Casa in affitto e caparra, restituzione e limite

Il deposito cauzionale, conosciuto meglio come caparra, è un argomento noto sia ai proprietari che agli inquilini degli immobili in affitto. Si tratta di un argomento abbastanza delicato, ma che non sempre è conosciuto a fondo dalle parti interessate.

Quando si parla di una casa in affitto le regole relative a caparra non sono note a tutti. Per esempio, non è di conoscenza comune il fatto che la caparra abbia un limite massimo previsto dalla legge, importo oltre il quale il proprietario non può pretendere. Oppure che, in teoria, la somma deve essere scelta di comune accordo durante la contrattazione.

Si tratta, infatti, di una somma di denaro del valore di una, due, o tre mensilità solitamente richiesta dai proprietari di casa. Serve come garanzia, nel caso in cui la casa venga danneggiata dall’inquilino, o questo non paghi le ultime mensilità prima di lasciare l’immobile.

Quali sono le regole della caparra nelle case in affitto: quando si deve restituire e cosa si può fare se questo non avviene? Quali sono gli obblighi del proprietario e dell’inquilino?

A cosa serve la caparra nel contratto di affitto

Prima di tutto è necessario fare una precisazione. Quella che solitamente, nei contratti di affitto, viene detta caparra, in realtà è la cauzione o deposito cauzionale.

Tecnicamente la caparra è un anticipo che si dà per fermare la casa e che, nel caso in cui si scegliesse di non procedere con l’affitto, non verrà rimborsato. In caso contrario invece verrà scalato dal prezzo totale.

La cauzione, invece, è la somma di denaro che il proprietario di casa trattiene per coprire eventuali danni alla sua proprietà. È, in pratica, una specie di assicurazione.

Per quanto queste due cose siano differenti, ormai nel linguaggio comune si utilizza il termine “caparra” per riferirsi alla cauzione, con valore di sinonimo. Anche in questo articolo quando si parla di caparra e cauzione, ci si riferisce alla somma data al proprietario di casa a protezione di eventuali danni degli inquilini.

Regole della caparra negli affitti

Le regole principali, da conoscere quando si sottoscrive un contratto di affitto o si cerca casa, sono le seguenti:

• la caparra (o cauzione) non è obbligatoria. Sono leciti quindi anche i contratti in cui non è prevista;
• il suo valore e le sue specifiche devono essere presenti sul contratto. È importante avere una prova di quanto dato e ricevuto;
• dovrebbe essere concordato da inquilino e proprietario di casa, in base al valore dell’immobile, del suo contenuto, e diverse variabili;
• la cauzione produce interessi, dello 0,01%, che devono essere corrisposti all’affittuario quando viene restituita, oppure ogni anno su richiesta dell’inquilino;
• può essere restituita totalmente, o solo in parte. Questo significa che il proprietario può anche trattenere solo una parte della cauzione;
• ha un importo massimo.

La caparra massima: i limiti previsti dalla legge

L’importo massimo della caparra negli affitti è di tre mensilità. Questo significa che per una stanza da 300 euro si potranno chiedere, al massimo, 900 euro in più. Le tre mensilità massime sono previste sia per i locali commerciali, sia per le locazioni a uso di abitazione.

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Cosa fare se il proprietario chiede più di tre mesi di cauzione e questo è inserito nel contratto? Secondo la Cassazione la clausola in questo caso è nulla. Se si firma il contratto e sono richiesti più di tre mesi di cauzione, si è comunque tenuti a darne massimo tre.

Quando il padrone di casa può trattenere la caparra?

Per legge il locatore può trattenere la caparra dell’affitto quando:

• l’inquilino ha procurato danni all’appartamento. I danni devono quindi essere causati da un comportamento colpevole dell’inquilino;
• non sono state pagate delle mensilità.

Bisogna però tenere conto che sugli inquilini ricade solo l’obbligo di manutenzione ordinaria di piccolo importo. Tutte le altre spese, invece, sono dovere del proprietario di casa. Questo include anche latinteggiatura delle pareti. Salvo non sia stato specificato in modo diverso all’interno del contratto, l’inquilino non ha il dovere di ridare il bianco all’appartamento.

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Inoltre, non sono inclusi i danni all’immobile. Infatti, il proprietario di casa non può determinare da solo l’importo delle spese necessarie per le riparazioni all’immobile. Nel caso in cui fossero necessarie, il proprietario dovrà accordarsi con l’inquilino, oppure fargli causa.

Nel momento in cui viene lasciato l’immobile, il locatore ha il dovere di restituire la cauzione d’affitto. Questo perché la somma lasciata dall’inquilino ha cessato il suo scopo.

Cosa fare se non viene restituita la caparra

L’ex-inquilino ha sempre il diritto di richiedere la caparra indietro, quando non viene restituita automaticamente. Nel caso in cui il proprietario dell’immobile non volesse restituirla, si potrà richiedere un decreto ingiuntivo nei suoi confronti. Una volta che il decreto viene notificato al locatore, questo avrà 40 giorni per procedere con la restituzione di quanto dovuto.

Attenzione: c’è la leggenda metropolitana che afferma che, finché la caparra non viene restituita, si possono tenere le chiavi. Non è vero. La mancata restituzione delle chiavi obbliga a pagare il canone di affitto, anche se il contratto è scaduto. La procedura corretta è quella di rivolgersi a un giudice e chiedere un decreto ingiuntivo.