Il settore immobiliare in Europa rischia di essere travolto da nuove turbolenze: cosa sta per accadere nei mercati e perché le società del comparto sono al centro di una crisi molto grave.
L’Europa sta per essere travolta da un’ondata di svalutazioni e fallimenti immobiliari? I mercati tremano per quella che è un’ipotesi non troppo lontana dalla realtà.
Sconvolti dall’aumento dei costi di indebitamento e dal calo delle valutazioni che hanno spazzato via 148 miliardi di dollari di valore per gli azionisti, i proprietari immobiliari europei si stanno preparando a ulteriori turbolenze.
Le società immobiliari hanno circa 165 miliardi di dollari di obbligazioni in scadenza fino al 2026, mentre le banche stanno riducendo la loro esposizione al settore e i costi del credito sono ai massimi dalla crisi finanziaria. Ciò ha lasciato alcune delle aziende a rischio vicine al declassamento del debito a spazzatura (junk), rendendo ancora più costoso il prestito.
Per questo, si valuta che un nuovo tsunami è pronto a spazzare via il valore di mercato immobiliare in Europa: quanto è grave la crisi e cosa può succedere.
Crisi immobiliare senza fine in Europa: mercati in massima allerta
I venti contrari al settore immobiliare soffiano forte in Europa. I campanelli di allarme includono un crollo dei valori degli uffici dalla City di Londra a Berlino, lasciando che la proprietà sia l’industria meno popolare tra i gestori di fondi per il terzo mese consecutivo, secondo un sondaggio della Bank of America Corp.
Gonfi di debiti, molti proprietari di immobili e terreni dovranno ricorrere a vendite di asset, tagli ai dividendi nel tentativo di ridimensionare le aziende in vista di un futuro più turbolento.
“Il muro delle scadenze potrebbe essere un catalizzatore per le transazioni perché se i mutuatari non sono in grado di rifinanziarsi, dovranno uscire”, ha affermato Jackie Bowie, capo dell’EMEA presso Chatham Financial.
Il manifesto della disfatta è stata la società immobiliare svedese Samhallsbyggnadsbolaget i Norden, che è crollata di oltre il 90% dal suo massimo storico. Il suo debito di 8 miliardi di dollari, utilizzato per costruire un portafoglio di oltre 2.000 proprietà, si è trasformato in un incubo dopo la fine dell’era del denaro a buon mercato. Gli sforzi della società per rimediare hanno attirato l’interesse di imprese del calibro di Brookfield Asset Management, provocando il rally del prezzo delle azioni venerdì.
Il proprietario è già stato declassato a spazzatura, portandolo ad abbandonare un’emissione di diritti pianificata, e il mercato sta valutando la prospettiva che altri seguiranno questa via. La maggior parte delle obbligazioni immobiliari dell’indice obbligazionario europeo qualificate high grade sono state emesse da società che ora hanno una qualità creditizia più tipica di quelle con status di junk (spazzatura), secondo un modello quantitativo gestito da Bloomberg.
A meno che non riescano a ridurre i loro ingenti debiti o che i tassi di indebitamento scendano di nuovo, queste società dovranno probabilmente pagare tassi più alti per il loro credito quando alla fine arriveranno al rifinanziamento.
Intanto, la crisi è in corso. Le turbolenze più ampie sono costate a British Land il suo posto nel FTSE 100 dopo più di due decenni, mentre il proprietario del distretto finanziario di Canary Wharf a Londra è stato declassato a spazzatura. Intanto, il prezzo degli edifici per uffici di prima qualità a Parigi, Berlino e Amsterdam è sceso di oltre il 30% in 12 mesi, secondo il broker Savills.
La crisi immobiliare in Europa può ancora peggiorare
Potrebbe esserci di peggio in arrivo. I valori degli immobili commerciali in Europa potrebbero diminuire fino al 40% ha scritto l’analista di Citigroup Inc. Aaron Guy in una nota all’inizio di questo mese.
Inoltre, i proprietari potrebbero dover fornire circa il 50% di capitale aggiuntivo per rifinanziare il bene e soddisfare le condizioni di banche e fondi di credito privati che prestano denaro. Questo si basa su un tasso di rifinanziamento del 6%.
Stiamo “operando partendo dal presupposto che le valutazioni [degli immobili] debbano ancora essere aggiustate al ribasso. Ciò significa che c’è ancora più dolore in arrivo", ha affermato Max Berger, gestore del portafoglio crediti di DWS Investment GmbH. “Alcuni di questi modelli di business non sono più praticabili. I mercati obbligazionari ne sono abbastanza consapevoli”.
L’incertezza ha lasciato i gestori di denaro diffidenti. “Restiamo fuori dal settore”, ha affermato Lucas Maruri, gestore di fondi presso MAPFRE Asset Management, che gestisce circa 40 miliardi di euro. “Stimiamo che ci siano ancora rischi che impediscono il buon andamento delle azioni di società immobiliari, REIT e sviluppatori europei nei prossimi mesi”.
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