Rinegoziazione mutuo: cos’è e come fare richiesta?

La rinegoziazione del mutuo rappresenta un’opportunità per i mutuatari di passare dal tasso variabile al tasso fisso senza costi aggiuntivi, rendendo la gestione finanziaria del mutuo più stabile.

A causa dell’aumento dei tassi di interesse, i mutui a tasso variabile sono sempre più cari e pesano sul bilancio familiare. La «Manovra mutui» inserita nella legge di bilancio 2023 impedisce alla banca di rifiutare la richiesta di rinegoziazione, a condizione che il mutuo soddisfi determinati requisiti. La scadenza per rinegoziare il mutuo è fissata al 31 dicembre 2023 e si applica ai mutui ipotecari con tasso e rata variabile, stipulati o oggetto di accollo prima del 2023, con un importo originario inferiore a 200.000 euro, destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.

In questa guida vedremo nello specifico come rinegoziare il mutuo nel 2023, come funziona il processo di rinegoziazione, a chi conviene, quali differenze con la surroga e quali punti dell’accordo possono essere modificati.

Rinegoziazione mutuo 2023

La rinegoziazione del mutuo nel 2023 permette ai proprietari di casa di beneficiare di condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo originario, grazie alle disposizioni previste dalla legge di Bilancio 2023.

Secondo quanto stabilito dalla manovra finanziaria, dal 1° gennaio 2023 le banche devono offrire ai clienti la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo a tasso variabile senza spese di istruttoria o perizia. L’obiettivo è quello di andare incontro alle famiglie in difficoltà a causa dell’impennata dei tassi di interesse.

Per poter accedere alla rinegoziazione del mutuo, devono essere soddisfatti alcuni requisiti, tra cui:

• mutui ipotecari in origine non superiori a 200.000 euro;
• ISEE del mutuatario, al momento della richiesta, non superiore a 35.000 euro;
• assenza di ritardi nei pagamenti delle rate.

La scadenza per rinegoziare il mutuo è fissata al 31 dicembre 2023 e si applica ai mutui ipotecari con tasso a rata variabile, stipulati o oggetto di accollo prima del 2023, destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.

Durante il processo di rinegoziazione, il mutuatario ha il diritto di ottenere un tasso fisso non superiore al tasso di interesse swap (IRS) in euro a 10 anni o al tasso dell’IRS per la durata residua del mutuo. A questo tasso si applica lo spread stabilito nel contratto di mutuo. Il tasso fisso rimane valido per la durata residua del finanziamento, ma può essere abbreviato se concordato tra le parti. Inoltre, sarà possibile concordare un’estensione del piano di rimborso fino a un massimo di 5 anni, a condizione che la durata residua del mutuo rimanga entro i 25 anni.

Perché richiedere la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo si rende necessaria quando sono cambiate le esigenze economiche del contraente. L’assetto finanziario del debitore è cambiato e si ha l’esigenza di modificare le condizioni del contratto.

In generale, tipologie di rinegoziazione mutuo più diffuse solitamente riguardano:

• la variazione del tasso del mutuo, da tasso variabile a fisso o viceversa, o l’introduzione di un cap;
• la riduzione dello spread del mutuo;
• la riduzione o eliminazione dei costi amministrativi periodici del mutuo, come le spese di incasso rata del mutuo o le spese di gestione annuale del finanziamento;
• l’allungamento della durata residua del mutuo;
• altre modifiche alle condizioni contrattuali, per ridurre o eliminare alcuni costi del mutuo (per esempio, quelli relativi all’incasso della rata).

Rinegoziazione mutuo e surroga: differenze

La rinegoziazione del mutuo e la surroga sono due operazioni che permettono di modificare le condizioni di un mutuo già esistente per renderlo più vantaggioso. Tuttavia, ci sono alcune differenze importanti da considerare.

La rinegoziazione mutuo comporta la modifica di alcuni termini del contratto di mutuo originario con la stessa banca che lo ha erogato, come il tasso d’interesse o la durata. La surroga mutuo, invece, prevede l’estinzione del mutuo originario e la sottoscrizione di un nuovo mutuo con un altro istituto a condizioni più favorevoli.

In entrambi i casi, l’obiettivo finale è ridurre l’importo delle rate mensili o la durata del finanziamento.

La surroga del mutuo è gratuita per tutti i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma il cliente deve pagare la tassa ipotecaria di 35 euro. La rinegoziazione mutuo, invece, è sempre gratuita.

Inoltre, sebbene la legge non preveda un limite di tempo minimo per poter fare la surroga mutuo, alcune banche richiedono un minimo di 12 o 24 mesi di rate pagate per concederla. La rinegoziazione mutuo, invece, può essere richiesta in qualsiasi momento senza questi vincoli.

Infine, sia per la rinegoziazione che per la surroga mutuo è necessario valutare i nuovi tassi di interesse offerti e assicurarsi che le nuove condizioni proposte siano realmente più vantaggiose rispetto a quelle attuali. In caso contrario, è preferibile mantenere il mutuo originario.

Rinegoziazione mutuo: come fare richiesta

Per richiedere una rinegoziazione del mutuo, il mutuatario deve presentare una richiesta al proprio creditore, di solito la banca o la società finanziaria che ha concesso il mutuo originario. La richiesta di solito include:

• Una lettera in cui si chiede formalmente la rinegoziazione del mutuo, specificando le modifiche desiderate, come ad esempio un tasso di interesse più basso, una durata maggiore o un diverso piano di rimborso.

