Il proprietario di casa non può aumentare l’affitto quando vuole, ma deve rispettare alcuni limiti molto precisi. Ecco cosa stabilisce la legge in proposito.
Considerando l’aumento del costo della vita è legittimo chiedersi se il proprietario di casa possa aumentare l’affitto e così adeguare le proprie entrate. Allo stesso tempo, un aumento improvviso costituirebbe un duro colpo per l’affittuario, che avrebbe anche poco tempo per adeguarsi o trovare un’altra sistemazione. Fortunatamente, la legge prevede che il proprietario possa aumentare il canone mensile soltanto a determinate condizioni, tutelando gli inquilini in modo efficace da qualsiasi pretesa. Difatti l’inquilino è tutelato dagli aumenti di prezzo, che non possono in ogni caso essere inaspettati o improvvisi.
Aumento dell’affitto nel corso del contratto
Di regola, il proprietario non può aumentare l’affitto fino alla scadenza del contratto. Questo significa che per tutto il periodo di validità del contratto, il canone non può subire incrementi, nemmeno da un eventuale accordo fra proprietario e inquilino. In realtà, non si tratta di una specifica norma di legge, bensì di un principio consolidato dalla giurisprudenza ormai diventato incontrovertibile, secondo cui sono illegittime le maggiorazioni del canone rispetto a quanto concordato nel contratto.
Di conseguenza, è a tutti gli effetti nulla la variazione registrata presso l’Agenzia delle Entrate in tal proposito, così come è nullo l’eventuale patto “in nero” concordato fra le parti. In sintesi, questo significa che l’inquilino può accettare di pagare di più senza poi incorrere in alcuna conseguenza per l’inadempimento.
L’unica eccezione prevista a questa regola è dovuta all’adeguamento del canone all’inflazione secondo gli indici Istat. In questo caso, infatti, non si configura un vero e proprio aumento (anche se l’inquilino dovrà comunque pagare di più). In ogni caso, il proprietario può richiedere in corso di esecuzione del contratto un aumento del 100% rispetto agli indici, ma soltanto se il contratto prevede una clausola dedicata a questa eventualità.
Aumentare l’affitto al rinnovo del contratto
Quando il contratto è ormai prossimo alla scadenza le parti possono invece concordare un aumento dell’affitto, sia che venga stipulato un nuovo contratto che con il rinnovo. In particolare, le parti possono registrare il nuovo contratto all’Agenzia delle Entrate – una volta scaduto quello precedente – che è a tutti gli effetti indipendente dal primo e può avere un canone più alto.
In alternativa, l’affitto può essere aumentato anche tramite la proroga del contratto (purché registrata all’Agenzia delle Entrate tramite l’apposita procedura) ma soltanto dopo il secondo rinnovo. Essendo il primo rinnovo automatico e obbligatorio, infatti, consentire l’aumento arbitrario e unilaterale già in questa fase sarebbe controproducente e contrario alla regolamentazione.
Nel dettaglio, il locatore può esercitare in sede di proroga il regime della cedolare secca con aliquota del 10% o del 21%. Ciò è possibile soltanto se il proprietario ha preventivamente inviato una comunicazione all’inquilino (con raccomandata a/r o pec), dichiarando la rinuncia all’aggiornamento del canone per tutto il periodo di esercizio dell’opzione stessa.
Aumento dell’affitto prima della seconda scadenza
Il proprietario di casa non può decidere unilateralmente l’aumento dell’affitto prima che il contratto sia scaduto e, anzi, non può stabilirlo nemmeno con l’accordo dell’inquilino fino al primo rinnovo. Prima della seconda scadenza, tuttavia, il canone può essere aumentato con l’accordo delle parti. In questo caso è indispensabile risolvere il contratto in maniera consensuale e stipularne un altro con il canone aggiornato.
In questo modo, l’aumento dell’affitto non può essere imposto dal proprietario di casa, ma può avvenire soltanto con il consenso dell’inquilino. Di conseguenza, si può affermare che il prezzo dell’affitto deve rimanere quello concordato in fase contrattuale per tutta la durata prevista, quindi 8 o 5 anni, a seconda che sia stata scelta la formula 4+4 o 3+2. L’affittuario può comunque accettare l’aumento prima della seconda scadenza tramite il rifacimento del contratto, ma in ogni caso non prima della prima scadenza contrattuale.
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