Il mercato immobiliare USA cresce, ma i tassi ipotecari in aumento pongono affossano il mercato USA. In Europa, la situazione è diversa. Opportunità nei REITs e ETF immobiliari?
Negli ultimi mesi del 2024, il mercato immobiliare statunitense ha mostrato segnali di crescita sostenuta mentre in Europa si temeva per il peggio. Secondo l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller, il prezzo delle abitazioni negli Stati Uniti è aumentato del 3,8% su base annua a novembre 2024, rispetto al 3,6% di ottobre. Tuttavia, le prospettive per il 2025 rimangono incerte: in USA, l’aumento dei tassi ipotecari potrebbe raffreddare il mercato, mentre in Europa, la politica accomodante della BCE sembra star già aiutando il mercato immobiliare del vecchio continente a farsi strada fra le incertezze. Cosa ha quindi senso aspettarsi?
L’indice S&P CoreLogic Case-Shiller: un indicatore chiave del mercato immobiliare
L’indice S&P CoreLogic Case-Shiller è un benchmark fondamentale per valutare le tendenze del mercato immobiliare residenziale negli Stati Uniti. Esso misura la variazione dei prezzi delle abitazioni in 20 principali aree metropolitane, utilizzando una metodologia basata sulle vendite ripetute degli stessi immobili. Questo approccio consente di ridurre la distorsione dovuta a cambiamenti nella qualità degli immobili venduti, offrendo un quadro più accurato dell’andamento dei prezzi.
La recente crescita del 3,8% su base annua indica un rafforzamento della domanda per l’intero 2024. Tuttavia, le ultime rilevazione preoccupando alcuni esperti: il calo dello 0,18% su base mensile rispetto a settembre 2024 suggerisce un possibile rallentamento? La risposta sta nei tassi ipotecari.
L’impatto dei tassi ipotecari sul mercato immobiliare USA
Uno dei fattori più critici per il mercato immobiliare è rappresentato dai tassi ipotecari, che sono aumentati significativamente, raggiungendo il 7% a gennaio 2025, il livello più alto dalla metà del 2024. Un tasso ipotecario elevato incide direttamente sulla capacità di acquisto degli acquirenti, aumentando il costo del finanziamento e riducendo il potere d’acquisto.
Se consideriamo un mutuo a tasso fisso trentennale da $400000, un aumento dei tassi dal 4% al 7% comporta un incremento della rata mensile da circa $1900 a $2660, un impatto significativo sul bilancio delle famiglie. Di conseguenza, una crescita sostenuta dei tassi potrebbe tradursi in una contrazione della domanda, con effetti negativi sui prezzi delle case nel medio termine.
E in Europa? Dimensioni e prospettive del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare europeo rappresenta un settore chiave per l’economia del continente, rappresentando una fetta considerevole del PIL. Secondo le stime di Statista, il settore immobiliare in Europa potrebbe continuare a mostrare una crescita positiva e raggiungerà un valore di $180,90 trilioni nel 2025.
Si prevede una crescita annuale composta (CAGR) del 2,86% dal 2025 al 2029, segnale di una possibile rirpresa di un mercato che secondo molti era diventato troppo «noioso».
In passato, il settore ha affrontato difficoltà simili a quelle degli Stati Uniti, tra cui tassi ipotecari elevati e una contrazione dei prezzi immobiliari. Tuttavia, un elemento distintivo tra il mercato immobiliare europeo e quello statunitense è la divergenza nelle politiche monetarie delle banche centrali. Mentre la Federal Reserve ha mantenuto i tassi invariati, la Banca Centrale Europea ha proseguito nel taglio dei tassi per sostenere l’economia. Questo scenario genera un doppio effetto: da un lato la crescita del PIL europeo è prevista inferiore all’1%, il che potrebbe ridurre la domanda immobiliare, dall’altro la riduzione dei tassi rende il credito più accessibile, stimolando il mercato immobiliare e potenzialmente sostenendo i prezzi.
Come investire nel mercato immobiliare senza acquistare direttamente immobili?
Partecipare attivamente al mercato immobiliare, non significa necessariamente ed esclusivamente diventare proprietario di un immobile. Esistono molte soluzioni, alcune delle quali direttamente acquistabili tramite la borsa valori. I cosidetti Real Estate Investment Trusts, i REITs, sono società che possiedono, gestiscono o finanziano immobili produttivi di reddito. Gli investitori possono acquistare azioni di un REIT, ottenendo esposizione al mercato immobiliare senza dover acquistare fisicamente immobili.
Esistono diversi ETF che offrono esposizione ai REITs su scala globale come Vanguard Real Estate ETF (VNQ), focalizzato sui REITs statunitensi, iShares U.S. Real Estate ETF (IYR), investito in immobili commerciali, residenziali e industriali negli USA, e iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP) per un esposizione specializzata nel mercato europeo.
Il dividend yield è un elemento chiave per valutare i REITs, in quanto misura il rendimento da dividendi rispetto al prezzo dell’azione. Negli ultimi anni, i REITs hanno offerto rendimenti interessanti: VNQ con un dividend yield del 4,2%, IYR con un 3,8% e IPRP con un 2.77%.
Cosa fare quindi?
Mentre il mercato immobiliare statunitense ha mostrato una crescita nel 2024, le prospettive per il 2025 rimangono incerte a causa dell’aumento dei tassi ipotecari. In Europa, la situazione è diametralmente opposto: nel 2025 il mercato europeo ha sofferto, e il 2025 potrebbe lasciare spazio a una nuova crescita, influenzata dalla divergenza delle politiche monetarie. Mentre la BCE facilita il credito adottando una politica espansiva, la Fed resta ancorata al concetto di tassi «higher for longer». Un metodo interessante per seguire l’andamento del mercato immobiliare potrebbero quindi essere i REITs e gli ETF correlati. Potrebbe aver senso monitorare le prospettive di crescita del dividendo di questi ticker per poter avere un idea chiara dell’andamento di fondo del mercato.
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