Danni locazione: chi li ripara?

Chi ripara i danni causati all’immobile concesso in locazione? Come si ripartiscono i doveri di manutenzione tra proprietario e inquilino? Ecco i criteri da rispettare secondo la normativa vigente.

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Affittare casa di proprietà a terzi o, meglio, concederla in locazione è certamente un investimento, ma potrebbe comportare problemi di non poco conto, soprattutto quando si verifica l’eventualità che, durante la locazione, l’immobile subisca dei danni.

Succede, purtroppo, di frequente che un appartamento, consegnato all’inquilino in buono stato di manutenzione, venga da questi restituito in condizioni di deterioramento più o meno gravi.

Spesso accade, inoltre, di dover fare i conti con situazioni nelle quali non è facile stabilire a chi compete l’obbligo di rimediare ai guasti che via via possono verificarsi nel corso del rapporto e, dunque, a chi realmente spetta il dovere di farsi carico dei necessari interventi di manutenzione.

Si pensi all’improvvisa rottura dell’impianto di riscaldamento o di quello elettrico o all’intasamento della grondaia destinata al deflusso delle acque piovane oppure, ancora, all’otturazione delle tubazioni di scarico dei servizi igienici.

Ebbene, quando si verificano questi danni, chi li ripara?

Vediamo, di seguito, quali sono le principali regole da tenere a mente in caso di danni all’immobile locato.

Gli obblighi del locatore

Per rispondere al quesito bisogna, prima di tutto, capire quali sono gli obblighi che le parti assumono quando concludono un contratto di locazione.

Quando si affitta un immobile a uso abitativo (come un appartamento) è innanzitutto il proprietario, ossia il locatore, a dover rispettare determinati doveri di legge.

In particolare, il Codice civile stabilisce che il locatore deve, per prima cosa, consegnare al conduttore (ovvero all’inquilino) l’immobile in buono stato di manutenzione, facendo sì che esso risulti idoneo all’uso pattuito, ossia, nel nostro caso specifico, all’uso abitativo (art. 1575, c.c.).

L’immobile, quindi, non solo deve essere in buone condizioni, ma deve anche possedere tutte le caratteristiche necessarie per consentire al conduttore di poterlo abitare.

Nel caso in cui tali obblighi non dovessero venire rispettati dal proprietario di casa, questi sarà considerato responsabile per l’inadempimento del contratto di locazione; ciò significa che l’inquilino potrà agire in giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (art. 1453, c.c.).

Un altro dovere del proprietario di casa è quello di garantire che l’immobile sia esente da vizi che possano, in qualche modo, impedirne il godimento da parte dell’inquilino.

In altre parole, la casa non deve presentare difetti tali da rendere impossibile o molto difficoltosa la possibilità di abitarla.

Secondo la Cassazione, possono considerarsi tali soltanto i difetti che “,…, investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale ,…,” (Cass. civ. n. 24459/2011).

L’inquilino può quindi chiedere la risoluzione del contratto - cioè lo scioglimento del vincolo contrattuale - quando nell’appartamento sono presenti vizi che lo rendono, in tutto o in parte, inabitabile.

In alternativa, egli può avere diritto alla riduzione del canone di locazione in proporzione all’entità del vizio riscontrato.

Deve trattarsi di un vizio preesistente, di un vizio, cioè, già presente al momento della firma del contratto di locazione, che il proprietario però non ha comunicato (non necessariamente in modo volontario) e di cui l’inquilino non avrebbe potuto avvedersi facilmente.

Tale regola è prevista dall’art. 1578, c.c., secondo cui:

“Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.”

In questo caso il proprietario dovrà anche rispondere dei danni che l’inquilino ha eventualmente subito in conseguenza dei vizi, a meno che non dimostri di averli ignorati senza sua colpa (art. 1578, comma 2, c.c.).

Il locatore deve adoperarsi, infine, in modo che l’immobile rimanga idoneo all’uso per tutta la durata della locazione: la garanzia per vizi riguarda anche i vizi sopravvenuti, ovvero quelli sopraggiunti successivamente, in corso di rapporto (art. 1581, c.c.).

Oltre a dover garantire per i vizi, il locatore è poi responsabile di tutti gli interventi di straordinaria manutenzione (art. 1576, c.c.) che dovessero mostrarsi necessari per mantenere il bene in buone condizioni e idoneo all’uso, come meglio si dirà più avanti.

Gli obblighi del conduttore

Abbiamo visto quali sono i principali obblighi del proprietario-locatore. Quali sono i doveri che competono, invece, all’inquilino di casa?

Il primo e più importante obbligo del conduttore è, ovviamente, quello di pagare il canone di locazione stabilito dal contratto.

Non solo: secondo l’art. 1587, c.c., il conduttore ha anche l’obbligo “di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.”

Ciò significa che, una volta ottenuta la consegna dell’immobile, il conduttore ha l’obbligo di custodirlo diligentemente.

Egli, infatti:

deve occuparsi dell’ordinaria manutenzione del bene locato (art. 1576, c.c.);
deve avvisare il locatore quando ravvisa la necessità di far eseguire interventi di manutenzione straordinaria (art. 1577, c.c.);
può eseguire personalmente gli interventi straordinari e urgenti, anche se di competenza del proprietario, ma avvisando quest’ultimo, salvo successivo rimborso delle spese a tal fine sostenute (art. 1577, c.c.);
risponde dei danni arrecati all’immobile in corso di locazione, anche se da parte di ospiti e, più in generale, da persone da lui ammesse ad usufruire, anche temporaneamente, della casa (art. 1588, c.c.), a meno che non provi che tali danni non siano dovuti a sua responsabilità (intesa anche come obbligo di vigilare sul comportamento altrui);
deve restituire l’immobile locato in buone condizioni o, comunque, nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto dal proprietario (art. 1590, c.c.), fatta salva l’usura dovuta al normale utilizzo del bene come previsto dal contratto o il naturale logorio causato dal passare del tempo (“vetustà”).

