Sostituzione mutuo, come funziona e spese da sostenere

Tante sono le famiglie che per avere una casa propria si ritrovano costrette a dover accendere un mutuo. Proprio quest’ultimo pesa inevitabilmente sulle tasche dei soggetti interessati, finendo per ridurre il loro potere di acquisto. Al fine di ovviare a tale problematica si può cercare di trovare una soluzione, come ad esempio la sostituzione del mutuo.

Grazie a quest’ultima è possibile cercare un’opzione più vantaggiosa sia dal punto di vista degli interessi da pagare che dell’importo a propria disposizione. Ma come funziona la sostituzione del mutuo, a chi si richiede e soprattutto cosa la rende differente dalla surroga e dalla rinegoziazione? In questa guida vedremo nello specifico come sostituire un mutuo, a chi conviene e relative tempistiche.

Cos’è la sostituzione del mutuo e a chi si richiede

Nel caso in cui il piano di ammortamento del mutuo non sia in linea con le proprie esigenze è possibile optare per la relativa sostituzione. In pratica la sostituzione del mutuo è una procedura che permette di estinguere quello già esistente e aprirne uno nuovo. Quest’ultimo viene in genere concesso da un istituto di credito differente da quello precedente. Non si esclude comunque la possibilità che la sostituzione del mutuo possa essere concessa dallo stesso istituto di credito.

In quest’ultimo caso, per la precisione, si tratta di rifinanziamento del mutuo. Grazie all’estinzione del vecchio mutuo si ottiene anche il trasferimento dell’ipoteca dalla vecchia banca al nuovo istituto di credito. Ovviamente questo passaggio non avviene se la sostituzione viene effettuata presso lo stesso istituto

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Come funziona la sostituzione del mutuo

Per effettuare la sostituzione del mutuo bisogna innanzitutto estinguere il vecchio e chiedere l’erogazione di uno nuovo. In pratica si chiude un contratto vecchio e se ne stipula uno ex novo. Grazie a quest’ultimo è possibile riscrivere le caratteristiche del mutuo precedente, come ad esempio il tasso di interesse, l’importo, gli intestatari ed eventuali garanzie. La sostituzione del mutuo può essere effettuata anche nel caso in cui si usufruisca delle agevolazioni per la prima casa.

Oltre a modificare le condizioni, è possibile ottenere anche della liquidità aggiuntiva. L’importo aggiuntivo concesso può risultare alquanto differente da un istituto di credito all’altro. Si può andare dal 10% fino ad arrivare al 100%, o addirittura oltre, rispetto al capitale residuo del vecchio mutuo.

Il tutto tenendo conto della percentuale massima finanziabile in base al valore dell’immobile in garanzia. Come accade con il mutuo liquidità, inoltre, la banca potrebbe richiedere delle informazioni in merito al motivo per cui si richiede della liquidità aggiuntiva, ovvero quale sarà il relativo utilizzo.

Nella categoria della sostituzione del mutuo rientra anche il consolidamento debiti. In pratica viene concesso un mutuo di un importo pari all’ammontare di tutti i prestiti in corso, in modo tale da avere un unico debito e una rata più sostenibile con un solo istituto di credito.

Differenza con surroga e rinegoziazione

Chi ha un mutuo in essere può avere il desiderio, o necessità, di apportare delle modifiche alle condizioni accordate in sede di stipula del contratto. In tal caso è possibile optare per la sostituzione del mutuo, oppure per la surroga o rinegoziazione. Ma di cosa si tratta e, soprattutto, quali sono le differenze? Ebbene, come già detto con la sostituzione si estingue il mutuo esistente e se ne apre uno nuovo.

• La surroga mutuo nota anche come portabilità del mutuo, è una procedura che prevede il trasferimento del mutuo dalla propria banca ad un’altra, che offre condizioni migliori. In questo caso è possibile modificare la tipologia di mutuo, la durata e il tasso d’interesse. Gli intestatari e la somma, però, non subiscono cambiamenti.

• Le rinegoziazione consiste nella modifica di alcuni termini del contratto originario di mutuo con la stessa banca che lo ha erogato. In pratica il contratto resta lo stesso, ma vengono rivisti uno o più parametri, come ad esempio il tasso di interesse e la durata, in modo tale da cercare di soddisfare nel miglior modo possibile le esigenze del cliente.

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Quando conviene fare la sostituzione e a chi conviene

Ovviamente non è possibile stabilire a priore se convenga o meno fare la sostituzione del mutuo. Il tutto, infatti, dipende dalle esigenze e desideri personali del soggetto interessato. In linea generale, comunque, è possibile affermare che la sostituzione del mutuo conviene a chi desidera avere maggiore flessibilità. Grazie a tale procedura, infatti, è possibile apportare diversi cambiamenti rispetto al contratto originario.

Ad esempio è possibile aggiungere, eliminare o sostituire un intestatario oppure liberare un garante da tale impegno. Ma non solo, è possibile modificare l’importo del del finanziamento, magari ottenendo del denaro extra rispetto al capitale residuo.

In questo modo è possibile avere la liquidità necessaria per realizzare dei progetti nuovi.

Spese da sostenere

Poiché la sostituzione del mutuo prevede la chiusura di quello vecchio e l’apertura di quello nuovo si dovrà fare i conti con tutta una serie di spese.

• Innanzitutto, la vecchia banca potrebbe richiedere il pagamento di una penale per via dell’estinzione anticipata.
• Ma non solo, per accedere al nuovo credito si dovranno sostenere le spese di sottoscrizione della pratica per l’apertura del nuovo mutuo, come ad esempio le polizze assicurative, ma anche i costi di istruttoria, per la perizia, l’imposta sostitutiva e le spese per il notaio.

Prima di optare per la sostituzione del mutuo, pertanto, si consiglia di informarsi sulle condizioni e soprattutto sui costi da sostenere. In questo modo è possibile valutare se convenga davvero o meno effettuare la sostituzione del mutuo.

Tempi per la procedura

Le banche richiedono un minimo di tempo in modo tale da poter valutare l’effettiva convenienza dell’operazione. Non è possibile stabilire a priori quanto tempo sia necessario per ottenere la sostituzione del mutuo. In linea generale, comunque, è possibile affermare - ufficiosamente - che si dovrebbe aspettare almeno 12 mesi dall’ultima stipula prima di fare una nuova richiesta.

Rispetto alla classica erogazione di un mutuo, inoltre, l’accettazione della pratica di sostituzione può richiedere tempistiche più lunghe. Questo perché il nuovo istituto di credito deve valutare fattibilità e convenienza nel rilasciare, ad esempio, una maggiore somma di denaro rispetto a quella corrisposta dalla vecchia banca. Per effettuare tale valutazione, pertanto, il nuovo istituto di credito potrebbe voler verificare il possesso di specifici requisiti come ad esempio l’estensione dell’ipoteca o la fideiussione da parte di un garante.

Tra gli elementi che vengono sicuramente valutati dalla banca con particolare attenzione si annovera regolarità dei pagamenti delle rate del mutuo e di eventuali altri prestiti.

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