L’anticipo dei canoni d’affitto è diverso dalla cauzione o caparra. Ecco quando può essere richiesto ed entro quali limiti.
Sempre più persone alla ricerca di un appartamento in affitto lamentano costi considerati eccessivi, soprattutto per la crescente richiesta di alcuni canoni di affitto in anticipo. Naturalmente, si tratta di una strategia messa in atto dai locatori per tutelarsi da eventuali morosità, utile anche agli affittuari che possono così ottenere l’affitto in modo più semplice. D’altra parte, l’esborso economico si alza notevolmente, raggiungendo cifre considerevoli. Quando poi si parla della caparra, i dubbi dei futuri inquilini crescono a dismisura.
Molti ritengono infatti che la richiesta dei canoni in anticipo non sia legittima, soprattutto quando è prevista anche la caparra. I proprietari di casa, invece, difendono questa possibilità per limitare le perdite economiche in caso di inadempimenti o ritardi degli affittuari, in particolar modo quando non hanno garanzie molto solide. Non spetta alle parti decidere chi ha ragione, bensì alla legge che regolamenta la locazione a uso abitativo in modo molto preciso. Vediamo quindi cosa prevede, quali richieste sono legittime e quali no.
Il proprietario può chiedere l’affitto in anticipo?
Sulla regolamentazione dei contratti d’affitto c’è parecchia confusione tra i cittadini, che spesso confondono il diritto all’abitazione con la limitazione del proprietario. Quest’ultimo, in qualità di legittimo titolare dell’immobile, gode di una certa discrezionalità e ha tutto il diritto di tutelare i propri interessi.
Oltretutto, l’impossibilità di imporre unilateralmente alcune condizioni non significa che le stesse non possano essere concordate tra le parti, che possono semplicemente rifiutare l’offerta contrattuale. Ovviamente, la legge considera che gli inquilini, soprattutto in determinati momenti storici, sono la parte più debole del contratto d’affitto e prevede specifiche regole in loro tutela. Allo stesso tempo, ciò non può tradursi nella limitazione sconfinata del proprietario di casa.
Chiariamo subito che il locatore può chiedere l’anticipo del canone di locazione, ma soltanto a scopo precauzionale. Ci si riferisce, cioè, alla richiesta di uno o più canoni d’affitto richiesti per dare via al contratto di locazione. Il potenziale affittuario è ovviamente libero di non accettare questa condizione e non firmare il contratto oppure proporre delle alternative, ma non può obbligare il padrone di casa a rimuovere la clausola. Al contrario, il locatore non può pretendere il pagamento dell’affitto prima della scadenza contrattuale pattuita dalle parti. In tal proposito, fa quindi fede la data riportata dal contratto di locazione come scadenza, anche per il calcolo di eventuali ritardi.
Sulla possibilità di prevedere già nel contratto il pagamento anticipato rispetto alla mensilità in corso o appena iniziata, invece, ci sono considerazioni ulteriori da fare. La scadenza scelta di comune accordo tra le parti può essere anticipata senza dubbio nel contratto a canone libero, ossia con la formula 4+4. In questa ipotesi le parti possono concordare molti aspetti della locazione, comprese le scadenze per il pagamento dei canoni, addirittura prevedendo il versamento delle mensilità in meno di 12 rate (e perfino in un’unica soluzione). Come prima, è possibile proporre altri accordi o non firmare il contratto, ma non pretendere un cambiamento della proposta dal locatore.
Nei contratti a canone concordato (ovvero in formula 3+2) le parti hanno una libertà molto minore e pertanto molti ritengono che non siano ammesse deroghe dal pagamento dell’affitto alla scadenza del mese. I professionisti del settore non sono però concordi sul punto, pertanto è bene chiarire la questione in modo approfondito a seconda delle circostanze specifiche, sicuramente prima di accettare il contratto.
Quanto possono chiedere d’anticipo?
L’anticipo dell’affitto non deve essere considerato come importo aggiuntivo, perché dovrà essere scalato dai canoni dovuti, seppur ciò non elimina il disagio per l’affittuario di pagare una somma più consistente in un’unica soluzione. Sempre alle parti spetta la libera decisione sull’organizzazione della questione, anche se di norma si preferisce scalare le ultime rate della locazione o perfino prevedere la restituzione al termine dell’affitto. In questo modo, il locatore è al riparo dagli inadempimenti eventuali.
Per quanto riguarda l’importo, invece, c’è un dibattito aperto. La legge vieta infatti la richiesta di più di 3 mensilità in anticipo, ma secondo la Cassazione questo limite (pensato per la cauzione) non si applica all’affitto a canone libero, proprio in virtù della libertà delle parti contrattuali. L’anticipo pari o inferiore a 3 mesi del canone d’affitto è quindi sempre legittimo, ma pare esserlo anche quello superiore. L’interpretazione della Cassazione si basa infatti anche sull’assenza di prescrizioni specifiche, in quanto la legge si riferisce esplicitamente al deposito cauzionale.
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