In caso di mancato rispetto di tali obblighi, l’inquilino può essere chiamato a rispondere dei danni arrecati al proprietario-locatore.

In quest’ipotesi, il risarcimento può arrivare a comprendere anche il canone dovuto durante il periodo necessario alle riparazioni in cui il locatore non ha potuto locare il bene a terzi, perdendo così un’opportunità economica (c.d. “lucro cessante”).

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, “Qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. civ., ord. n. 6596/2019).

Fatte queste premesse in merito alle rispettive responsabilità di inquilino e proprietario, a chi spettano le riparazioni in caso di danni all’immobile?

Danni all’immobile: chi li ripara?

In base all’art. 1576, c.c. il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a consentire il godimento del bene da parte del conduttore, a eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono, invece, a carico di quest’ultimo.

Per “riparazioni di piccola manutenzione” vanno intese quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (art. 1609, c.c.), ovvero tutti quegli interventi che si rendono necessari a seguito del normale uso del bene, come, ad esempio, la tinteggiatura delle pareti interne all’appartamento perché deteriorate nel corso del tempo.

Viceversa, non rientrano in questa categoria quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico o termico), necessarie all’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (Trib. Roma, sent. n. 15866/2012).

In buona sostanza, quando si verifica un danno all’immobile, per capire chi, tra proprietario e inquilino, è tenuto a intervenire facendosi carico delle relative spese di riparazione, occorre prima di tutto verificare se il danno comporta:

un intervento di manutenzione ordinaria (o piccola riparazione); oppure
un intervento di manutenzione straordinaria.

In linea di massima, si può dire che la prima tipologia di interventi spetta all’inquilino, mentre il secondo tipo compete al proprietario.

Spetta quindi al conduttore-inquilino, a titolo esemplificativo, la manutenzione ordinaria di grondaie, sifoni, colonne di scarico, citofono, ecc., purché non si tratti di interventi di installazione o di sostituzione di impianti.

Spetta invece al proprietario-locatore ogni intervento di manutenzione straordinaria e, dunque, le riparazioni degli impianti interni alla struttura dell’immobile (come, ad esempio, l’impianto idraulico) oppure quelle relative alla struttura stessa (si pensi alla sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti in quanto danneggiati).

Così, ad esempio, quanto alla rete fognaria, il conduttore dovrà sostenere i costi per la disostruzione dei pozzetti e degli scarichi (perché conseguenti all’uso dell’immobile), mentre il locatore dovrà pagare le spese di manutenzione straordinaria della fognatura (come quelle per la sostituzione di un tratto di tubatura).

In mancanza di patto espresso o di usi locali, il giudice può, di volta in volta, secondo il suo prudente apprezzamento, stabilire se un intervento rientra in una tipologia o nell’altra (Cass. civ. n. 8191/1995).

In ogni caso, allo scopo di fornire delle linee-guida sulla ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, sono state predisposte, nel tempo, alcune tabelle di ripartizione, tra cui va ricordata la “Tabella di ripartizione oneri accessori tra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat” del 2014.

Il deposito cauzionale

Ovviamente, restano escluse dalla ripartizione appena vista tutte le ipotesi in cui il danno sia stato provocato direttamente dall’inquilino per aver utilizzato l’immobile in modo non conforme o non diligente.

È quanto avviene quando, al momento della riconsegna dell’immobile al proprietario, esso presenti danni eccedenti il suo normale uso (Cass. civ. n. 13222/2010).

In quest’ultimo caso, infatti, l’inquilino sarà comunque tenuto a risarcire il locatore ai sensi dell’art. 1590, c.c. (si pensi al danneggiamento volontario o per negligenza di prese elettriche, infissi, sanitari, ecc.).

Come può tutelarsi in questi casi il proprietario?

Ebbene, la prassi prevede che, al momento della stipula del contratto di locazione, il conduttore versi al locatore un deposito cauzionale, ossia una somma di denaro - pari generalmente a due/tre mensilità del canone di locazione - che il proprietario dovrà restituire al conduttore a fine contratto.

Tale deposito è disciplinato dall’art. 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (“Legge sull’equo canone”) secondo cui il suo ammontare non può, in nessun caso, superare le tre mensilità del canone di locazione.

La sua funzione è, come detto, quella di garantire il locatore per i danni causati all’immobile dall’inquilino e, più in generale, di garantire l’adempimento degli obblighi contrattuali del conduttore.

Quindi, se al momento della restituzione dell’appartamento dovessero emergere danni in precedenza non presenti, tale deposito potrebbe assumere la funzione di coprire - in tutto o in parte - i costi necessari alle riparazioni.

Ma, in questo caso, il locatore è legittimato a trattenere autonomamente la somma ricevuta a titolo di cauzione?

In realtà, non è proprio così: egli è tenuto a richiedere l’attribuzione di tale somma giudizialmente, avviando, quindi, un apposito giudizio, all’interno del quale sarà il giudice a stabilire il diritto a trattenere il deposito, e ciò, soltanto dopo aver accertato l’esistenza, l’entità e la responsabilità dei danni lamentati dal proprietario.

In particolare, “,…, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.” (Cass. civ. n. 18069/2019).