Spostare il mutuo da un immobile all’altro per cambiare casa? Ecco quando è possibile e cosa c’è da sapere.
Hai comprato casa con il mutuo ma hai bisogno di cambiare immobile, magari c’è in vista un trasferimento di lavoro o un cambiamento delle esigenze personali, insomma hai bisogno di capire come concludere il nuovo acquisto. Molte persone si trovano in questa situazione, non sempre per acquisti conclusi alla leggera ma anzi più spesso per novità imprevedibili nella propria vita. Un cambiamento che difficilmente si riesce ad affrontare con semplicità, soprattutto se il mutuo non è finito e ci sono ancora numerose rate da pagare. Altrimenti, si potrebbe semplicemente vendere l’immobile per acquistarne un altro o comunque accendere un nuovo mutuo con più facilità.
Se le rate non sono finite, invece, serve spostare il mutuo da un immobile all’altro. È l’unico mezzo per cambiare casa in questa ipotesi, considerando che la maggior parte delle persone non può permettersi un secondo mutuo in parallelo (o comunque fornire garanzie sufficienti a ottenerlo). Certo, restano le possibilità di affitto ma non si tratta di vere e proprie alternative, quanto più di soluzioni estreme per le urgenze. Il trasferimento del mutuo resta la modalità preferibile, ma non sempre è possibile e conveniente. Ecco cosa c’è da sapere.
Posso spostare il mutuo da un immobile ad un altro?
Come anticipato, è possibile spostare il mutuo da un immobile a un altro, non essendo vietato. Ciò non vuol dire che il trasferimento sia sempre possibile o che sia sempre conveniente. È una valutazione molto delicata da compiere, che deve essere compiuta con il supporto degli esperti durante tutto il percorso. Prima di pensare a tempistiche e costi da sostenere, di grande importanza per ponderare le proprie scelte, bisogna prima capire se è possibile spostare il mutuo su un altro immobile. In particolare, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti generali:
- il mutuo deve essere in corso di ammortamento;
- il valore del nuovo immobile deve essere pari o superiore al debito residuo del mutuo.
Tenendo presente che l’approvazione del trasferimento del mutuo spetta comunque alla banca, che non è obbligata a concederla, va considerato anche che il contratto stipulato con l’istituto di credito potrebbe prevedere clausole e condizioni particolari da soddisfare. In ogni caso, non è possibile spostare il mutuo se l’altro immobile ha un costo inferiore rispetto alla somma delle rate ancora da pagare.
Difficilmente l’istituto di credito concederebbe il finanziamento in caso contrario, dovendo altrimenti ridurre l’importo del mutuo originario. A tal proposito, bisogna considerare anche il trasferimento dell’ipoteca sul nuovo immobile, che potrebbe così non fornire una garanzia sufficiente. Chi ha finito il mutuo, invece, non può ovviamente chiedere di trasferirlo ma deve accenderne un altro, senza poter contare sulle condizioni del contratto precedente.
Conviene spostare il mutuo da un immobile a un altro?
Quando si considera di trasferire il mutuo da un immobile a un altro e il passaggio sembra essere fattibile bisogna pensare anche ai costi e alle tempistiche. Innanzitutto, la vendita del precedente immobile e l’acquisto del secondo devono avvenire contestualmente. Tutta la parte precedente alla conclusione della compravendita deve quindi essere svolta con estrema precisione e puntualità, mettendo in conto rallentamenti rispetto alla sola vendita o al solo acquisto immobiliare. Per quanto riguarda i costi, il vantaggio di conservare lo stesso mutuo (almeno quanto a condizioni contrattuali) non implica l’assenza di oneri aggiuntivi. In particolare, bisogna farsi carico delle seguenti spese:
- perizia del nuovo immobile al fine di determinarne il valore;
- istruttoria per la valutazione della richiesta da parte della banca;
- spese notarili per il nuovo acquisto;
- eventuale penale prevista per l’estinzione anticipata del mutuo.
Riguardo ai costi per il notaio è bene sapere che non è dovuta l’imposta sostitutiva, in quanto non si tratta di un nuovo mutuo, e che si può accedere alle agevolazioni per la prima casa se ne ricorrono le condizioni. La penale, se prevista, viene applicata anche se l’estinzione anticipata del mutuo non è finalizzata al trasferimento del finanziamento, pertanto è un aspetto da non sottovalutare quando si cercano strade alternative per cambiare casa.
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