Attenti all’affitto in nero, potrebbe avere pesanti conseguenze per i proprietari che rischiano di perdere anche i canoni di locazione. Ecco le conseguenze della mancata registrazione del contratto.
L’affitto in nero è pericoloso per il proprietario che, oltre ad affrontare sanzioni civili e tributarie rischia di dover restituire anche i canoni di locazione percepiti.
Ci sono dei casi in cui l’inquilino può chiedere la restituzione dei soldi versati per il canone di locazione. Molti pensano al caso in cui l’immobile non corrisponda alle caratteristiche indicate nel contratto, ad esempio nel caso in cui gli impianti non siano a norma o addirittura non siano funzionanti, ma in realtà no, c’è un caso specifico che forse nessuno si aspetta: la mancata registrazione del contratto di locazione, cioè il contratto in nero.
Ecco perché in caso di contratto di affitto in nero il proprietario, locatore, può essere costretto a restituire i canoni percepiti al locatario/affittuario.
Contratto di affitto non registrato è nullo, il locatore deve restituire i canoni
Può capitare che un proprietario e un inquilino non definiscano dal punto di vista strettamente legale il contratto di affitto, cioè non registrino il contratto. Naturalmente il proprietario che non registra il contratto di locazione non paga le tasse sugli importi che percepisce e per lui si traduce in un chiaro vantaggio economico, sebbene la locazione con cedolare secca offra comunque dei benefici e nasca proprio per contrastare la pratica degli affitti in nero.
In ogni caso la Corte di Cassazione ha una giurisprudenza consolidata: il contratto di locazione non registrato è nullo e di conseguenza l’affittuario può chiedere la restituzione delle somme versate come canone di locazione.
Come e quando si registra il contratto di affitto
La registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria, la normativa prevede che il contratto debba essere registrato entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Entro 60 giorni deve essere data notizia della registrazione del contrato all’inquilino, inoltre nel caso in cui si tratti di affitto di un immobile che si trova in un condominio, ne deve essere data notizia anche all’amministratore di condominio che deve effettuare le dovute modifiche all’anagrafe condominiale.
La procedura di registrazione deve essere eseguita dal locatore.
In caso di mancata registrazione del contratto, il locatore va incontro a sanzioni civili e tributarie, ma soprattutto il contratto è considerato nullo, cioè come se mai fosse stato posto in essere.
Da tale nullità discende che nel caso in cui l’inquilino non paghi il canone, non può essere avviata la procedura dello sfratto per morosità. Per liberare l’appartamento il proprietario ha come strumento la procedura di tutela contro l’occupazione abusiva che è comunque più complessa e lunga. Inoltre nel caso in cui l’inquilino chieda indietro le somme versate per il canone di locazione, può essere obbligato anche a ciò. Naturalmente deve provare di aver versato le somme.
Corte di Cassazione, l’affitto in nero e la restituzione delle somme
La nullità del contratto di locazione non registrato è prevista dall’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311.
A sancire l’obbligo di restituzione delle somme per i canoni di locazione versati per un immobile con affitto in nero è la Corte di Cassazione nella sentenza n. 25503/2016.
Nel caso in oggetto l’attore (figlio del locatore che agisce per conto della madre) cita in giudizio la parte convenuta in quanto non aveva mai pagato il canone di locazione dell’immobile a uso non abitativo. Chiede quindi la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno da illegittima occupazione. La convenuta si costituisce eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula.
Il giudice di primo grado accoglie la domanda, mentre in secondo grado il tribunale afferma che:
a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato (non poteva quindi esservi illegittima occupazione);
b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, «come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile».
L’inquilino propone ricorso in Cassazione e sostiene che il contratto non registrato deve essere considerato inesistente, l’inquilino sostiene che nulla è dovuto in quanto non è mai sorto alcun vincolo giuridico tra le parti.
La Corte di Cassazione ribadisce che l’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che «i contratti di locazione (...) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Non sorge quindi l’obbligo di versare il canone di locazione.
Ne deriva che è come se il contratto non fosse stato posto in essere.
La parte richiede inoltre anche la restituzione dell’assegno versato dalla conduttrice al momento della stipula della locazione, in quanto tale obbligo sarebbe dovuto scaturire dalla nullità del contratto. La Corte di Cassazione sul punto rimanda al giudice di merito per fissare gli effetti della nullità del contratto, tra cui anche la restituzione delle somme.
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Obiettivo del legislatore con la disciplina della nullità del contratto di affitto in nero è evitare che siano stipulati contratti in nero con lo scopo di evadere il Fisco, infatti il rischio di non percepire i canoni e dovrebbe far propendere per l’antieconomicità di tale comportamento.
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