Modifica contratto di locazione: come fare e quando va registrata

Una volta sottoscritto il contratto di locazione può accadere che le parti (locatore e conduttore) decidano di apportarvi modifiche, rettifiche o integrazioni, successive all’avvenuta registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Si pensi al caso del subentro di un nuovo inquilino nel contratto di locazione in origine sottoscritto da altro soggetto o alla risoluzione anticipata del contratto prima della naturale scadenza.

Rientra nella casistica anche la rinegoziazione del canone di locazione, fenomeno divenuto oramai attuale a seguito delle gravi conseguenze economiche scaturite dalla pandemia da Covid-19.

Ebbene, la modifica del contratto di locazione è sempre possibile, occorre tuttavia sapere che essa va, in genere, registrata: ecco quando e come fare.

Locazione abitativa: l’obbligo di forma scritta

È opportuno innanzitutto sapere che le locazioni di immobili a uso abitativo comportano, per legge, l’obbligo di redigere il contratto in forma scritta, pena la sua nullità.

Ciò significa che la legge non ammette la validità di accordi di locazione soltanto verbali, le cui condizioni non siano, quindi, ricavabili quantomeno da una scrittura privata.

Al riguardo, l’art. 1, comma 4, delle Legge n. 431/1998 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) prevede che:

“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”

La stessa legge prevede poi (sempre limitatamente alle locazioni abitative) specifiche tipologie di contratto che devono essere utilizzate quando si intende affittare casa.

Le più comuni sono:

• contratto di locazione a canone libero (art. 2, comma 1, L. n. 431/1998);
• contratto di locazione a canone concordato (art. art. 2, comma 3 e 5, L. n. 431/1998);
• contratto di locazione transitorio (art. 5, L. n. 431/1998);
• contratto di locazione per studenti universitari fuori sede (art. 5, L. n. 431/1998).

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Quindi, il proprietario di casa, quando intende locare l’immobile a terzi, oltre a dover rispettare l’obbligo di forma scritta, dovrà seguire le specifiche regole previste per la tipologia di contratto di locazione scelta, pena l’invalidità dell’intero contratto o di alcune sue condizioni.

È bene precisare che l’obbligo della forma scritta non vale per le locazioni a uso diverso (ad es. locazioni commerciali, uso ufficio, ecc.), per le quali l’ordinamento ne prevede l’obbligatorietà soltanto nel caso in cui abbiano durata superiore a 9 anni (art. 1350, comma 1, n. 8, c.c.).

Tuttavia, dato che la loro registrazione è comunque obbligatoria, tale adempimento risulterà in ogni caso necessario.

L’obbligo di registrare il contratto

Quando si ha a che fare con l’affitto di casa, non soltanto il proprietario deve rispettare le regole di forma appena viste, ma è inoltre tenuto a presentare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate per sottoporlo a registrazione.

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Anche tale adempimento è ritenuto di fondamentale importanza poiché, secondo la legge, la mancata registrazione del contratto ne comporta la nullità.

In particolare, l’art. 13, comma 1, L. 431/1998, impone al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla sua sottoscrizione, dandone documentata comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni.

La conseguenza della mancata registrazione, ovvero la nullità del contratto, si ricava dall’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004 secondo cui:

“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”

Quindi, in caso di locazione di immobile a uso abitativo, è necessario:

• provvedere alla stipula del contratto in forma scritta;
• utilizzare una delle tipologie contrattuali previste dalla Legge n. 431/1998;
• procedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.

Ma cosa fare in caso di successive modifiche del contratto di locazione?

Modifica del contratto di locazione: quando va registrata?

È poi possibile che, durante il rapporto di locazione, le parti decidano di apportare modifiche al contratto per esigenze sopravvenute nel tempo.

Può infatti accadere che esse vogliano risolvere il contratto o prorogarlo (anche tacitamente), oppure far subentrare un diverso inquilino rispetto al conduttore originario nonché, infine, procedere alla riduzione o all’aumento del canone di locazione.

Va in primo luogo premesso che, come per il contratto, anche le sue successive modifiche devono rivestire la forma scritta e sono sottoposte a registrazione, fatta eccezione per alcune ipotesi.

Una volta stilato il nuovo accordo, esso deve essere registrato, sempre nel termine di 30 giorni, all’Agenzia delle Entrate. Ciò è valido per:

• la risoluzione anticipata del contratto;
• la proroga (anche tacita) del contratto;
• la cessione del contratto (anche nota come “subentro”).

