Comprare in pre-asta significa acquistare un immobile pignorato, prima che cominci l’asta giudiziaria. Vediamo cosa comporta tale operazione.
Acquistare un immobile pignorato significa diventare proprietari del bene prima che questo sia venduto forzatamente mediante asta immobiliare (asta inserita nell’ambito di un processo esecutivo).
Infatti, quando il valore dell’immobile è superiore al debito contratto (per il quale si è attivata la procedura esecutiva), il venditore è certo che in tal modo otterrà un margine di guadagno. Dall’altra parte, l’operazione consente all’acquirente di concludere l’acquisto senza dover partecipare alla gara, evitando il rischio di perdere l’affare, rischio derivante dalla varietà di offerte finalizzate all’acquisto di un immobile a un valore inferiore rispetto a quello di mercato.
In un’ottica generale, se l’immobile è pignorato significa che il proprietario non ha adempiuto una o più obbligazioni che lo vedevano coinvolto quale soggetto passivo e, adesso, il creditore si è attivato per rivalersi sul suo patrimonio (cfr. art. 2740 c.c.). Infatti, la vendita all’asta permetterà al creditore di soddisfarsi sul ricavato.
Ebbene, l’operazione in esame si inserisce in questa fase: prima che abbia luogo l’asta immobiliare – e nel rispetto dei diritti dei creditori – è possibile acquistare l’immobile mediante un normale atto di compravendita stipulato tra acquirente e proprietario, che prevede, però, un meccanismo particolare proprio a tutela del creditore. Vediamo allora più da vicino in cosa consiste la vendita di un bene pignorato.
Il pignoramento e il titolo esecutivo
Il pignoramento è l’atto con cui si attiva la procedura volta a vendere forzatamente uno o più beni del debitore inadempiente. Esso si fonda su un titolo esecutivo, cioè a dire un titolo che riconosca in modo ufficiale il diritto del creditore. Si pensi al contratto di mutuo in cui, quale garanzia della restituzione della somma prestata, il mutuatario, proprietario dell’immobile, concede l’ipoteca alla banca, la quale in tal modo acquista un diritto reale di garanzia su di esso.
Ebbene, il contratto di mutuo, stipulato necessariamente innanzi al notaio, costituisce titolo esecutivo. Pertanto, la Banca mutuante, qualora il mutuatario sia inadempiente (non riesca cioè a pagare le rate di mutuo), può attivare la procedura volta a far vendere l’immobile all’asta, ma non perché ne è proprietaria (l’ipoteca non fa diventare proprietaria dell’immobile la Banca), bensì in quanto questa garantiva il suo credito.
Munita di titolo esecutivo, la Banca può ottenere che il bene, anzitutto, sia pignorato, quindi sottratto alla disponibilità materiale e giuridica del proprietario. Il pignoramento porterà alla vendita forzata dell’immobile (forzata perché senza il consenso del proprietario); il prezzo ricavato (pagato da colui che si è aggiudicato il bene nell’asta immobiliare) sarà corrisposto al creditore (con preferenza rispetto ad altri creditori, costituendo l’ipoteca una causa legittima di prelazione).
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La vendita del bene pignorato
È possibile vendere un bene pignorato: l’atto non è né nullo, né annullabile; quindi, nemmeno si determina una eventuale responsabilità del notaio che ha ricevuto l’atto (art. 28 l. not.).
Tuttavia, ai sensi dell’art. 2913 c.c., l’atto è inefficace nei confronti del creditore pignorante e dei creditori che, eventualmente, intervengano nell’esecuzione.
Tale operazione, come chiarito, può costituire un vantaggio per l’acquirente, il quale non dovrà partecipare all’asta, evitando così il rischio di perdere il bene e, comunque, potrà diventare proprietario di un immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato, sebbene verosimilmente più alto di quello che avrebbe potuto pagare aggiudicandosi il bene all’asta.
Essendo coinvolti nel procedimento i creditori che non hanno ottenuto l’adempimento della prestazione (nell’esempio di fatto, la Banca che ha smesso di incassare le rate del mutuo), si tratterà pur sempre di un normale atto di compravendita stipulato innanzi al notaio (e con applicazione della disciplina di cui agli artt. 1470 ss. c.c.), ma, in particolare, con due possibilità diverse:
- sottoporre la vendita alla condizione sospensiva che il giudice emetta l’ordinanza di cancellazione del pignoramento, senza reclamo da parte dei creditori. La condizione, in termini generali, è un elemento accidentale del contratto, che può essere inserito per sospendere l’efficacia dello stesso fino a che si verifichi un certo evento (condizione sospensiva), oppure risolverne gli effetti già prodottisi (condizione risolutiva). Nel caso in oggetto, pertanto, il trasferimento non si verifica in favore dell’acquirente fino a che non siano stati soddisfatti – con parte del prezzo della vendita – i creditori. Solo dopo tale momento il giudice potrà emettere l’ordinanza con cui ordina che il pignoramento sia cancellato dai registri immobiliari. Peraltro, in tale ipotesi è fisiologico che le parti ricorrano al deposito del prezzo presso il notaio (legge n. 124/2017). In pratica, lo svincolo delle somme relative al prezzo per l’acquisto del bene avverrà solo conclusasi la procedura.
- ricevere l’atto notarile di vendita presso la cancelleria del tribunale, di modo che il compratore paghi direttamente il creditore procedente, che infatti sarà costituito quale parte del contratto. A quel punto il giudice dell’esecuzione immediatamente emetterà l’ordinanza di cancellazione del pignoramento, titolo che permette la cancellazione della trascrizione del gravame.
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