Si può usare il Superbonus anche quando ci sono irregolarità edilizie, ma non abusi totali. Il Notariato spiega tutte le deroghe al Testo unico dell’edilizia e alle norme sulle distanze.
La nuova edizione della guida sugli immobili e i bonus edilizi del Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce che si può utilizzare il Superbonus anche in presenza di irregolarità edilizie, ma non in presenza di abusi totali.
La nuova edizione della guida 2022, messa a punto dal notariato con 14 associazioni dei consumatori, sottolinea che di norma lo stato legittimo è escluso quando l’immobile presenta degli abusi edilizi non debitamente sanati. Ciononostante ci sono delle difformità edilizie considerate dalla legge di lieve entità e che quindi non escludono lo stato legittimo del fabbricato.
Dopo l’aggiornamento dello scorso febbraio la guida è stata revisionata e adattata alle nuove normative in vigore. Attraverso schede sintetiche, la guida illustra i singoli bonus, mettendo a confronto la normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni fiscali in vigore e le modalità per usufruirne, senza tralasciare esempi pratici.
Vediamo di seguito i punti salienti espressi dal Consiglio Nazionale del Notariato.
Cilas e stato legittimo degli immobili
Il Decreto Legge Semplificazioni 2021 (Dl n. 77/2021) ha previsto una Cila ad-hoc per gli interventi agevolati con il Superbonus, ribattezzata Cilas. La Cilas non richiede lo stato legittimo degli immobili, previsto dall’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo unico dell’edilizia.
Il Notariato, nel documento aggiornato, spiega che non è necessario, attestare la doppia conformità, cioè la conformità del progetto degli interventi agevolati agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e la legittima realizzazione del fabbricato.
In sostanza, si può utilizzare il Superbonus anche in presenza di irregolarità edilizie ma non in presenza di abusi totali.
Di norma lo stato legittimo è escluso quando l’immobile presenta degli abusi edilizi non debitamente sanati, ma si possono presentare delle difformità edilizie considerate di lieve entità e che quindi non andranno a escludere lo stato legittimo del fabbricato.
Si tratta delle cosiddette tolleranze costruttive-esecutive di cui all’art. 34-bis del Testo Unico in materia edilizia, che devono rispettare la soglia del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo; ad esempio il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari oltre alle irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità.
Per ottenere il Superbonus 110% sono irrilevanti non solo le difformità esecutive rientranti nelle “tolleranze costruttive”, ma anche ogni altra difformità edilizia, diversa dalla costruzione in assenza del titolo abilitativo, anche in sanatoria, per gli edifici post 1° settembre 1967.
Le sanzioni penali e amministrative per abuso edilizio
L’irrilevanza degli eventuali abusi commessi sull’edificio è limitata alla fruizione del Superbonus. Il «decreto Rilancio», all’art. 119, c. 13-quater, infatti sancisce che resta comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi.
Pertanto, se l’edificio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque essere eseguiti gli interventi ammessi al Superbonus (e si potrà fruire del beneficio) ma ciò non comporterà sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative sanzioni amministrative e penali laddove siano previste.
Il Notariato sottolinea pertanto che, in presenza di difformità edilizie, si possono realizzare gli interventi ed usufruire del Superbonus, ma si devono anche pagare le relative sanzioni amministrative e penali nel caso in cui gli abusi vengano denunciati.
Deroghe per gli interventi ammessi al Superbonus 110%
Di norma, in base all’articolo 49 del Testo unico dell’edilizia, gli immobili in cui sono presenti irregolarità edilizie sono esclusi dalle detrazioni fiscali. Per il Superbonus si è fatta una eccezione.
Difatti l’articolo 49 del Testo unico dell’edilizia, si legge nella guida del Notariato, viene derogato dall’articolo 33 del Decreto “Semplificazioni 2021”.
Le uniche cause che fanno perdere l’agevolazione sono pertanto:
- la mancata presentazione della Cilas;
- la presenza di interventi realizzati in difformità dalla Cilas;
- l’assenza dell’attestazione dei dati che devono essere riportati nella Cilas (estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
- non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14, del Decreto Rilancio (dl 34/2020).
Questo significa in sostanza che ricorrendo al contrario tutte le suddette condizioni, ovvero la presentazione della Cila-Superbonus completa di tutte le attestazioni prescritte, esecuzione dell’intervento in conformità alla Cila-Superbonus presentata, veridicità delle attestazioni tecniche previste dalla normativa e così via, il contribuente potrà fruire della maxi detrazione del 110% anche per interventi eseguiti su edifici che presentano difformità edilizie, diverse dall’abuso totale in caso di edifici post 1 settembre 1967, e ciò in deroga alla norma generale dell’art. 49 del Testo Unico in materia edilizia.
La deroga alla disciplina in tema di distanze
Tra le deroghe introdotte per incentivare il Superbonus, il Notariato sottolinea l’importanza anche di quelle alle norme che regolano le distanze tra gli edifici.
Con il Decreto Semplificazioni, spiega la guida del Notariato, gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del Codice Civile.
La guida sancisce testualmente, come introdotto dall’art. 33-bis del D.L. 31 maggio 2021 n. 77 (“decreto Semplificazioni 2021”):
è previsto che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’art. 873 del c.c. (detto articolo prevede che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, salvo quanto disposto nei regola menti edilizi locali che possono prevedere distanze maggiori).
La deroga in oggetto è prevista solo per i seguenti:
- interventi di cui all’art. 16-bis del dpr 22 dicembre 1986 n. 917 (Tuir) (Tabella “Bonus Edilizio” della guida);
- interventi ammessi al Super-Bonus (Tabelle “Bonus Edilizio”, “Eco-Bonus” e “Sisma-Bonus” della guida)
Pertanto, secondo il Codice Civile, si legge nella guida, è previsto che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, salvo quanto disposto nei regolamenti edilizi locali che possono prevedere distanze maggiori.
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