La risoluzione del contratto di locazione è possibile anche prima della scadenza. L’importante è compilare il modello RLI e seguire le opportune istruzioni.
Contratto di locazione è possibile fare la risoluzione anticipata? In quali casi è possibile recedere prima della scadenza un contratto di affitto?
La risoluzione del contratto di locazione è una procedura che si utilizza nel caso il proprietario o l’inquilino vogliano interrompere il contratto prima della sua naturale scadenza. In questi casi si mette in atto il recesso anticipato dello stesso.
La rescissione del contratto è una facoltà che possono esercitare sia il proprietario che l’Inquilino e per farlo basta presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI.
Quando si stipula un contratto di locazione, infatti, è sempre indicatala durata dello stesso e, di conseguenza, è stabilita una data di scadenza. Quest’ultima, però, non è vincolante visto che in caso di particolari esigenze si può procedere con la risoluzione del contratto.
Il modello RLI è fondamentale ai fini fiscali, solo presentandolo e versando l’’imposta di registro di 67 euro il proprietario è esonerato dal pagare le tasse sulle mensilità di canone di locazione dal momento della chiusura anticipata del contratto fino alla sua naturale scadenza.
Inoltre, come stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 2427 del 28 febbraio 2018 è indispensabile che anche l’accordo per recedere in anticipo il contratto di locazione sia in forma scritta.
Vediamo di seguito quali sono gli adempimenti da considerare e come fare la risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dell’affittuario o del locatore.
Risoluzione contratto locazione con modello RLI
Uno degli adempimenti fiscali fondamentali per la risoluzione del contratto di locazione è la compilazione e l’invio del modello RLI.
Il modello RLI si usa sia per la registrazione dei contratti di locazione che per gli adempimenti successivi, tra i quali vi è appunto la risoluzione. La presentazione del modulo può essere effettuata o in modalità telematica, direttamente o tramite intermediario, ovvero presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Sia nel caso in cui sia il conduttore a voler chiudere in anticipo e prima della scadenza il contratto di locazione, che quando si tratta di una scelta del locatore è obbligatorio compilare e inviare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro.
Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l’onere è in capo al locatore, il quale, in un secondo momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978).
Recesso anticipato contratto di affitto: modalità di versamento dell’imposta di registro
Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario, accanto alla presentazione e compilazione del modello RLI, versare l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro.
L’importo dovrà essere pagato entro 30 giorni dall’evento in una delle seguenti modalità:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con modello F24 ELIDE è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
Si ricorda che in caso di adesione al regime della cedolare secca non è dovuto il versamento dell’imposta di registro in quanto, come noto, il regime fiscale sostitutivo sostituisce imposta di bollo e di registro sia in sede di registrazione che di adempimenti successivi.
In ogni caso sarà necessario comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
Risoluzione anticipata contratto locazione: risoluzione consensuale in forma scritta
La risoluzione consensuale è una fattispecie che si verifica quando entrambe le parti del contratto decidono di risolvere di comune accordo il loro impegno.
Nel caso in questione, è la volontà delle parti a sciogliere il contratto, ma è fondamentale darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica, ed il versamento dell’imposta di registro di 67 euro attraverso il modello F24 Elide.
In tal caso, ancor prima di versare l’imposta con il modello F24, è necessario che la comune volontà di disdire il contratto di affitto (sia di natura abitativa che commerciale) sia manifestata in forma scritta.
A ribadirlo è stato il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 2427/2018 ha stabilito che l’accordo per la risoluzione anticipata del contratto di locazione debba essere necessariamente redatto in forma scritta.
Si tratta di un chiarimento molto importante, soprattutto per gli inquilini che si chiedono cosa fare per chiudere un contratto prima della scadenza: la disdetta dell’affitto e la comune volontà delle parti di recedere dalla locazione dovrà essere provata tramite scrittura privata tra inquilino e affittuario.
In caso contrario, anche dopo accordo verbale e anche successivamente alla consegna delle chiavi di casa, il proprietario potrebbe pretendere il versamento dei canoni di locazione. Per i giudici del Tribunale di Milano, così come ribadito anche dalla Cassazione negli anni passati, non basta neppure il versamento dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate.
In pratica, così come è necessaria la forma scritta per la stipula del contratto, anche la disdetta anticipata dalla locazione dovrà essere provata per iscritto.
Risoluzione anticipata contratto locazione: recesso del locatore
I casi per cui è previsto il recesso anticipato del locatore sono indicati in modo specifico dalla legge (articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998).
Ecco quando è possibile:
- il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
- l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
- il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- il locatore decide di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione);
- intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
- intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità).
Solo in questi casi il locatore può recedere anticipatamente dal rapporto contrattuale, ma non senza darne preavviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di immobile destinato ad uso abitativo, 12 o 18 mesi, invece, in caso di immobile destinato ad uso non abitativo o adibito ad attività alberghiere.
Nel caso in cui, poi, il locatore si sia avvalso dell’art. 1612 c.c., che lascia la possibilità di riservare a se stesso la casa locata, dovrà indicare i motivi del recesso entro i termini stabiliti dagli usi locali.
Risoluzione anticipata contratto locazione: recesso dell’inquilino
Nei contratti di locazione a uso abitativo il conduttore può recedere il contratto prima della scadenza e può farlo in qualsiasi momento. Per quel che riguarda l’inquilino può scindere il contratto nelle seguenti casistiche:
- recesso legale che richiede l’invio di una lettera raccomandata in cui si illustrino i gravi motivi (occorre dare un preavviso di 6 mesi);
- recesso libero, senza specifici motivi dando un preavviso di 6 mesi (o il preavviso previsto nel contratto).
Mentre il recesso libero potrebbe essere eliminato come possibilità quando si redige il contratto, il recesso legale deve essere sempre un’opzione che si può esercitare.
La risoluzione anticipata su iniziativa del conduttore, quindi, è molto più semplice.
La facoltà di chiudere il contratto di affitto prima della scadenza è possibile grazie alla clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto: l’inquilino può disdire il contratto di affitto per gravi motivi che dovranno essere specificati nella lettera di preavviso da inviare al proprietario.
I gravi motivi non sono definiti dalla normativa, in ogni caso, ma la Corte di Cassazione ha chiarito che deve trattarsi di:
“i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”
I motivi, quindi, devono essere imprevedibili, involontari e sopravvenuti dopo la stipula del contratto. Si deve trattare o di un evento psicologicamente sconvolgente o di un evento economicamente oneroso.
Per poter recedere è necessario, almeno sei mesi prima, inviare al locatore, a mezzo raccomandata a/r, la lettera di preavviso con la quale si manifesta la propria intenzione di voler recedere dal contratto.
Nel contratto di affitto possono essere specificati termini diversi per l’invio della lettera di preavviso.
Il mancato rispetto dell’obbligo di preavviso non impedisce che il conduttore lasci l’immobile, ma impone comunque il pagamento al locatore delle mensilità previste dai termini di preavviso.
Ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per motivi gravi, potrebbe essere la richiesta di risarcimento danni subiti dal locatore a causa della risoluzione anticipata. L’onere di dimostrare l’adempimento del conduttore grava sul locatore.
Non è obbligatorio, inoltre, che la caparra venga restituita al momento della cessazione della locazione: il locatore può trattenerla nel caso in cui riscontri danni all’interno dell’immobile.
Per maggiori dettagli i lettori possono consultare la guida completa a quando e come presentare lettera di disdetta del contratto d’affitto.
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