L’amministratore di condominio può perdere il diritto a ricevere il compenso concordato, questo quando arreca gravi danni al condominio. Ecco cosa stabilisce la legge.
L’amministratore svolge dei servizi per il condominio e ha ovviamente diritto a ricevere una retribuzione per il lavoro reso. Di norma, la retribuzione dei lavoratori non dipende dalla qualità del lavoro effettuato o dal comportamento. Esistono sanzioni e penali, ma il pagamento è interrotto soltanto quando è sospeso dal servizio.
Il ruolo dell’amministratore di condominio, tuttavia, è molto particolare, senza dubbio differente dai meccanismi del lavoro dipendente, ma anche sui generis rispetto agli altri professionisti. La legge, infatti, afferma che l’amministratore condominiale ha diritto al compenso pattuito soltanto quando svolge i suoi doveri con diligenza e onestà.
Questo significa che se l’amministratore è disonesto o negligente l’assemblea può stabilire che la sua nomina è illegittima e il professionista perde il diritto a ricevere il compenso. Non è certo un piccolo errore o una svista a dar luogo a questo esito, bensì si fa riferimento ad azioni particolarmente gravi e dannose per il condominio stesso.
Come anticipato, la legge chiede soltanto il rispetto dei criteri di diligenza e onestà, senza individuare casi specifici di applicazione. L’interpretazione della norma è comunque sottostante alla legge, ma i precedenti di giurisprudenza svolgono un ruolo fondamentale in una definizione più concreta dei casi.
Prima di vedere quando l’amministratore di condominio perde il diritto al compenso, però, si anticipa che non si tratta di escamotage per negare la giusta retribuzione al lavoratore, ma di casi in cui è la legge a consentirlo come forma di tutela.
Mancata redazione del bilancio consuntivo
La redazione del bilancio consuntivo è uno dei compiti fondamentali dell’amministratore di condominio, direttamente correlato alla valutazione del suo operato. Il rendiconto, infatti, permette ai condomini di verificare la gestione e scoprire eventuali incongruità.
Oltretutto, il compenso all’amministratore condominiale può essere pagato soltanto in forza di una delibera assembleare che approva le spese annuali. Di conseguenza, la mancanza del rendiconto comporta in ogni caso la perdita del diritto a ricevere il compenso, che in assenza della documentazione non è nemmeno esigibile.
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Mancata convocazione dell’assemblea
La sentenza n. 17712/2023 della Corte di Cassazione stabilisce che l’amministratore di condominio che non presenta il bilancio consuntivo è passibile di revoca e perde il diritto al compenso, come appena illustrato. Di conseguenza, si può applicare lo stesso principio nel caso in cui manchi la convocazione dell’assemblea, poiché quest’ultima è possibile soltanto con il rendiconto.
Mancata presentazione del preventivo
L’amministratore di condominio deve presentare ai condomini il proprio preventivo, sia alla prima nomina che nei successivi rinnovi. La delibera mancante di preventivo è nulla, dunque l’amministratore non ha diritto a essere pagato.
Oltretutto, è necessario che il preventivo specifichi chiaramente il compenso e che indichi le cifre, senza formule come “alle stesse precedenti condizioni” o frasi che rimandino ad altri documenti. Mancano così le condizioni di trasparenza, come chiarito da numerose sentenze.
Nomina nulla o annullabile
L’amministratore non ha diritto al pagamento quando la nomina è nulla oppure annullabile e impugnata in tribunale entro 30 giorni. Ciò non ha a che fare direttamente con l’operato dell’amministratore, bensì con i requisiti richiesti dalla legge per le delibere dell’assemblea condominiale.
Amministratore nominato dal costruttore
La giurisprudenza ha individuato ancora un’ipotesi in cui l’amministratore di condominio non ha diritto al pagamento. Questo accade quando la sua nomina è nulla poiché effettuata dal costruttore dell’edificio anziché dall’assemblea condominiale, unico soggetto legittimato.
Quando l’amministratore non ha diritto al compenso
I casi appena affrontati non pretendono di essere esaustivi perché, come detto in precedenza, la legge è vaga sul punto. Come principio, è bene sapere che l’amministratore di condominio perde il diritto al compenso e può essere revocato immediatamente quando provoca gravi danni al condominio, per negligenza o profitto.
Senza dubbio, la lista può essere ampliata con diversi reati potenzialmente connessi all’amministrazione condominiale, tra cui i principali:
- l’appropriazione indebita;
- il furto;
- la truffa;
- la falsità ideologica (in caso di rendiconto falso);
- il trattamento illecito di dati personali;
- la violazione di domicilio;
- le interferenze illecite nella vita privata;
- l’omissione di lavori (se l’edificio è in rovina).
Uscendo dal piano penale, l’amministratore condominiale può essere citato in giudizio anche quando senza commettere reati provoca grossi danni allo stabile o a singoli condomini, ad esempio in caso di errori importanti nella contabilità. Prima di negare la retribuzione, comunque, è necessaria una delibera dell’assemblea ed eventualmente l’azione legale (anche per richiedere un risarcimento).
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