Comprare un immobile può significare anche voler acquistare una quota di esso: dopo l’acquisto si diventa comproprietari e si instaura una comunione tra più soggetti.
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (cfr. art. 1470 c.c.). Si tratta del contratto di scambio più diffuso nella prassi commerciale; con esso è possibile acquistare la proprietà di un immobile, ma anche altri diritti reali immobiliari, come il diritto di usufrutto costituito a titolo oneroso.
Tuttavia, si potrebbe avere interesse anche solo ad acquistare una quota di un certo bene. Si pensi al proprietario di un immobile che decida di vendere metà del suo diritto di proprietà: all’esito dell’operazione si instaura una comunione, ossia una situazione giuridica di contitolarità sul bene tra lui e l’acquirente.
Compravendita di quote immobiliari: i costi dell’operazione
Si è detto che comprare una quota immobiliare significa dar vita a un contratto di vendita. Pertanto, come ogni vendita, il costo principale è il prezzo che l’acquirente dovrà pagare per diventare proprietario e, nel nostro caso, comproprietario. Il prezzo potrà essere corrisposto mediante un assegno circolare o bancario, oppure mediante un bonifico, tutte modalità di pagamento che andranno indicate in atto (cfr. art. 35 d.l. n. 223/2006, decreto Bersani).
Altro costo dell’operazione potrebbe essere costituito dalle spese per l’agenzia immobiliare. Non è escluso, infatti, che le parti si avvalgano di un mediatore anche qualora oggetto della compravendita sia solo una quota del bene e non già l’intero.
Va poi fatta una distinzione per quanto riguarda le imposte da pagare. Ipotizzando che si compri una quota di proprietà, l’acquisto di una prima casa, cioè a dire quando l’acquirente non sia titolare di altri immobili nel Comune in cui si trova quello che intende acquistare, ovvero altri immobili in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni fiscali, sconta un’imposta di registro inferiore.
Infatti, per chi compra da un soggetto privato, l’imposta di registro è pari al 2%, cui si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Qualora il venditore sia un’impresa costruttrice, invece, l’atto sarà soggetto a Iva al 4% e alle imposte ipotecaria, catastale e di registro, calcolate nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Diversamente è a dirsi qualora non si tratti di una prima casa, perché in tal caso l’imposta di registro sarà pari al 9% (se vende un privato) o al 10% (se vende l’impresa costruttrice.
Infine, andrà corrisposto l’onorario al notaio, qualora le parti intendano rivolgersi a tale professionista, il che è altamente opportuno, come si dirà a breve.
L’acquisto di una quota immobiliare: l’intervento del notaio
Occorre adesso chiedersi a chi debbano rivolgersi il venditore e l’acquirente che abbiano trovato un accordo. Ebbene, è necessario chiarire che l’intervento del notaio, come in ogni vendita immobiliare, non è obbligatorio. Ai sensi dell’art. 1350 del codice civile (rubricato “atti che devono farsi per iscritto”), devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (n. 1) o i contratti che costituiscono la comunione di diritti di proprietà (n. 2). In altri termini, la legge fa riferimento non solo all’atto pubblico (che richiede l’intervento del notaio), ma anche alla scrittura privata, atto che le parti possono scrivere anche autonomamente. Tuttavia, la complessità dell’atto di vendita di un immobile, anche se per una quota di esso, impone la presenza di un professionista per evitare errori che rendano l’atto nullo.
C’è poi il problema relativo alla trascrizione: il costo risparmiato per l’assenza del notaio avrebbe come conseguenza negativa la mancata trascrizione della vendita nei registri immobiliari. Pertanto, se il venditore vendesse a un’altra persona la stessa quota immobiliare e la vendita questa volta venisse trascritta, prevarrebbe il secondo acquirente, sebbene abbia acquistato successivamente la quota sull’immobile.
La comunione sui beni immobili: cosa comporta?
Quando la proprietà o altro diritto reale (ad esempio l’usufrutto) spetta in comune a più persone si parla di comunione, istituto disciplinato dagli artt. 1100 ss. c.c. In tal caso, i comproprietari parteciperanno tanto ai vantaggi quanto ai pesi (ad esempio le spese necessarie per la conservazione dell’immobile) in proporzione alle rispettive quote.
Resta fermo che ciascun comproprietario può servirsi dell’immobile comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
Per quanto riguarda le decisioni, tutti i comproprietari hanno diritto di concorrere all’amministrazione dell’immobile comune. Qualora si tratti di decisioni relative all’ordinaria amministrazione decide la maggioranza (che vincola la minoranza dissenziente), calcolata per quote (ad esempio chi ha una quota di 2/3 può prendere la decisione). È invece necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sull’immobile comune (atti, si badi, che riguardino l’intero diritto sull’immobile, perché, invece, ogni partecipante può disporre del suo diritto e cederlo ad altri autonomamente) e per le locazioni di durata superiore a nove anni (cfr. art. 1108, 3° comma c.c.).
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