Un condominio deve fare fronte a diverse spese per la sua gestione. Quando queste non vengono pagate, nascono i debiti condominiali: come fare quando succede?
Ogni condominio, piccolo o grande che sia, ha delle spese a cui far fronte per la gestione, da quelle della luce delle scale, di pulizia, o di interventi di manutenzione dell’ascensore o altre parti comuni, oltre a diverse spese straordinarie che possono fare la loro comparsa nel corso del tempo.
Normalmente a occuparsene è l’amministratore di condominio, che gestisce i soldi pagati mensilmente dai diversi condomini, o viene incaricato di riscuotere degli extra in caso di eventuali spese per interventi imprevisti. Tuttavia può accadere, per ragioni differenti, che le spese non vengano pagate, e si dia vita così ai debiti condominiali. Questa situazione può portare a conseguenze diverse e di diversa entità, dal pignoramento del conto corrente condominiale, fino a quello dei beni dei singoli condomini, in caso di mancato pagamento.
Gestione dei beni del condominio
Normalmente i condomini proprietari di un appartamento devono pagare mensilmente le spese condominiali. I soldi ottenuti in questo modo appartengono all’intero condominio, si possono trovare sul conto corrente condominiale e vengono utilizzati per il pagamento delle spese, dalle bollette alla manutenzione generale degli spazi comuni. A occuparsi di questo è solitamente l’amministratore di condominio.
Nel caso in cui il palazzo non avesse l’amministratore, verrà comunque scelto un condomino, che può cambiare mensilmente, per la gestione della riscossione e dei pagamenti delle spese. Attraverso le riunioni i vari proprietari possono decidere di intervenire su altri aspetti del palazzo, investendo, quando necessario, fondi maggiori per migliorie o riparazioni necessarie ma inaspettate.
Siccome nella gestione delle spese sono chiaramente coinvolti i condomini, lo stesso capita nel momento in cui ci si trova di fronte a debiti condominiali, che coinvolgeranno prima i beni comuni (ovvero i soldi presenti sul conto condominiale) e poi quelli privati, che potranno essere soggetti a pignoramento in caso di necessità.
Gestione dei debiti
L’amministratore, o la persona incaricata, gestisce i fondi e i debiti del condominio, e si occupa della redazione del bilancio consuntivo una volta l’anno, che, una volta approvato, prevede la suddivisione dei costi tra i diversi condomini seguendo quanto previsto dalle tabelle millesimali.
I condomini sono sempre tenuti a pagare i debiti, seguendo quanto previsto dalle tabelle. Questo significa che, nel momento in cui il condominio fosse indebitato, questi verranno suddivisi equamente tra i condomini seguendo il sistema dei millesimi di proprietà, dove generalmente chi possiede gli appartamenti più grandi e in posizioni migliori si trova a dover pagare quote maggiori.
Pignoramento del conto
Il primo passo nel momento in cui un creditore cerca di riavere quanto dovuto da un condominio è quello di richiedere il pignoramento del conto comune condominiale, rivolgendosi a un giudice e ottenendo così un decreto ingiuntivo contro il condominio stesso, in persona dell’amministratore.
L’amministratore avrà tempo 40 giorni per fare opposizione e nominare un avvocato, senza dover richiedere l’intervento dell’assemblea, oppure potrà pagare quanto dovuto. Potrà anche scegliere di ignorare la situazione. In questo caso, scaduti i 40 giorni, il creditore notificherà al condominio un atto di precetto per richiedere il pagamento entro 10 giorni (sempre in persona dell’amministratore).
Entro e non oltre i 90 giorni dalla notifica dell’atto precetto si potrà procedere con il pignoramento dei beni del condominio, che solitamente si riferiscono al conto comune. Nel caso in cui l’amministratore non avesse potuto procedere con i pagamenti poiché non tutti i condomini hanno versato quanto dovuto, il conto può comunque venire pignorato, anche se all’interno si trovano i soldi anche dei condomini in regola con i pagamenti.
Cosa succede in caso di conto condominiale vuoto
Nel caso in cui il conto condominiale dovesse risultare vuoto o comunque non sufficiente a coprire i debiti, il passo successivo prevede il pignoramento dei beni dei singoli condomini.
In questa situazione però è previsto che il creditore agisca prima nei confronti dei condomini morosi, ovvero quelli che non hanno pagato quanto dovuto al condominio stesso. Se non fosse possibile, o nel caso in cui comunque i beni pignorabili non fossero sufficienti a coprire il debito, allora si potrà agire nei confronti di tutti i condomini, anche se in pari con i pagamenti.
In questo caso il debito verrà suddiviso tenendo conto delle tabelle millesimali, dove ognuno risponderà nei limiti della propria quota. L’amministratore può anche richiedere la creazione di un fondo cassa per i debiti per ovviare a certi problemi e situazioni, che dovrà però essere approvato attraverso l’assemblea.
Non solo, l’amministratore, per evitare il pignoramento dei beni dei singoli condomini, potrebbe scegliere di richiedere un anticipo sulle spese condominiali ai condomini in regola con i pagamenti per coprire i debiti.
I rischi per gli acquirenti
Nel caso in cui un acquirente volesse comprare un condominio con dei debiti, allora sarà responsabile in toto delle spese non pagate e dovrà versare quanto dovuto a chi di dovere. Stessa situazione per coloro che acquistino un appartamento, anche in questo caso dovranno addossarsi il debito, e saldarlo.
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