Cosa succede se l’inquilino non paga il canone? Il proprietario deve indicare l’affitto non riscosso nel modello 730/2024? Ecco come evitare di pagare tasse su soldi non incassati.
L’inquilino che non paga il canone è un problema molto comune, oltre il danno anche la beffa se devono essere inseriti in dichiarazione dei redditi, con il modello 730/2024 o Redditi Persone Fisiche, anche i canoni non riscossi, ma c’è un modo per evitare di pagare le tasse.
I canoni di locazione rientrano in una delle tipologie di reddito per le quali si applica il principio di competenza e non il principio di cassa. Questo implica che gli introiti derivanti dal canone di locazione devono essere generalmente indicati nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui gli stessi maturano e non in quella in cui sono effettivamente riscossi.
Questa particolare norma può generare dei problemi dovuti a imposte da versare su redditi non riscossi e che non sempre si riescono a incassare.
Vediamo quindi cosa può fare il locatore nel caso in cui si trovi di fronte un inquilino che non paga il canone per non dichiarare le somme nel 730/2024 e quindi per evitare di pagare imposte su canoni non percepiti.
Inquilino non paga il canone: norme vigenti antecedentemente al 1° gennaio 2020
L’articolo 25 del Tuir (decreto 917 del 1986) definisce redditi fondiari quelli derivanti da terreni e fabbricati. Ne consegue che i canoni di locazione devono essere annoverati in tale categoria.
L’articolo 26 del Tuir prevedeva che i redditi fondiari concorressero, indipendentemente dalla percezione (principio di cassa), a formare il reddito complessivo dei soggetti titolari di immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Allo stesso tempo stabiliva che i redditi derivanti da canoni di locazione non dovevano essere dichiarati nel caso in cui nel frattempo fosse stato concluso un procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto.
Sappiamo bene che in Italia questa procedura richiede molto tempo, di conseguenza il locatore si ritrovava a dover pagare anche per anni imposte su canoni di locazione effettivamente mai riscossi. In merito a questi importi era stabilito che tali versamenti fossero da considerare come credito di imposta e se effettivamente non riscossi potevano essere utilizzati in compensazione al termine del procedimento di convalida di sfratto.
Le norme da applicare all’inquilino che non paga il canone nel modello 730/2024
Questa disciplina è sembrata al legislatore eccessivamente penalizzante per il locatore, soprattutto nel periodo di emergenza covid, quando gli inquilini morosi sono aumentati e i locatori si sono trovati ad affrontare difficoltà economiche non da poco.
Proprio per evitare distorsioni, si è provveduto con il decreto legge 34/2019 (convertito in legge 58 del 2019), decreto Crescita, art.3 quinquies, a modificare tali norme. La prima cosa da sottolineare è che continua a trovare applicazione il principio di competenza e non il principio di cassa.
La modifica importante riguarda i tempi, infatti, per far valere nel modello 730 del 2024 la morosità dell’inquilino, non occorre più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, ma basta dimostrare la mancata percezione degli introiti con:
- decreto ingiuntivo o ingiunzione di pagamento più semplicemente denominata ingiunzione di sfratto per morosità.
Il decreto ingiuntivo è un provvedimento emesso dall’autorità giudiziaria, su richiesta del creditore, in questo caso il proprietario, che dimostra con sufficiente certezza di vantare un credito esigibile, ottiene un provvedimento immediatamente esecutivo. Viene emesso in assenza di contraddittorio, quindi, senza sentire la controparte e i tempi sono veloci.
Il debitore nel termine previsto può pagare le somme oppure al decreto ingiuntivo.
Questa norma trova applicazione per le mensilità non percepite a partire dal primo gennaio 2020, data di entrata in vigore della norma in oggetto.
Il nuovo testo dell’articolo 26 del Tuir recita
I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
Come far valere la morosità dell’inquilino nel modello 730/2024
Ricordiamo che, sebbene non debbano essere dichiarati gli importi dei canoni di locazione maturati dopo l’ingiunzione di pagamento o ingiunzione di sfratto per morosità, nella dichiarazione 730/2024 deve comunque essere dichiarata la rendita catastale dell’immobile.
Sottolineiamo che la deroga al principio di competenza applicato ai canoni di locazione vale solo per quelle a uso abitativo.
Per evitare di pagare le imposte sui canoni di locazione non percepiti, è necessario indicare nel modello 730/2024 nei righi B1-B6, colonna 7 (casi particolari) il codice 4.
Se nello stesso anno una parte dei canoni sono stati percepiti, nella colonna 6 sono indicate le somme percepite, mentre nella colonna 7 il codice 4.
Clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione
I problemi legati alla morosità dell’inquilino possono essere numerosi, infatti, oltre al rischio di dover pagare le tasse su canoni non riscossi, vi è la perdita di reddito e il rischio che passino anni prima di arrivare alla chiusura del contratto di locazione.
Ulteriori problemi vi possono essere anche in caso di mancato pagamento delle utenze
Proprio per questo motivo molti proprietari stanno provvedendo all’inserimento all’interno del contratto di una clausola risolutiva espressa. La stessa prevede la cessazione automatica del contratto, quindi, senza doversi rivolgere a un giudice, in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione.
Naturalmente sta alla libertà dei contraenti inserire un numero minimo di mensilità non pagate che portano alla risoluzione del contratto.
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