Decreto Salva Casa, quanto costa sanare un abuso?

Il piano salva casa di Salvini (dl 69/2024), con la conversione in legge, ha subito importanti modifiche. Va sottolineato che non si tratta di un vero e proprio condono edilizio, quanto di nuove norme che consentono di sanare piccoli abusi e difformità con un iter semplificato. La legge, infatti, è andata a modificare le regole contenute nel Testo Unico dell’Edilizia ridefinendo, tra le altre cose, anche i criteri di abitabilità di un immobile.

Mettere in regola le difformità non sarà gratis è questo già si sapeva, ma quanto costa sanare gli abusi?

Decreto Salva casa, le opere sanabili

L’articolo più importante è il primo visto che va a modificare il Testo Unico Edilizia. Oltre a prevedere gli interventi sulle strutture amovibili, il decreto da una definizione dello “stato legittimo” risolvendo la problematica legata alle sanzioni che potevano essere alternative alla demolizione che, però, lasciavano l’immobile privo, appunto, dello stato legittimo. Con la modifica, invece, il pagamento della sanzione permette di ottenere una sorta di sanatoria dell’abuso commesso.

La novità che impatta maggiormente è l’accertamento di conformità che prevede una sorta di doppio binario per le difformità parziali:

• in caso di parziale difformità se l’intervento era conforme alla disciplina vigente al momento della realizzazione, anche se non conforme a quella vigente al momento di presentazione della domanda, è sanabile;
• in caso di totale difformità resta in vigore la doppia conformità (quella al momento della realizzazione e quella vigente).

Si tratta di un importante passo avanti visto che la doppia conformità ha molte volte, in passato, impedito di sanare anche abusi di poca rilevanza.

Interventi in edilizia libera

Nel decreto si legge che rientreranno nell’edilizia libera, quella per la quale non serve chiedere autorizzazione, le seguenti opere:

• installazione di pompe di calore sopra i 12 kW;
• rimozione di barriere architettoniche;
• realizzazione di vetrate panoramiche amovibili (verande) su balconi con lo scopo di mitigare sia caldo che freddo. La cosa importante è che non configurino un aumento dei volumi e delle superfici.

La sanatoria comprenderà anche le tende da sole montate con strutture fisse, i soppalchi, i tramezzi, e i porticati.

Cambio destinazione d’uso

Il decreto fornisce chiarimenti sul cambio di destinazione d’uso che è sempre consentito per la singola unità immobiliare senza opere, sempre nel rispetto della normativa di settore. In ogni caso è sempre necessario presentare la Scia.

Le novità che riguardano il cambio di destinazione d’uso è molto importante visto che la stessa è realizzabile sia con che senza opere edilizie. Il cambio è sempre permesso, sia all’interno della stessa categoria che tra categorie diverse: di fatto un immobile commerciale può veder cambiare la destinazione d’uso in abitativa, ad esempio, sarà molto più semplice.

In questa fattispecie rientra la possibilità di recuperare i sottotetto non rispettando le distanze attualmente previste (ma se risultano rispettate quelle in vigore al momento della realizzazione dell’edificio). Importanti novità riguardano anche i cambi d’uso per quel che riguardano piano terra e seminterrato.

Micro appartamenti, cosa cambia?

Si tratta di una novità molto importanti per i proprietari di immobili visto che cambiano i parametri per l’abitabilità degli appartamenti. L’altezza minima scende da 2,70 a 2,40 metri e allo stesso tempo scende anche la superficie minima per ritenere l’immobile abitabile.

Per i monolocali la superficie minima passa da 28 a 20 metri quadrati mentre per i bilocali passa da 38 a 28 metri quadrati. Nonostante le modifiche resta sempre fermo l’obbligo di garantire agli occupanti le condizioni igienico-sanitarie idonee e proprio per questo, laddove non presenti, vanno raggiunte con dei miglioramenti (per quel che riguarda l’areazione degli spazi e l’illuminazione).

Nuovi parametri di tolleranza

Il decreto cambia anche i valori di tolleranza per il mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura e superficie coperta:

• al 2% per le strutture con superficie fino a 500 metri quadrati;
• sale al 3% per edifici tra i 300 e 500 metri quadrati;
• al 4% per quelli tra 100 e 300 metri quadrati;
• al 5% per quelli con superficie minore ai 100 metri quadrati, ma superiore ai 60 mq;
• elevata al 6% la tolleranza per gli immobili fino a 60 metri quadrati.

Il condono ha un prezzo

La sanatoria delle irregolarità, ovviamente, non sarà gratuita. L’idea è quella di prevedere un prezzo maggiore per le irregolarità che si discostano maggiormente dalla conformità: più, quindi, la difformità è maggiore e più alto sarà il prezzo necessario a sanare.

In sede di conversione del decreto è stato stabilito anche il costo massimo per ricorrere alla sanatoria. In origine il decreto prevedeva delle sanzioni di importo pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile con gli abusi da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro.

Con il testo definitivo per sanare opere eseguite in difformità con titolo edilizio anteriore al 30 gennaio 1977 (con Scia) il costo massimo e fino a 10.328 euro. In tutti gli altri casi l’importo massimo della sanzione può variare da 1.032 euro a 10.328 euro se l’intervento è stato eseguito senza Scia.

Se l’intervento, invece, risulta conforme alla disciplina in vigore al tempo della realizzazione e anche a quella in vigore al momento di presentazione della domanda la sanzione va da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164 euro.

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