Multa record per questa coppia che non è riuscita a prendere il mutuo

Questa coppia non è riuscita a prendere il mutuo e oltretutto ha ricevuto anche una multa record visto che non ha rispettato l’impegno all’acquisto. Ecco cosa è accaduto e a cosa fare attenzione.

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Oltre al danno la beffa, recita un tradizionale detto italiano che trova corrispondenza in tante altre lingue. Sicuramente una di queste varianti sarà stata esclamata dalla coppia olandese che si è vista addebitare una penale di 170mila euro perché non è riuscita a ottenere il mutuo. Una vera e propria multa record per la coppia, che non soltanto non è riuscita ad acquistare la casa sognata, ma dovrà sborsare questa cifra considerevoli perché non è riuscita a onorare l’impegno assunto sulla vendita, non avendto ottenuto il finanziamento.

Niente mutuo e multa record: cos’è successo alla coppia olandese

La coppia aveva intenzione di acquistare un immobile per un prezzo di 610.000 euro, ma la casa è stata infine venduta a soli 440.000 euro. Secondo la legge olandese, visto il mancato preavviso e l’imputabilità della mancata vendita all’acquirente, al venditore spetta una penale del 10% del valore dell’immobile. Oltre a questa, in fase giudiziale può essere stabilito un risarcimento aggiuntivo. Il giudice ha dunque ritenuto opportuno applicare una sanzione corrispondente alla variazione di prezzo subita dall’immobile.

Una vicenda decisamente spiacevole, che forse sarebbe stata evitabile con una più attenta lettura dell’atto di vendita o una migliore comunicazione con l’istituto finanziario. Ma cosa sarebbe successo se i fatti si fossero svolti in Italia anziché nei Paesi Bassi? Proviamo a immaginare le possibili conclusioni di uno scenario analogo con la legge italiana (e qualche consiglio per tutelarsi fin dall’inizio).

Mancata concessione del mutuo dopo il compromesso: cosa sarebbe successo in Italia?

Ipoteticamente, ciò che è accaduto alla coppia olandese sarebbe potuto accadere anche in Italia, almeno per quanto attiene al risultato della vicenda. Questo perché il nostro ordinamento non prevede in automatico l’applicazione di una penale, né tanto meno ne quantifica il possibile ammontare, ma ammette l’inserimento della stessa come clausola nel contratto preliminare di vendita.

La clausola accettata tra le parti potrebbe senza problemi includere una penale in caso di mancato compimento dell’acquisto. Anzi, molto spesso questa clausola viene richiesta dagli acquirenti, al fine di limitare la perdita economica in caso di ripensamenti o problemi come la mancata concessione del mutuo. Difficilmente, tuttavia, vengono apposte clausole che prendono in considerazione la differenza di vendita sul lungo termine, a meno che il ritardo nella nuova vendita non sia dovuto colpevolmente dai soggetti che si erano impegnati all’acquisto.

Un’attenta lettura del contratto preliminare aiuta a capire quali sono i rischi, valutare l’impegno e proporre eventualmente delle modifiche prima di sottoscriverlo. In ogni caso, anche in assenza di una clausola in proposito, il soggetto inadempiente (considerato tale anche se non ha ottenuto il mutuo) perde il diritto alla restituzione della caparra.

A prescindere dalle clausole firmate di comune accordo tra le parti, il venditore potrebbe inoltre avanzare delle pretese risarcitorie, ma soltanto se il comportamento del (quasi) acquirente costituisce un illecito o una violazione contrattuale. Per esempio, omette di dare comunicazione entro la data stabilita. La sola mancata concessione del mutuo, che può dipendere tanto dalla valutazione dell’istituto bancario quanto dalla negligenza dell’acquirente, non è di per sé sanzionabile.

Bisogna comunque sottolineare che la stessa libertà dei contraenti che ammette l’apposizione di queste clausole consente di apporre condizioni che tutelano l’acquirente.

Cosa succede alla caparra?

L’articolo 1385 del Codice civile attribuisce alla caparra confirmatoria una funzione di garanzia per il venditore dall’eventuale inadempimento dell’acquirente. Quando il mancato rogito è dovuto alla mancata concessione del mutuo la caparra può quindi essere legittimamente trattenuta dal venditore, a meno che il compromesso di vendita non fosse già subordinato all’accettazione del finanziamento. In quest’ultimo caso non si avrebbe infatti un inadempimento e l’acquirente avrebbe diritto alla restituzione della caparra.

L’agente immobiliare deve essere pagato?

Quanto detto finora si applica anche alla provvigione dell’agenzia immobiliare, nelle modalità e nella misura pattuite nel contratto con la stessa. In assenza di clausole specifiche, l’agente immobiliare deve essere pagato anche se la vendita non si è conclusa per la mancata concessione del mutuo, in quanto il professionista ha comunque favorito l’incontro tra le parti e condotto alla firma del compromesso di vendita. Fanno eccezione le ipotesi in cui si è verificato un comportamento negligente da parte dell’agente immobiliare.

Come tutelarsi?

Per evitare qualsiasi tipo di inconveniente sarebbe opportuno farsi assistere da un avvocato nei vari passaggi che portano alla compravendita immobiliare, quanto meno per avere una valutazione attenta e obiettiva del contratto così da conoscere eventuali rischi prima di sottoscriverlo ed eventualmente proporre delle clausole ad hoc. Nel compromesso, l’impegno all’acquisto può essere subordinato alla concessione del mutuo attraverso una clausola sospensiva.

Dovrà però essere trovata una soluzione consona per tutelare gli interessi di entrambi i contraenti. Come anticipato, ciò potrebbe avvenire subordinando la validità della clausola all’assenza di responsabilità da parte dell’acquirente.

Lo stesso vale per quanto concerne il contratto con l’agenzia immobiliare, per la quale il diritto alla provvigione potrebbe dipendere dall’effettivo rogito dell’immobile o altrimenti essere ridimensionato. Soltanto con una puntuale lettura della proposta contrattuale, inoltre, sarà possibile cogliere i possibili rischi legati a clausole e penali inseriti dalla controparte.

Un’altra strategia funzionale è quella di consultare l’istituto di credito circa la fattibilità del finanziamento con anticipo rispetto alla firma del compromesso di vendita, ricordando tuttavia che la pre-delibera del mutuo non è vincolante per l’istituto di credito.

Nella maggior parte dei casi, comunque, il compromesso contiene la clausola relativa alla concessione del mutuo da parte dell’istituto di credito, prevedendo al più l’applicazione di una penale in caso di inadempimento ingiustificato. Questo perché altrimenti l’acquirente sarebbe obbligato alla conclusione del rogito, presumibilmente senza averne la possibilità. Si verrebbe così a creare una situazione estremamente complessa per entrambe le parti, rimanendo la sanzione la soluzione preferibile per il venditore che può così essere risarcito della perdita di tempo subita.