Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili abitativi

Chi desidera vendere una casa, prima di farlo deve assicurarsi che non ci siano persone che possono vantare il diritto di prelazione su quell’immobile. Nel caso in cui ci fossero, dovrà rispettare tale diritto, e rivolgersi per primo a loro.
Ma cos’è il diritto di prelazione e come si fa a sapere se qualcuno ne gode?

In breve, il diritto di prelazione è il diritto di alcune persone di acquistare o affittare un immobile prima che questo venga proposto anche ad altri. Il proprietario di tale immobile deve quindi informarsi al riguardo se desidera mettere in vendita la sua proprietà.

A goderne sono persone diverse, a seconda della situazione in cui ci si trova. In alcuni casi può essere l’inquilino in affitto, in altri i parenti del proprietario della casa, per esempio.

Come funziona il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione obbliga il proprietario di un immobile, detto prelazionante, a contattare alcune persone, ovvero il prelazionario, prima di altre nel momento in cui decide di vendere.

Al prelazionario (chi gode del diritto di prelazione) deve essere fatta un’offerta per l’acquisto dell’immobile che corrisponda al prezzo chiesto agli altri compratori. Deve poter acquistare la casa a parità di condizioni quindi.

Il prelazionario può esercitare il suo diritto solo nel momento in cui riceve la comunicazione del prelazionante. Tale comunicazione deve avvenire tramite raccomandata, e deve contenere l’offerta di vendita. A questo punto il prelazionario ha tra i 30 o i 60 giorni per valutare e decidere cosa fare. Non può accettare l’offerta a condizioni inferiori.

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Esistono due tipologie di diritto di prelazione:

• diritto di prelazione legale, ossia stabilito dalla legge, come quella prevista nei confronti di coeredi o inquilini;
• diritto di prelazione volontaria, quindi deciso tra le parti, tramite contratto.

Chi ha il diritto di prelazione

Ad avere il diritto di prelazione sugli immobili abitativi sono, a seconda della situazione:

• gli inquilini in affitto, quando vengono rispettate una serie di richieste;
• i coeredi di un bene ereditato;
• i vicini di immobili confinanti, solo per terreni commerciali (non valido per gli appartamenti di un palazzo);
• sugli immobili pignorati, quando questi sono stati acquistati da terzi prima che l’immobile venisse pignorato.

Diritto di prelazione dell’affittuario

Il proprietario di un immobile affittato ha il diritto di venderlo. Tuttavia, in alcuni casi l’inquilino gode del diritto di prelazione.

Per poter esercitare il diritto di prelazione è necessario che:

• il proprietario della casa non abbia intenzione di rinnovare il contratto di affitto;
• l’inquilino non abbia altri immobili a uso abitativo di sua proprietà;
• il contratto di affitto non è già stato rinnovato almeno una volta.
  In questo caso l’inquilino ha il diritto di prelazione per l’acquisto della casa alla prima scadenza utile del contratto di affitto.

Questo diritto non sussiste quando:

• l’immobile viene donato, viene conferito in società, oppure viene messo in vendita forzatamente o per esproprio;
• all’interno dell’immobile si trasferisce il coniuge del locatore oppure dei suoi parenti fino al secondo grado;
• il contratto di affitto è già stato rinnovato almeno una volta;
• viene utilizzato per trasferimenti a titolo gratuito;
• se il locatore è un coerede che vuole alienare la sua quota di eredità (in questo caso il diritto di prelazione spetta ai coeredi);
• infine, nel caso in cui l’immobile faccia parte di un edificio più grande e si intenda vendere in blocco.

Diritto di prelazione degli eredi

Quando più persone ereditano una parte di un immobile, c’è il diritto di prelazione dei coeredi nel momento in cui si decide di vendere la propria quota. In pratica, bisogna prima consultare gli altri coeredi, per vedere se siano interessati a comprare la quota dell’immobile che si mette in vendita.

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Si possono vendere le quote dell’eredità?

In caso di risposta positiva, il coerede ha diritto di acquistare per primo. Se invece la risposta è negativa, si può vendere a terzi, senza problemi. Infatti i coeredi hanno il diritto di rinunciare al diritto di prelazione.

Diritto di prelazione per gli immobili confinanti

Il diritto di prelazione sugli immobili confinanti esiste solo per i terreni agricoli confinanti. Quindi prima di vendere casa non si devono consultare i vicini, ma si può procedere senza problemi.

Potrebbe esserci comunque un contratto con i vicini che dà vita a un diritto di prelazione volontaria. In questo caso bisogna prima rivolgersi a loro.

Rinunciare al diritto di prelazione

Il diritto di prelazione di terzi va sempre rispettato. Nel caso in cui non si avvisasse chi di dovere della messa in vendita dell’immobile, si incorrerà in conseguenze diverse a seconda della situazione.

L’unico modo per evitare problemi è far sì che gli interessati rinuncino al loro diritto di prelazione. Perché questo avvenga ci sono due modalità:

• rinuncia esplicita, dove l’interessato annuncia ufficialmente di non voler acquistare l’immobile e quindi di non volersi avvalere del diritto di prelazione;
• rinuncia implicita o tacita, quando il prelazionario non esercita il suo diritto entro i termini stabiliti dalla legge.

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I termini stabiliti sono, dal momento in cui si viene avvisati della vendita:

• due mesi per la prelazione degli eredi;
• 60 giorni per la prelazione urbana (nel caso di affitto).

Cosa succede se non viene rispettato il diritto di prelazione

Se non viene rispettato il diritto di prelazione, chi ne può beneficiare può riscattarlo e farsi valere giuridicamente entro i termini di decadenza. Questi termini di decadenza sono:

• 10 anni per la prelazione dei coeredi;
• 6 mesi dalla transizione del contratto, per la prelazione urbana.

Il diritto di prelazione si può estinguere quando viene pagato un risarcimento fissato per legge a chi lo può esercitare.
Nel caso in cui non venisse rispettato il beneficiario ha diritto, invece, a un risarcimento che viene calcolato in base a quanto avrebbe tratto dal fatto di essere preferito nella vendita.