Se abiti in condominio potresti essere obbligato a ristrutturare casa, ma soltanto in presenza di motivi validi.
I condomini sono titolari di una proprietà privata sulle singole unità immobiliari, diritto che consente loro una libertà quasi totale. Il proprietario può infatti decidere in autonomia e del tutto discrezionalmente come utilizzare il proprio appartamento e come gestirlo, incontrando alcuni limiti soltanto in materia di sicurezza. Quando lo stato dell’unità immobiliare o perlomeno di alcune parti della stessa compromette la sicurezza dell’intero edificio, infatti, possono esserci interventi obbligatori a cui il condomino deve necessariamente rimettersi.
Il diritto di proprietà si scontra in questi casi con quello alla sicurezza di tutti i condomini, che ha la priorità. Ecco che il proprietario può essere obbligato a eseguire dei lavori di ristrutturazione, i quali pur intervenendo sulla singola casa hanno effetti rilevanti per lo stabile condominiale. Si tratta di ipotesi strettamente delineate, proprio in virtù della proprietà privata e dei poteri del proprietario. Ecco cosa c’è da sapere.
Quando sei obbligato a ristrutturare casa in condominio
Come anticipato, il proprietario ha un ampio potere decisionale sui beni di cui dispone, che non può essere limitato se non per ragioni di assoluta urgenza e gravità. Soltanto raramente il condominio può imporre dei lavori di ristrutturazione, circostanza che non si verifica molto frequentemente anche perché di norma il proprietario è interessato alla sicurezza e alle condizioni del proprio bene.
Ci sono tuttavia delle eccezioni, proprietari che non sono interessati allo stato dell’immobile e non si curano della sicurezza a discapito degli altri condomini. In queste ipotesi è quindi utile poter fare affidamento su rimedi legali per tutelare l’incolumità di chi vive e lavora all’interno del condominio.
Bisogna innanzitutto chiarire che l’amministratore condominiale ha un ruolo limitato nella questione, non potendo obbligare i condomini a eseguire lavori di manutenzione contro la loro volontà. L’amministratore gestisce infatti i beni e i servizi comuni del condominio, ma non è legittimato a imporre alcun tipo di intervento sulle proprietà private. Di fatto nemmeno l’assemblea condominiale può forzare l’esecuzione di lavori o altre opere nelle proprietà private.
Come ribadito in più occasioni dalla giurisprudenza, ciò è possibile soltanto con una votazione all’unanimità e quindi con il consenso del diretto interessato. È importante sapere in tal proposito che l’eventuale delibera dell’assemblea che impegna il condomino a eseguire lavori nel proprio appartamento senza il suo consenso è da ritenersi nulla, dunque è utile impugnarla.
Ciononostante determinate esigenze di sicurezza consentono di derogare a tutti questi principi, imponendo così l’esecuzione della manutenzione, per la salvaguardia dell’intero stabile. L’amministratore di condominio non ha alcun potere legale per imporsi sulla volontà del proprietario, ma può rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento in tutela del condominio.
Il giudice dovrà quindi valutare la situazione, tenendo conto dei possibili pericoli per l’edificio e i condomini, richiedendo tutte le informazioni necessarie sul caso. Principalmente serviranno le relazioni tecniche che attestano le problematiche per cui sono necessari i lavori di manutenzione e i loro effetti cagionevoli sulla stabilità della struttura. In tal proposito, è importante ricordare che il condomino è tenuto a consentire l’accesso all’amministratore (anche per eventuali controlli tecnici) in presenza di “valide ragioni condominiali”.
Anche l’eventuale diniego può dunque essere superato in tribunale, al quale può essere richiesto anche un provvedimento d’urgenza per le situazioni più a rischio. La regola generale prevede comunque che tutti i lavori riguardanti le aree esclusive del condominio possano essere eseguiti soltanto con il consenso del proprietario, perciò l’obbligo di manutenzione è un’eccezione.
Il tribunale impone l’esecuzione di interventi soltanto quando effettivamente sono necessari per la sicurezza di tutto il condominio, pregiudicato dalle cattive condizioni dell’unità immobiliare, e non nel caso in cui comportino disagi esclusivamente al proprietario. Il ricorso al tribunale, su iniziativa dell’amministratore (eventualmente incaricato dall’assemblea), non è necessario per le parti comuni e per gli interventi spettanti al condominio, per esempio la manutenzione degli elementi ornamentali dei balconi.
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