Con il nuovo aumento dei tassi di interesse deciso dalla Bce, i mutui a tasso variabile diventano ancora più costosi. Ecco le armi a nostra disposizione per risolvere il problema.
Continua il contrasto all’inflazione da parte della Banca Centrale Europea. L’obiettivo è riportare l’aumento dei prezzi intorno alla media del 2%. Dopo il picco del 10% toccato nei mesi scorsi, oggi il tasso d’inflazione è sceso attorno al 6%. Un dato ritenuto ancora alto dalla presidente Bce Christine Lagarde che ha dato il via libera ad un nuovo aumento dei tassi di interesse di altri 25 punti base. Si tratta dell’ottavo aumento consecutivo da luglio dello scorso anno e purtroppo probabilmente non sarà neanche l’ultimo visto che la prossima riunione in programma il 27 luglio dovrebbe sancire un altro aumento.
Ad oggi quindi il tasso sui rifinanziamenti principali è al 4%, quello sui depositi al 3,50% e quello sui prestiti marginali al 4,25%. Il nuovo aumento sui tassi d’interesse avrà ripercussioni anche sui mutui a tasso variabile che costeranno ovviamente di più. Come possiamo difenderci se abbiamo acceso un mutuo di questo tipo? In nostro soccorso arrivano 3 valide soluzioni da valutare e eventualmente adottare per tamponare il problema. La prima è la surroga del mutuo, la seconda è la rinegoziazione e la terza l’estinzione anticipata per chi è verso la fine del piano di ammortamento. Ecco nel dettaglio tutte e tre le soluzioni.
Surroga del mutuo: cos’è
La surroga del mutuo è un’operazione molto semplice che consiste nel trasferire il proprio mutuo esistente da una banca ad un’altra. Il trasferimento avviene in maniera gratuita, senza oneri notarili e soprattutto la banca dove è stato acceso il mutuo non si può rifiutare di effettuare il trasferimento, al massimo può proporre una rinegoziazione a tassi più favorevoli. Dati i tassi variabili alti l’operazione conviene quando si trova una proposta allettante da un altro istituto a tasso fisso.
Non conviene fare una surroga quando la scadenza del finanziamento è vicina ma è allettante quando invece ci sono ancora diversi anni prima dell’estinzione. Unico aspetto negativo è che la nuova banca potrebbe chiedere di stipulare una polizza assicurativa a protezione del capitale. Questo potrebbe significare una nuova uscita monetaria ma se il tasso è conveniente non ci sono problemi.
Rinegoziazione del mutuo
La seconda opzione consiste nel richiedere la modifica delle condizioni contrattuali alla nostra banca con un passaggio ad un tasso fisso più conveniente ma anche una modifica nelle rate o nella durata. La differenza con la surroga quindi è che la rinegoziazione avviene con la stessa banca dove è stato acceso il mutuo. Se accolta la rinegoziazione può essere molto vantaggiosa e portare un grande risparmio per chi ha acceso un mutuo.
Dati i continui aumenti dei tassi di interesse da parte della Bce, il governo per tamponare gli effetti negativi sui mutui ha inserito nella Legge di Bilancio 2023 la possibilità che tutti i mutui ipotecari con tasso variabile possano essere rinegoziati ottenendo un tasso fisso. La rinegoziazione la potranno richiedere i mutuatari che hanno:
- stipulato un accordo prima dell’entrata in vigore della norma (1.01.2023);
- richiesto un importo originario che non superi i 200.000 euro;
- stipulato un accordo a tasso variabile per tutta la durata del mutuo;
- hanno un ISEE pari o inferiore ai 35.000 euro e non abbiano rate arretrate.
Chi rispetta questi requisiti può fare domanda per passare obbligatoriamente da un tasso variabile ad uno fisso ed iniziare a risparmiare sulle rate del mutuo. Occhio però ai costi d’istruttoria che potrebbero essere abbastanza elevati e nascondere non poche sorprese.
Estinzione anticipata
Come dice la parola stessa la terza opzione consiste nel restituire alla banca il capitale residuo prima della scadenza naturale del piano di ammortamento. Per quelli accesi dopo il 2007 non ci sono penali o commissioni da pagare in caso di estinzione anticipata. Per quelli antecedenti a tale data può essere prevista una penale per estinzione anticipata. L’importo dipende da quanto tempo prima si decide di farlo. In genere per quelli a tasso variabile se fatto negli ultimi due anni non ci sono penali, se fatto nel terzultimo anno la penale massima è dello 0,2% mentre negli anni precedenti si sale allo 0,5%.
Richiedere l’estinzione è semplice, basta contattare la banca chiedendo il calcolo delle somme da versare. L’estinzione anticipata del mutuo è un’operazione che va attentamente valutata perché non sempre è conveniente. Il motivo è nel metodo di ammortamento diffuso in Italia che è quello detto «francese». Con questo metodo la rata mensile è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. Quindi in pratica nei primi anni si pagano soprattutto interessi e poi ma mano si va a coprire il capitale.
Estinguere il debito quasi alla fine significa pagare soprattutto il capitale restante. Questa soluzione può essere conveniente se conti alla mano, ci si rende conto che con un tasso variabile crescente in questo periodo, andremmo a pagare di più.
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