Quando conviene estinguere un mutuo

Comprare casa è il sogno di tantissimi italiani che per farlo decidono di accendere un mutuo perché non tutti hanno la possibilità economica di poter pagare l’acquisto di un immobile in un’unica soluzione. Un mutuo dura tantissimi anni e si presenta spesso come una zavorra sulle spese mensili fisse di una famiglia.

Se le cose nel corso degli anni cambiassero da un punto di vista economico, si può anche decidere di estinguere il mutuo anticipatamente. Ma prima di prendere questa decisione ci sono alcuni aspetti da valutare perché non sempre è conveniente. Ecco quali.

Estinzione del mutuo: cos’è

L’estinzione anticipata di un mutuo prevede la restituzione dell’importo prestato dalla banca prima della fine della scadenza contrattuale. L’estinzione del mutuo può avvenire in modo parziale o totale. In caso di estinzione parziale si versa alla banca una somma che andrà ad abbassare il valore residuo del debito. L’estinzione parziale va a incidere anche sull’importo della rata. Oppure se previsto dal contratto si può anche restare con lo stesso importo della rata ma si riduce la durata del rimborso.

In caso di estinzione totale invece viene restituito alla banca l’importo totale del debito residuo in un’unica soluzione.

C’è un aspetto da prendere in considerazione prima di decidere di estinguere anticipatamente un mutuo ed è quello di eventuali penali da pagare. Per capire se ci sono penali da pagare dobbiamo vedere quando abbiamo acceso il mutuo. Se il mutuo è stato acceso prima di febbraio 2007, sono previste penali. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche in funzione alla tipologia di tasso applicato al mutuo.

Se invece il mutuo è stato acceso a partire da febbraio 2007, entra in gioco la Legge Bersani che permette l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche senza il pagamento di alcuna penale.

A quanto ammonta la penale

Per capire a quanto ammonta la penale da pagare in caso di estinzione anticipata del mutuo, bisogna considerare diversi aspetti come il tipo di tasso, l’anno di accensione del mutuo e l’anzianità del finanziamento. Ai mutui a tasso variabile sottoscritti prima di febbraio 2007 si applica una penale massima dello 0,50%, ridotta allo 0,20% se l’estinzione avviene al terzultimo anno del piano di ammortamento.

Per i mutui a tasso fisso va fatta un’altra distinzione. Se il mutuo è stato acceso prima del 31 dicembre 2000 si applicano queste penali:

• 0,50% di penale massima in caso di estinzione anticipata;
• 0,20% durante il terzultimo anno;
• nessuna penale se estinto negli ultimi due anni.

Se il mutuo è stato acceso dopo il 31 dicembre 2000 allora le penali si calcolano in questo modo:

• 1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento;
• 1,50% se l’estinzione avviene nella seconda metà del periodo di ammortamento;
• 0,20% se avviene durante il terzultimo anno del piano di rimborso;
• nessuna penale se avviene negli ultimi due anni di rimborso.

Quando conviene estinguere un mutuo

Al di là dell’aspetto della penale da pagare, non è sempre conveniente estinguere un mutuo. Questo perché quasi tutte le banche in Italia usano un piano di ammortamento alla francese in cui gli interessi vengono ripagati prima del capitale. Quindi se il rimborso è all’inizio, conviene estinguere il mutuo perché gli interessi non sono stati ancora versati del tutto. Ma se sono passati già diversi anni, gli interessi li abbiamo già pagati, ora dobbiamo rimborsare il capitale e ci ritroveremo praticamente a dover pagare lo stesso di più. Tanto vale attendere la scadenza naturale del mutuo.

Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo basta inviare alla propria banca una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno dove si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere.

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