titolari - anche solo parzialmente - del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento di immobili di cui risultano proprietari in Catasto.

In tutti gli altri casi per le visure richieste è richiesto il pagamento dei diritti catastali che ammontano a:

visura per soggetto, l’importo è di 1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10
visura, attuale o storica, per immobile, l’importo è di 1,35 euro
visura della mappa, l’importo è di 1,35 euro.

Per le richieste effettuate tramite il servizio di “Visura catastale telematica“ sui prezzi sopra indicati si ha diritto a uno sconto del 10%.