Ecco quando è possibile stipulare il compromesso di vendita senza notaio e quali sono i potenziali rischi.
Il compromesso – tecnicamente contratto preliminare di vendita immobiliare - è una forma di tutela che impegna le parti prima che la vendita si concluda. Sostanzialmente, tramite il compromesso l’acquirente si impegna a pagare il corrispettivo e ad acquistare così l’immobile, mentre il venditore si impegna per l’appunto a vendere l’immobile all’acquirente al prezzo stabilito. Si tratta quindi di un adempimento di fondamentale importanza, soprattutto per i vari dettagli che può contenere, e pertanto spesso stipulato dal notaio. L’assistenza del professionista non è sempre obbligatoria, anche se più sicura per ripararsi da possibili rischi nei casi in cui è possibile stipulare il compromesso senza notaio.
Compromesso senza notaio, quando è possibile
La normativa circa alla stipula del compromesso varia a seconda dello stato di costruzione dell’immobile. In particolare, se l’immobile è già stato costruito non è obbligatorio il notaio per il compromesso. Al contrario, per il contratto preliminare che riguarda immobili in costruzione l’assistenza notarile è obbligatoria.
Secondo il Codice della crisi d’impresa, infatti, ogni contratto riguardante immobili in costruzione deve essere stipulato tramite un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, a pena di nullità. Si precisa che per immobile in costruzione si intende un edificio per cui sia stato già richiesto il permesso di costruire ma non ancora pronto per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, in sintesi quando la costruzione non è terminata.
Tra i diversi adempimenti che riguardano la compravendita di immobili in costruzione c’è quindi l’atto pubblico (in alternativa, la scrittura privata autenticata). Per acquistare e vendere un immobile già costruito, invece, l’atto pubblico non è obbligatorio; dunque, il compromesso può essere stipulato come una semplice scrittura privata. Di certo, in questo modo è possibile risparmiare sull’onorario del notaio, ma è anche vero che aumenta la possibilità di incorrere in spiacevoli conseguenze.
Compromesso senza notaio, i rischi
Dato che il compromesso per immobili costruiti può essere fatto senza notaio, perché non vi è alcun obbligo legale, il contratto preliminare è valido anche senza atto pubblico, anche se ciò non esonera da possibili rischi. Insomma, le parti non sono obbligate a redigere un atto pubblico, ma devono di certo tener conto di alcuni adempimenti, in relazione ai risultati che vogliono ottenere.
Bisogna citare in proposito la registrazione del compromesso e la trascrizione negli uffici immobiliari. In particolare, la registrazione del compromesso come scrittura privata può avvenire direttamente presso l’Agenzia delle entrate, previo il pagamento dell’imposta di bollo. In questo modo, è possibile certificare la data del compromesso, il che garantisce una sicurezza maggiore per il rapporto fra i contraenti.
La registrazione del compromesso presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate non è però sufficiente per tutelare l’acquirente in modo completo. Soltanto la trascrizione nei pubblici registri immobiliari è infatti in grado di impedire doppie vendite o l’iscrizione di ipoteche sul bene in questione. La trascrizione nei registri pubblici è poi l’unico modo per far valere il contratto anche verso terze parti. Per la registrazione del contratto preliminare di vendita nei registri pubblici occorre però il notaio, senza il quale si dovrà rinunciare a questa forma di tutela.
Di conseguenza, il compromesso senza notaio, seppur possibile, non tutela completamente l’acquirente da possibili frodi da parte del venditore. Questo rischio deve perciò essere ponderato attentamente dall’acquirente, in particolar modo tenendo conto delle garanzie fornite dal venditore. Ovviamente questo genere di problematica non si pone quando l’edificio è in costruzione, essendo obbligatoria l’assistenza del notaio che provvede ad adottare tutte le precauzioni del caso.
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