• Documentazione che attesti il reddito del mutuatario e la sua capacità di rimborsare il mutuo rinegoziato, come buste paga, dichiarazioni dei redditi o estratti conto bancari.
• Può essere richiesta una valutazione o perizia aggiornata dell’immobile, soprattutto se il mutuatario vuole prolungare la durata. Questo aiuta il creditore a determinare se il valore dell’immobile copre ancora sufficientemente l’importo dovuto.
• A seconda della situazione del mutuatario e dei tipi di modifiche richieste, possono essere richiesti ulteriori documenti. Ad esempio, se si passa da un tasso di interesse variabile a un tasso di interesse fisso, sono necessari i moduli di blocco del tasso fisso.

L’istituto di credito esaminerà la richiesta e i documenti per determinare se il mutuatario ha i requisiti per la rinegoziazione del mutuo in base al reddito, al credito, al rapporto prestito/valore e alla storia dei pagamenti.

In caso di approvazione, l’istituto di credito redige un nuovo contratto di mutuo con le condizioni rinegoziate, che il mutuatario deve esaminare e firmare per rendere ufficiali le modifiche. Possono essere previste spese per la rivalutazione, l’elaborazione delle pratiche e il blocco del tasso d’interesse.

La rinegoziazione dei mutui offre diversi vantaggi ai mutuatari la cui situazione finanziaria è cambiata rispetto alla prima stipula del mutuo. Le nuove condizioni possono ridurre gli interessi, ridurre i pagamenti mensili a un livello più accessibile, offrire flessibilità nei pagamenti o concedere più tempo per estinguere il saldo.

Tuttavia, non tutti i tipi di mutuo possono essere rinegoziati e l’approvazione non è garantita. I mutuatari devono valutare le opzioni di rinegoziazione con il proprio istituto di credito per stabilire se sono adatte alle loro esigenze e se hanno i requisiti necessari.

In sintesi, ecco i documenti necessari per rinegoziare il mutuo:

• copia del contratto di mutuo originario
• copia di un documento di identità valido
• certificato di residenza o stato di famiglia
• ultime buste paga o dichiarazione dei redditi

Quando conviene rinegoziare il mutuo? Esempi pratici

Quando si tratta di rinegoziare un mutuo, ci sono diverse situazioni in cui può essere vantaggioso per il mutuatario. In generale, quando le condizioni offerte dal mercato risultano più favorevoli rispetto a quando è stato stipulato il mutuo originario.

La rinegoziazione del mutuo può essere vantaggiosa, ad esempio, nel passaggio da tasso variabile a fisso. Se si opta per un tasso fisso basato sull’IRS a 20 anni (2,97%), inferiore all’Interest rate swap a 10 anni (3,10%), si potrebbe alleggerire il carico finanziario. Confrontando i tassi con l’Euribor (3,45% per 1 mese, 3,65% per 3 mesi, 3,95% per 6 mesi e 4,19% per 1 anno), la rinegoziazione offrirebbe un beneficio immediato. Nonostante l’aspettativa di futuri aumenti dei tassi, si prevede che raggiungeranno il loro picco a giugno 2023 e successivamente diminuiranno gradualmente, riducendo così le rate dei mutui variabili.

La convenienza di rinegoziare il mutuo dipende anche dalla durata residua. Chi ha superato metà del finanziamento ha già pagato la maggior parte degli interessi non ha convenienza a passare al tasso fisso. Questo vale soprattutto se dovesse realizzarsi l’ipotesi di un picco dei tassi a giugno 2023 e un successivo calo progressivo.

Rinegoziazione mutuo: vantaggi

Rinegoziare un mutuo comporta diversi vantaggi per il mutuatario. Innanzitutto, la rinegoziazione del mutuo permette di ottenere un tasso di interesse più basso rispetto a quello originariamente pattuito con la banca al momento della stipula del contratto, con conseguente risparmio sulle rate mensili.

Un altro vantaggio della rinegoziazione del mutuo è la possibilità di allungare la durata del finanziamento, in modo da diminuire l’importo delle singole rate. Allungando il piano di ammortamento da 20 a 30 anni, ad esempio, le rate mensili possono ridursi anche del 30-40%. L’allungamento del mutuo comporta ovviamente il pagamento di maggiori interessi nel lungo periodo, ma consente una maggiore flessibilità nella gestione del bilancio familiare.

Rinegoziare il mutuo permette inoltre di modificare il tipo di tasso applicato al finanziamento, passando ad esempio da un tasso variabile a un tasso fisso o viceversa. Il tasso fisso offre la certezza della rata costante nel tempo e una protezione dall’aumento dei tassi di mercato. Il tasso variabile, d’altro canto, consente di sfruttare eventuali riduzioni dei tassi, con una rata più leggera. La scelta tra le due opzioni dipende dalle preferenze e dalla propensione al rischio del mutuatario.

Infine, rinegoziando il mutuo è possibile modificare alcune condizioni accessorie del contratto, come ad esempio l’importo della polizza incendio o le spese di istruttoria. Ottenere una riduzione di tali costi rappresenta un ulteriore risparmio per il mutuatario.

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Per prima cosa è meglio intercettare, all’interno della banca, la persona di riferimento giusta, che il più delle volte è il direttore della filiale, e cercare di fissare direttamente con lui un appuntamento.

Il giorno dell’incontro è importante presentarti preparati su alcuni aspetti tecnici, sull’andamento dei tassi, ad esempio sapendo quale sia il valore di quel giorno dell’Euribor e dell’Eurirs, conoscere lo spread applicato fino a quel momento ed avere in mano almeno un paio di preventivi di mutuo di altre banche (si possono avere anche online) per rendersi conto dell’attuale periodo di mercato.

Ricordiamo che l’obiettivo è ottenere la miglior proposta possibile, scongiurando per entrambi la possibilità di una surroga.