Date le turbolenze nel settore immobiliare e del credito, a livello nazionale e globale, ha senso aspettarsi una contrazione dei prezzi degli immobili in Italia?
Il mercato immobiliare italiano è spesso di difficile interpretazione a causa della marcata segmentazione regionale. Nonostante questa complessità, è possibile individuare delle tendenze generali sull’andamento del settore. In particolare, un tema di rilievo discusso da molti analisti è la prospettiva di un’ulteriore significativa correzione al ribasso dell’indice generale dei prezzi degli immobili in Italia nel breve termine, a causa dell’evoluzione del mercato del credito.
A destare particolare preoccupazione è il calo delle transazioni immobiliari verificatosi nel corso del 2023, andamento che potrebbe perpetuarsi nel resto dell’anno. Parallelamente, i dati riportati da FABI alla fine di giugno hanno rivelato un aumento nell’ammontare delle rate non onorate da parte delle famiglie italiane, che si traduce in una somma di circa 15 miliardi di euro, delineando un contesto creditizio particolarmente delicato.
Ad aggiungere ulteriore complessità alla situazione immobiliare italiana, e in effetti a quella globale, vi è l’annuncio della bancarotta di Evergrande, un colosso dell’industria immobiliare cinese con forti legami a livello internazionale. In sintesi, la già complessa situazione che si stava delineando è stata ulteriormente aggravata dalle recenti evoluzioni.
Ha senso aspettarsi un ulteriore crollo dei prezzi degli immobili anche in Italia?
Cosa sta accadendo al mercato immobiliare italiano? Ecco una semplice spiegazione
Nel corso del 2023, le transazioni di compravendita immobiliare sono scese di oltre il 10%. Secondo i dati condivisi da Idealista, l’andamento immobiliare risulta particolarmente segmentato in Italia a seconda della regione di riferimento. A livello aggregato, nel mese di luglio, vi è stato un apprezzamento mensile dello 0,1%, che porta la variazione annuale a +1,8%, quindi non si evidenziano particolari contrazioni nel livello di prezzo. Al contrario si rilevano apprezzamenti evidenti in Lombardia.
Sebbene il web sia inondando di interrogativi tipo «ha senso comprare casa in questo momento?» la tendenza di fondo evidenzia una situazione abbastanza anomala, specie se analizzato il mercato del credito.
Il tasso di interesse richiesto dalla banca in questo momento sarà verosimilmente superiore al 4%, dato che i tassi BCE sono impostati al 4,25%, una cifra notevolmente più alta rispetto a quella di soli tre anni fa, che si aggirava al di sotto dell’1%. In sostanza, a parità di merito creditizio, prendere soldi a prestito è diventato sensibilmente più costoso e per tale ragione, la banca, potrebbe concedere importi minori per l’acquisto dell’immobile, comportando una contrazione nelle compravendite del settore immobiliare, come del resto sta accadendo.
Va inoltre evidenziato che vi è un altro fattore, seppur invisibile, ma significativamente impattante: l’inflazione. Una famiglia o un individuo dovrebbe considerare che le spese correnti sono aumentate.
In sintesi, la percentuale di acquirenti che sceglie linee bancarie per acquistare un immobile potrebbe potenzialmente subire un importante ridimensionamento, riducendo la domanda, anche in Italia, specie con l’effettiva applicazione della tanto discussa tassa sugli extraprofitti. Le banche potrebbero infatti optare per una riduzione nell’erogazione dei prestiti, così da ridurre il margine di interesse netto e quindi anche l’entrate su cui verrà in seguito applicata la tassa.
Pertanto, è possibile che i prezzi degli immobili scendano, fino a raggiungere una sorta di equilibrio. In termini concreti, potrebbe verificarsi un aumento delle cosiddette «vendite di necessità», in cui coloro che necessitano di vendere in fretta e trovano difficile farlo anche riducendo il prezzo, svendano la proprietà al miglior offerente.
Questa situazione potrebbe prendere sempre più piede parallelamente all’aumento della percentuale di rate non pagate dalle famiglie, le quali, secondo i dati riportati dal FABI, si aggirano intorno ai 15 miliardi di euro. Va infatti segnalato che il numero di rate non pagate da parte delle famiglie che avevano optato per mutui a tasso variabile sta aumentando in modo considerevole a causa dell’aumento del costo del denaro e dell’incremento dei tassi d’interesse imposto dalla BCE. Sono quasi un milione le famiglie italiane messa in ginocchio da questa situazione.
Ovviamente queste considerazioni devono essere ponderate sulla base di valutazioni geografiche e demografiche, che cambiano da regione a regione. In linea generale è però presumibile attendersi un aumento degli immobili messi all’asta.
Evergrande dichiara fallimento: un problema che va ben oltre la Cina
Oltre alle complesse sfumature tecniche relative al default del gigante immobiliare cinese, è essenziale evidenziare che questa società rappresentava e rappresentava il nucleo stesso del mercato immobiliare cinese, nonché di una delle principali economie globali. Da solo, il fallimento di Evergrande potrebbe avere conseguenze potenzialmente negative sull’economia nazionale e, in un’ottica più ampia, innescare effetti a catena a livello mondiale.
L’origine della crisi del colosso cinese risale al 2021, quando molte delle aziende rappresentative del mercato immobiliare cinese (circa il 39% di esse) hanno dichiarato bancarotta. L’attuale scenario in cui Evergrande si trova nuovamente immerge i mercati in una notevole inquietudine, poiché persino il presidente Biden l’ha definita «una bomba a orologeria», capace di potenzialmente influenzare l’intero panorama economico globale. Questo perché potrebbero esserci difatti anche ripercussioni sullo stesso sistema economico cinese, il quale, data la sua dimensione in relazione alle altre potenze, potrebbe innescare forti complicazioni economiche e globali.
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