Affitto breve o bed and breakfast? Qual è la scelta più conveniente per chi ha un immobile a disposizione? Differenze e tassazione dei due contratti.
Chi ha un immobile e vuole trarne profitto può scegliere tra locazione breve e bed and breakfast, B&B, ma quali differenze ci sono tra questi due contratti?
Chi ha un immobile a disposizione può cercare di trarne profitto attraverso la messa a disposizione di tali locali, il tutto però nel rispetto delle norme.
Oltre al contratto tradizionale di locazione, si può optare per forme più snelle e meno impegnative che consentono una maggiore flessibilità, scelta opportuna soprattutto nel caso in cui non si sia sicuri di voler cedere l’immobile per lunghi periodi di tempo.
Tra le possibili scelte ci sono la locazione breve e il B&B, cioè bed and breakfast, in italiano “letto e colazione”, ma quali sono le differenze tra una locazione breve e un B&B? Ecco le principali.
Locazione breve e B&B, cosa offrono?
La locazione breve è un contratto di affitto di durata massima di 30 giorni. Il bed and breakfast è un’attività turistica ricettiva extra alberghiera. Tra queste due soluzioni cambiano gli adempimenti.
In entrambi i casi con le nuove norme è necessario il CIN, codice univoco e identificativo per ogni immobile adibito a locazioni brevi. L’ottenimento del CIN è obbligatorio a partire da settembre 2024.
Gli affitti brevi hanno una durata non superiore a 30 giorni, il locatore può mettere a disposizione del cliente (locatario) diversi servizi tra cui wi-fi, fornitura di biancheria pulita, utenze e servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile. Tali servizi possono incidere sul corrispettivo da versare.
Il Bed and Breakfast ha una struttura diversa, si tratta di un’attività generalmente a conduzione familiare, di natura turistica ricettiva extra alberghiera che mette a disposizione alloggio e colazione.
Limiti bed and breakfast e oneri
La locazione breve può avere a oggetto un semplice appartamento e colui che beneficia del servizio è del tutto paragonato a un inquilino.
La normativa per il B&B prevede, invece, limiti da rispettare: l’alloggio deve avere da 3 a 6 camere arredate, per un massimo di 6/20 posti letto (i numeri variano da regione a regione). Per aprire un B&B e ottenere la licenza occorre presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per il tramite dello Sportello Unico per le attività produttive (SUAP).
Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti. Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa.
In entrambi i casi, cioè sia nel caso in cui si scelga l’affitto breve sia nel caso in cui si opti per il B&B, è necessario la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura.
Si è detto che il B&B fornisce tra i servizi la colazione che in genere consiste nella sola somministrazione di prodotti senza manipolazione. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge. È possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso, ad esempio si può acquistare in pasticceria un vassoio di cornetti e servirli a colazione.
Registrazione e tassazione, differenze tra locazione breve e B&B
Dal punto di vista burocratico tra B&B e locazione breve vi sono delle differenze. Con la nuova normativa, in entrambi i casi è necessario avere il CIN (Codice Identificativo Nazionale), ma quali sono le differenze?
Per la locazione breve non è necessario avere la partita Iva, è comunque necessario applicare la tassazione sugli importi. Il contribuente può scegliere la cedolare secca o la tassazione ordinaria. La cedolare secca prevede un’aliquota del 21% sul primo immobile e del 26% su eventuali altri immobili concessi in locazione breve.
Per il B&B la situazione è diversa, infatti, l’attività può essere svolta sia in forma non imprenditoriale, cioè con carattere non professionale, sia in forma imprenditoriale, quindi con carattere professionale, previa iscrizione nel Registro delle imprese.
Tra B&B e locazione breve cambia anche la tassazione. Si è detto che per la locazione breve si può optare per la cedolare secca. Per il B&B, invece, se l’attività è esercitata in forma occasionale si considerano i redditi come “redditi diversi” art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir. Se l’attività è esercitata in modo professionale occorre avere una partita Iva, si può scegliere anche il regime forfetario e applicare la relativa tassazione.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