Nello specifico, è l’art. 17, comma 1, secondo periodo, d.P.R. n. 131/1986 a stabilire che:

“Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.”

Aumento del canone di locazione: va registrato?

Oltre alle ipotesi appena viste, anche l’accordo con cui si intende aumentare il canone di locazione deve essere:

• stipulato in forma scritta;
• registrato nel termine (più breve) di 20 giorni.

La legge prevede, infatti, che il patto volto a stabilire un canone di locazione superiore a quello originariamente pattuito in contratto è nullo se non riveste la forma scritta.

Ciò si desume dall’art. 13, L. n. 431/1998, secondo cui:

“È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.”

L’obbligo di registrazione è imposto, invece, dall’art. 19, d.P.R. n. 131/1986, per il quale ogni atto che dà luogo a un’ulteriore liquidazione di imposta deve essere denunciato entro 20 giorni all’ufficio che ha registrato l’atto originario.

In altre parole, poiché l’aumento del canone comporta aumento dell’imposta dovuta dal locatore, questi dovrà comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro il termine, stavolta, di 20 giorni.

Riduzione del canone di locazione: va registrata?

Come si può vedere, dall’elenco suindicato rimane escluso il caso in cui la modifica del contratto comporti la riduzione del canone di locazione: si tratta, in pratica, di un’eccezione all’obbligo di registrare le modifiche contrattuali sopravvenute.

Infatti, a meno che tale accordo non sia concluso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, esso non deve essere obbligatoriamente registrato.

A chiarirlo è la stessa Agenzia delle Entrate la quale, in risposta all’interpello presentato da un contribuente, con la Risoluzione n. 60/E/2010 ha così stabilito:

“[…] l’accordo in esame non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta.
Deve, quindi, ritenersi che, fatta salva l’ipotesi in cui il predetto accordo di riduzione del canone venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussista in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica contrattuale intervenuta.”

Resta inteso che il proprietario avrà comunque interesse a registrare l’accordo di diminuzione del canone, altrimenti, continuerà a versare le tasse più elevate calcolate sul precedente canone.

Abbiamo finora visto quando è necessario registrare sia il contratto di locazione sia le modifiche a esso successive.

Ma come fare in pratica?

Registrazione delle modifiche: come fare

Una volta stipulato l’atto con il quale si provvede a modificare il contratto di locazione, è necessario effettuarne la registrazione presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio.

A tal fine, andrà presentato:

• l’atto che si intende registrare in duplice originale;
• la ricevuta di pagamento delle imposte di bollo e di registro previste per tale adempimento;
• il modello RLI messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate debitamente compilato.

Come già detto, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dall’intervenuta modifica del contratto, a eccezione dell’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, il quale deve invece essere comunicato entro 20 giorni (art. 19, d.P.R. n. 131/1986).

In caso di registrazione tardiva, infatti, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Per poter procedere con l’invio della richiesta, occorre versare le imposte a tal fine previste tramite pagamento del modello F24.

In particolare, il contribuente deve corrispondere:

• l’imposta di registrazione in misura fissa pari a euro 67;
• in caso di cessione del contratto con corrispettivo, l’imposta pari al 2% del corrispettivo pattuito, solo se tale valore supera la soglia minima di euro 67;
• l’imposta di bollo pari a euro 16 per ogni 4 facciate dell’atto sottoposto a registrazione o, in ogni caso, ogni 100 righe.

La ricevuta di pagamento del modello F24 dovrà poi essere inviata all’Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione.

Quest’ultima, in particolare, deve avvenire tramite compilazione e inoltro del già citato modello RLI.

Al riguardo, è opportuno segnalare che, con comunicato stampa del 3 luglio 2020, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito l’obbligatorietà di tale modello che potrà essere inoltrato dall’interessato anche in modalità telematica attraverso il sito web dell’Amministrazione finanziaria, dopo essere stato compilato con il software a ciò dedicato.

In particolare, in caso di cessione, proroga o risoluzione, il pagamento dell’imposta di registrazione potrà essere effettuato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente; oppure
• con il modello F24 “Elementi identificativi”, utilizzando il codice tributo previsto per la specifica operazione.

Nel primo caso, registrazione dell’atto e pagamento delle relative imposte avverranno contemporaneamente, senza necessità di ulteriori comunicazioni all’Agenzia.

Nel secondo caso (pagamento in modo separato dell’F24) il contribuente dovrà inoltrare la documentazione richiesta (modello RLI, ricevuta di pagamento F24 e atto sottoposto a registrazione) personalmente, in via telematica o recandosi presso lo sportello.