Si può affittare casa senza il consenso degli altri proprietari?

La gestione di una casa in comproprietà non è cosa semplice, indipendentemente dai rapporti fra i proprietari. Si presuppone che le decisioni più importanti vengano prese di comune accordo, per rispettare i diritti di tutti. Le necessità e gli interessi possono essere piuttosto contrastanti, creando difficoltà nei rapporti fra i comproprietari e con i terzi, come possibili acquirenti e affittuari.

La locazione è uno dei temi più ostici, spesso perché uno dei proprietari vuole avere una rendita dall’immobile che agli altri non interessa, a volte perché non vogliono che altre persone accedano in casa. Bisogna infatti ricordare che gran parte delle comunioni di proprietà immobiliari sorgono con l’eredità, con tutto il trasporto emotivo che può seguirne. Ma si può affittare casa senza il consenso di tutti? Ecco cosa stabilisce la legge.

Casa in comproprietà, i poteri dei proprietari

Quando si ha un immobile in comproprietà ognuno dei titolari ha la proprietà di una quota ideale sull’intera casa e non di una porzione determinata, almeno finché non viene effettuata una divisione su accordo delle parti oppure giudiziale. Senza la divisione non è possibile avanzare pretese su parti specifiche dell’immobile, in quanto ognuno dei proprietari può avere il pieno godimento su tutta la casa, purché non impedisca agli altri di esercitare lo stesso diritto.

Di conseguenza, i proprietari non possono impedirsi a vicenda l’utilizzo della casa, ma possono trovare di comune accordo delle soluzioni affinché vengano rispettati i pari diritti. Di solito, si preferisce che sia uno solo dei proprietari ad abitare l’immobile, corrispondendo agli altri il canone d’affitto corrispondente alla loro porzione di proprietà. Se la casa lo consente per dimensioni e organizzazione, invece, spesso si preferisce dividere l’interno in porzioni.

L’accordo di questo tipo è possibile soltanto quando tra i comproprietari ci sono buoni rapporti, anche perché spesso non si attua una divisione molto precisa e, oltretutto, rimangono diverse aree da utilizzare in comune, come la cucina e spesso anche il bagno, a meno che la casa sia divisibile in appartamenti indipendenti. In mancanza di accordo, poi, non resta che rivolgersi al giudice. In ogni caso, nessuno dei proprietari può esercitare gli atti di straordinaria amministrazione senza il consenso degli altri o la pronuncia del giudice.

Per questa ragione non si può vendere casa senza l’accordo di tutti i comproprietari. Nel caso dell’affitto, la situazione è differente, poiché viene conservata la proprietà dell’immobile da parte di tutti, che però possono trovarsi sottratti del godimento del bene.

Ecco che stabilire se si può affittare senza il consenso di tutti non è molto semplice, poiché dipende dalla parte su cui ci si concentra. Da un lato, il locatore e dall’altro i comproprietari che vengono ingiustamente privati del diritto di disposizione dell’immobile. Poi l’affittuario, che ha stipulato un contratto e merita delle giuste tutele.

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Contratto d’affitto senza consenso degli altri proprietari

La locazione rientra tra gli atti di gestione dell’immobile e rientra perciò nella libera facoltà di ognuno dei proprietari. Questo significa che il contratto d’affitto stipulato da uno solo dei proprietari è perfettamente valido, così come ribadito più volte dalla Corte di Cassazione. L’affittuario, infatti, non corre alcun rischio e può opporre il contratto d’affitto al diniego degli altri proprietari, ma resta la possibilità di disdetta alla prima scadenza utile.

Il contratto d’affitto stipulato da uno solo dei proprietari non può quindi essere invalidato, nemmeno se i comproprietari dovessero morire, in quanto è opponibile anche agli eredi.

La questione non è così semplice per il locatore che non avendo chiesto o ottenuto il consenso dai comproprietari dovrà elargire loro un risarcimento per il danno procurato. Ovviamente, se tutti i proprietari sono d’accordo a stipulare il contratto d’affitto nessuno ha diritto a ricevere il risarcimento.

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Il canone di locazione della casa in comproprietà

A prescindere da quale proprietario abbia stipulato il contratto d’affitto e dalla presenza o meno dell’assenso degli altri il canone d’affitto deve essere ripartito tra tutti in proporzione della loro quota di proprietà. Di conseguenza, ogni proprietario dovrà inserire nella propria dichiarazione dei redditi il canone di locazione, nella misura percepita in ragione della quota di possesso.

Resta poi la possibilità per i comproprietari di rinunciare alla propria quota del canone in favore di uno di loro, in questo caso non dovranno naturalmente inserirlo nella dichiarazione dei redditi.

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