Come si divide il risarcimento danni condominiale

Ilena D’Errico

22 Dicembre 2024 - 18:13

Ecco come si dividono il pagamento del risarcimento danni dovuto dal condominio e la riscossione del risarcimento spettante allo stesso tra i vari proprietari.

Come si divide il risarcimento danni condominiale

Il condominio è considerato dalla giurisprudenza come ente di gestione, formato dalla comproprietà di diversi titolari sulle parti comuni delle rispettive unità immobiliari. Questo istituto serve a rendere più efficace la tutela dei diritti e degli interessi dei singoli proprietari, come anche il rispetto degli obblighi condivisi, attraverso un’azione unitaria. Il condominio, infatti, non è una società, né tanto meno ha personalità giuridica, come spesso chiarito dalla Corte di Cassazione.

In questo modo i condomini che hanno subito delle lesioni ai propri interessi possono difendersi in un’unica azione legale, così come chi ha delle pretese nei confronti di tutti relative ai doveri comuni può citare direttamente in giudizio il condominio. La responsabilità legale, tuttavia, ricade sempre e soltanto sui singoli condomini che lo formano.

Ecco perché non esiste un patrimonio proprio del condominio, che non è autonomo da alcun punto di vista. Quando si parla di responsabilità del condominio condannato al pagamento di un risarcimento danni o, viceversa, al condominio spetta un risarcimento si creano quindi notevoli incomprensioni. Chi deve pagare per il risarcimento e chi ha diritto ai soldi?

Chi paga il risarcimento danni condominiale

Quando viene accertata una responsabilità del condominio si tratta in realtà di una colpa condivisa da tutti i condomini, che non hanno adempiuto ai propri doveri. Si pensi, per esempio, al danno causato dalle parti comuni, come il pavimento del pianerottolo dissestato o la caduta di calcinacci dal tetto. Ci sono, infatti, obblighi che ricadono su tutti i condomini, per il quali il mancato adempimento altrui non è una deroga al proprio dovere.

In altre parole, sono tutti parimenti responsabili delle parti comuni. Oltretutto, vige il principio generale per il quale risponde dei danni chi ha il bene in custodia, un ulteriore motivo per cui è necessario riferirsi unitamente al condominio. Ciò non toglie che quest’ultimo sia composto dai diversi proprietari immobiliari, ognuno accomunato dalla medesima responsabilità civile. Di conseguenza, quando il condominio viene condannato al pagamento di un risarcimento la spesa deve essere suddivisa tra tutti a seconda della quota di proprietà.

Normalmente, si fa fronte a questi impegni attraverso il conto corrente condominiale, costituito raccogliendo periodicamente somme da ogni condomino in proporzione della proprietà. I costi per il risarcimento, come anche delle spese legali e processuali, possono quindi essere detratti dal conto, se sono sufficienti. In caso contrario, l’amministratore dovrà riscuotere da tutti i condomini la propria quota per far fronte all’obbligazione o gli stessi dovranno pagare il creditore, ognuno nella misura per cui è obbligato.

Cosa succede se alcuni condomini non pagano?

Il problema sorge quando il conto corrente condominiale non dispone di denaro sufficiente a pagare il risarcimento e le altre spese. Il ritardo o il mancato pagamento da parte dei condomini della propria quota rischia infatti di causare gravi conseguenze per l’intero condominio. In particolare, la Corte di Cassazione ritiene di dover distinguere tra i danni derivati da un contratto e gli illeciti extracontrattuali.

Nel primo caso vige il principio di responsabilità solidale, per cui l’intero debito può essere preteso anche dal singolo condomino, che naturalmente potrà rifarsi sui morosi in un secondo momento. Al contrario, per i danni da contratto, la Cassazione ritiene che si debba prima esperire l’azione contro il singolo debitore, potendo rivolgersi agli altri soltanto in caso di insuccesso.

Come si divide il risarcimento danni al condominio

Le stesse regole che riguardano il risarcimento danni dovuto dal condominio si applicano anche quando è il condominio ad aver subito un danno da risarcire. Le somme spettano a tutti i condomini in misura proporzionale alla propria quota, anche se verosimilmente saranno lasciate nel conto corrente condominiale per la riparazione del danno.

Che obblighi hanno gli inquilini in affitto?

Non esiste, invece, alcuna responsabilità in capo agli eventuali inquilini. I conduttori non fanno parte del condominio e non devono quindi partecipare alle spese, se non verso il proprietario nella misura prevista dal contratto di locazione.

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